宏觀政策逐步緩和改變市場預期

　　從政策方面來看，雖然2007年上半年出臺了土地增值稅政策，但與2005年、2006年相比，今年的政策主要體現在原有政策的收緊上，而不是大量新政策的出臺。這就意味著在政策面上，政府的態度有很大程度的緩和，所以市場方面不論是購房者還是開發商都逐漸調整了對短期樓市的預期。隨著市場的回暖，開發商推盤的速度開始減緩，購房者追漲的氛圍也開始蔓延，因此可以認為，政策方面的緩和依然是近期市場火爆景象再現的一個重要的原因。

　　土地供應逐年下降導致供求失衡

　　當然房價最終是由市場的供求關系決定的。下面的幾組數據能夠證明上海近幾年供求關系的這種變化：2005年全市住宅的供求比為1：0.7，2006年這一數據變為1：0.98，而2007年第一季度供求比為1：1.28，預計今年全年的供求比例會達到1：1.53。

　　這種供求比例是怎樣造成的呢？漢宇地產認為主要是供應量不足的原因。最近3年上海全市土地出讓總面積是逐年減少的，2004年為3415公頃，2005年為3198公頃，而2006年只有1415公頃。土地供應量的減少，造成了樓盤上市量的減少，2005年批準預售的住宅量為2680萬平方米，2006年下降到2200萬平方米，而住宅供應量在2003、2004年都在3000萬平方米以上。漢宇地產的專業人士預計，今年全年的供求比會達到1：1.53，也就是說，今年下半年住宅的新增供應量會進一步減少。主要原因在于2006年上半年上海全市公告出讓的土地為0。按照建設周期，這種土地供應的空缺在2007年下半年的新房供應市場上會明顯地表現出來。

　　價格傳導中外環和外郊環價差縮小

　　從漢宇地產研究部門積累的數據來看，在各個環線之間，價格每半年傳導一次。從2003年開始，上海樓市已經經歷了從內環到內中環，從內中環向中外環傳導的過程。而隨著軌道交通的建設發展，從去年下半年開始，價格開始從中外環向外郊環傳導。這也是最近一段時間九亭等區域價格快速上揚的原因。

　　目前外郊環的價格已經到達了歷史的高位，與中外環的價格差距也進一步縮小。目前外郊環的成交在每個月的全市成交中占絕對主力，而從長遠來看，外郊環的供應量和可售量也非常大。(張薇)