近一年來，眾多專家在討論房價高漲的成因時，多次引用一個數字，就是中國的城市住房自有率已經達到82%，國外許多發達國家的住房自有率不足60%，有的甚至低于50%，中國人擁有自己的產權房的意識太濃。專家們訓導說，人人有房住并不是人人有房產。接著便有學者站出來，富人投資買房是個天大的好事，窮人應當到富人那里去租房。然而，筆者深入研究發現，中國城市住房自有率這個概念并不說明問題，實際上是偷換概念，涉嫌魚目混珠。二是外國的住房自有率不高與中國的成因并不同，專家們犯了虛假論證的錯誤，論據不能支持論點。

　　先說中國城市的住房自有率。

　　目前所說的住房自有率是指居住用房的非公有的部分，事實上是住房私有率。住房私有率不等于住房自有率。住房自有率更不是每戶的平均數。例如，100套住房是私有的，同時有100戶人家。但是40戶有一套房，10戶有兩套房，10戶有4套房，另有40戶沒有房。從數字上看，全部住房都是自有的，自有率為100%。但是這個自有率有什么意義呢？住房自有率高不等于人人都有住房，也不能說明有大量商品房閑置。

　　再談外國的住房自有率低的問題。

　　主要代表案例是美國與西歐的一些國家。通過研究我們發現至少有五個方面不同，差異與背景完全不一樣。

　　第一個不同，美國與西歐人為尋找機會流動就業非常普遍。據美國政府的一個統計，全美國每年有17%左右的人搬家。由于經濟發展的波動，產業、技術與資金的流向的變化，因此各地的就業機會也在變化。美國人尋求更好地發揮個人特長與創業機遇的動因強烈，加上社會保障機制全國連網，又沒有戶籍制度的限制，這樣就沒有中國人那種故土難離的束縛。相對而言，購買產權房在某種程度上反而成為一種束縛。

　　第二個不同，美國與西歐多個國家有大量的租房市場，較高的物業稅促使業主要租出去，所以許多城市房租相對低廉。雖然總體上房租并不便宜，甚至也有相對很貴的地方，但要是與個人收入的比例折合起來算，房租相對而言是比較便宜的。而且，由于前些年房地產投資熱潮，使得美國與西歐許多城市的大量住房閑置，租金持續下跌。此外，隨著人口老齡化，空房還將繼續增多，買房不如租房變成了一件簡單而且劃算的事。

　　第三個不同，在美國與西歐，租房人的權益有較大的保障系數。

　　一是房東不能隨意調整租約，甚至租房人付不起房租時也不能強行攆出去，需要到法院起訴，而法院的判決通常是在一個有一定時間跨度內必須搬出，但欠費要等租房人有能力時償付。二是房租的比例不能隨便提升。美國的《房租管制法》限制了房東對房客收取的房租數額。房租管制法都允許每年的房租上漲一定的額度，比如2.5%。這就是美國的房租管制制度，它能保證租用者可以長期安心租房。雖然近年來也有所調整，但總體上漲幅不大，遠不像我國許多城市的房租大漲的情況，房客可以放心租房。

　　第四個不同，美國與西歐的一些國家為相當一批低收入階層提供了廉租房。例如，美國有17%左右的人口居住在政府或企業提供的廉租房里；西歐也有高于20%的。一些人由于社會高福利，弱化了他們的社會責任，等待政府提供住房。

　　第五個不同：美國與西歐的老年人往往在65歲后就出售自己的住房，住進老年公寓或護理型公寓。由于文化與觀念不同，美國與西歐的老年人獨立性很強，退休后不要子女照顧。人一退休即賣掉房子，用賣房的錢支付養老。政府規定公寓不得對老人提高房租，在土地稅等方面，對老人有減免的優待，因此，美國與西歐老人可以在老年公寓或護理所里頤享天年。

　　上述這五個方面代表著和我們完全不同的經濟基礎、體例制度與文化傳承習慣，也是構成住房自有率相對較低的原因。它和我們國家各方面的情況都完全不同。研究了這些內容之后，不難發現，專家們炒得沸沸揚揚的中國城市住房自有率不過是個偽命題而已！(李開發)