編者按：近一個(gè)時(shí)期以來(lái)，國(guó)內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)稅收政策的討論十分激烈，社會(huì)各界對(duì)此也很關(guān)注。尤其是隨著房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上漲，期望通過(guò)稅收工具抑制房?jī)r(jià)的呼聲愈來(lái)愈強(qiáng)烈。那么，稅收能否抑制房?jī)r(jià)？我國(guó)房地產(chǎn)稅制改革的目標(biāo)是什么？如何進(jìn)一步健全房地產(chǎn)稅收體系？這些都是我國(guó)稅制建設(shè)和稅制改革過(guò)程中所面臨的重大課題。本文通過(guò)分析我國(guó)房地產(chǎn)稅制的現(xiàn)狀，并借鑒、比較國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，試圖提出我國(guó)房地產(chǎn)稅制改革的目標(biāo)。
改革開(kāi)放以來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也獲得了長(zhǎng)足的發(fā)展。1978年，我國(guó)城市居民人均居住面積只有6.7平方米，到2006年，這一指標(biāo)已經(jīng)變化，人均居住面積已達(dá)到26平方米，增加了近四倍。
城鎮(zhèn)居民住房面積大幅度上升的同時(shí)，商品房銷(xiāo)售價(jià)格也不斷上升。2000年全國(guó)平均商品房銷(xiāo)售價(jià)格為每平方米2111元，2001年上升為2170元，上漲2.77%；2002年上升為2250元，上漲3.7%；2003年上升為2279元，上漲1.29%；2004年上升為2714元，上漲19.08%；2006年上升為3415元，繼續(xù)大幅上漲19.45%。
應(yīng)該指出的是，這些只是統(tǒng)計(jì)部門(mén)公布的數(shù)據(jù)，實(shí)際上老百姓所感受的房?jī)r(jià)上漲還要高于這個(gè)水平，主要原因是有統(tǒng)計(jì)口徑和統(tǒng)計(jì)偏差的因素。尤其在上海、北京、深圳等一些一線(xiàn)城市，房?jī)r(jià)上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了全國(guó)平均水平。以上海市為例，2001年該市商品房平均價(jià)格為每平方米3868元，到了2005年，卻上漲到了每平方米6841元，5年之間上漲幅度達(dá)76.86%。目前上海外灘附近的公寓銷(xiāo)售價(jià)都在每平方米20000元至40000元之間。其中一品湯臣的銷(xiāo)售價(jià)更是達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的每平方米110000元左右，為全國(guó)公寓銷(xiāo)售價(jià)格之最。
由于房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，給經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定帶來(lái)了一系列不良影響。政府出臺(tái)了一系列的調(diào)控措施，其中在2005年和2006年以“國(guó)六條”和“國(guó)八條”為核心，加大了政府調(diào)控的力度。在稅收政策上，通過(guò)實(shí)行對(duì)二手房交易征收營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅等措施，從一定程度上抑制了二手房的交易，進(jìn)而降低了一部分投機(jī)性需求。但是，我們應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，這些措施還只是一些過(guò)渡性政策，并不是調(diào)控的最終目標(biāo)。從房地產(chǎn)稅制改革的方向而言，必須以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、有序發(fā)展為方向，重構(gòu)房地產(chǎn)稅收體系。具體而言，至少應(yīng)該實(shí)現(xiàn)政府調(diào)控有力、房地產(chǎn)稅收收入穩(wěn)步上漲、房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)合理等三大目標(biāo)。
第一，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，并不以打壓房?jī)r(jià)為目的。阻止房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)快上漲只是手段，而調(diào)控的最終目標(biāo)應(yīng)該是建立一個(gè)有序、平衡和健康發(fā)展的市場(chǎng)。稅收政策必須服從并服務(wù)于這一目標(biāo)。那么，應(yīng)如何衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)是健康的，判斷標(biāo)準(zhǔn)是什么呢？筆者認(rèn)為，一是應(yīng)保持房地產(chǎn)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的同步發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度應(yīng)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度基本同步。房地產(chǎn)投資額長(zhǎng)時(shí)期超越經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度是不正常的，必然會(huì)影響經(jīng)濟(jì)的均衡發(fā)展。二是應(yīng)該考慮居民的購(gòu)房承受能力，應(yīng)使居民的收入水平與房?jī)r(jià)之間保持一個(gè)較合理的水平。國(guó)際上通常用房?jī)r(jià)收入比，即住房平均價(jià)格與居民平均年收入之比來(lái)衡量。1998年，聯(lián)合國(guó)人居組織對(duì)96個(gè)國(guó)家和地區(qū)進(jìn)行了調(diào)查，統(tǒng)計(jì)結(jié)果表明，大多數(shù)國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比為3-7，即大多數(shù)家庭要用3到7年的全部收入才能買(mǎi)一套住房。當(dāng)然，這一指標(biāo)在不同國(guó)家會(huì)有差異。對(duì)于我國(guó)而言，由于目前居民收入水平整體上偏低，在運(yùn)用房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)時(shí)只能作參考，但是，這一指標(biāo)高于15時(shí)，就肯定不合理了。三是要考慮租金水平。對(duì)于用于投資的購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，其投資房地產(chǎn)出租獲得的收益率，應(yīng)該相當(dāng)于全社會(huì)投資的平均回報(bào)率，如果相差太遠(yuǎn)，就表明房地產(chǎn)市場(chǎng)存在問(wèn)題。另一方面，還有一部分居民處于購(gòu)買(mǎi)與租房?jī)煞N可供選擇的狀態(tài)，當(dāng)房?jī)r(jià)收入比太高時(shí)，這部分人會(huì)選擇租房。從理論上講，租房的年成本應(yīng)略低于購(gòu)房的年成本，才會(huì)有利于租房者。但當(dāng)租房成本十分低廉，大大低于購(gòu)房者的年成本時(shí)，也就是說(shuō)購(gòu)房者的投資回報(bào)率十分低時(shí)，就表明房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高。綜合考慮上述三個(gè)因素，我們就可以綜合分析出一定時(shí)期之內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的情況。
第二，保持房地產(chǎn)稅收和房地產(chǎn)市場(chǎng)同步發(fā)展。房地產(chǎn)具有透明、不可移動(dòng)的特點(diǎn)，因而其稅源具穩(wěn)定性。從OECD成員國(guó)的情況看，近40多年來(lái)，其以房地產(chǎn)稅收為主體的財(cái)產(chǎn)稅收入，都保持了相當(dāng)穩(wěn)定的水平，2002年其占稅收總收入的平均水平為5.5%。我國(guó)2001—2006年房地產(chǎn)稅收收入占稅收收入的比重分別為3.27%、3.83%、4.50%、5.00%、5.10%、5.16%，低于OECD組織的平均水平，再綜合考慮費(fèi)改稅因素，還有進(jìn)一步提升的空間。
第三，保持房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)的合理。房地產(chǎn)市場(chǎng)體系包括開(kāi)發(fā)、交易和保有三個(gè)環(huán)節(jié)。從完善房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)的目標(biāo)出發(fā)，一方面，應(yīng)在三個(gè)不同的環(huán)節(jié)都課征稅收，體現(xiàn)全面調(diào)節(jié)原則；另一方面，三個(gè)環(huán)節(jié)的稅收要合理搭配，并借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，加大保有環(huán)節(jié)的稅收比重，體現(xiàn)重點(diǎn)調(diào)節(jié)的原則。這一點(diǎn)也是由房地產(chǎn)的特點(diǎn)決定的，因?yàn)楸Ｓ协h(huán)節(jié)是房地產(chǎn)的最終環(huán)節(jié)，而且能充分體現(xiàn)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。
總之，我國(guó)房地產(chǎn)稅制的改革，不但具有很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，而且還有很強(qiáng)的社會(huì)效應(yīng)。其改革目標(biāo)的選擇，不應(yīng)簡(jiǎn)單地以房?jī)r(jià)的升降為標(biāo)的，也不能就稅收論稅收，而應(yīng)遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康、有序發(fā)展為目標(biāo)，通過(guò)重新選擇稅制結(jié)構(gòu)、調(diào)整稅負(fù)水平，加強(qiáng)征收管理等措施，建立起健全的房地產(chǎn)稅收體系。(石堅(jiān) 作者系國(guó)家稅務(wù)總局科研所研究員)
