預言逐漸變作現實。7月將盡時，央行本年度第三次動用了利率杠桿，金融機構人民幣一年期存款基準利率和一年期貸款基準利率分別被同步上調0.27個百分點。相應地，個人住房公積金貸款利率也上調了0.09個百分點。發布這項消息的時候，央行不忘例行性地表示，這次利率調整有利于引導貨幣信貸和投資的合理增長；調節和穩定通貨膨脹預期，維護物價總水平基本穩定。

　　非常不幸的是，先于樓市泡沫一步，利率杠桿的神話漸次破滅。市場當中，那些唯利率者的利率“萬能論”也不免處境窘迫———2004年迄今，中央銀行連續七次啟用了利率杠桿，最初的一兩次，因為有所期待，升息政策對于房地產市場的影響猶有一點“雨過地皮濕”的痕跡。后來的幾次升息，則難免令人視覺疲乏，因為結果總是無一例外：雨是來了，但地皮從來沒有濕過。

　　放眼望去，魚龍混雜的需求在不斷釋放，逐日走高的樓價在狂舞。再看看，一如既往地，死扣教科書的唯利率者們，將市場納于斗室之中推演，閉門造車設定一些僵硬框框，然后據此固執地相信，包括利率杠桿在內的貨幣政策是樓市調控的致勝策略，可以控制投資、可以打擊投機、還可以削減洶涌如潮的置業需求，高價格也將相應被平抑住。但是，在市場實際走勢面前，這類教科書理論早早就失語了。

　　簡單的、粗線條的、一刀切的利率政策，從來就沒有任何可以值得高興和歡迎的。對于并不處在成熟和良性基礎之上運轉的市場來說，無論是試探性的小幅微調，還是猛烈的大動干戈，一通狂風落葉之后，都可能落個“錯殺三千”的敗局。

　　現實市場一片混沌，誰是炒作資金？誰在投機？誰又是無辜的？這些問題都沒有明確界定(注：這是升息無效的第一個因素)。沒有了邊界，你想升息政策會有什么結果呢？如此這般陸續升息，在樓市里最有準備和應對策略的投機分子們，根本不為所動，不是大筆吃進就是大筆吐出，九牛不折一毛。倒是那些最普通的置業者，在利率漩渦中牢牢套緊，越陷越深。

　　為什么明明是政策打擊焦點的炒資，偏偏又會跑掉？還不是因為我們只顧著利用升息政策去彈壓需求，凡是進入市場的人都要各各敲上一悶棍，而沒有去想哪些人可以不敲棍子，哪些人應該敲重些，哪些人應該敲輕些？

　　這還不算。在遠沒有弄清誰是投機炒作、誰是普通置業之時，多類需求總是在釋放的。只要需求此起彼伏，利率杠桿拿泡沫就始終沒轍(注：這是升息無效的第二個因素)。再強大的利率政策也不足以震懾各種需求，只會催促人們盡早往里滲入。因為有一種正面預期在發生作用。房子不像股票，股票不是基本生活要素，僥幸賺了一點就可以拋出，換手率很高，因之起起落落。房子是必需品，原本供應緊缺，又遭到性質不明的多種混合型需求追逐，接手率很高。當不斷有人出來接手，就會不斷有需求衍生，也就不斷地將價格推至高處，只起不落，利率政策就不能湊效。

　　有鑒于此，想要刺破泡沫，利率杠桿顯然已經沒有什么作用了。諸如稅收、限價等措施，只怕也不堪大用。好辦法大約有兩類：一是要嚴格限制資本交易；二是要建立多種供給模式。

　　想要辯明了誰投機分子再下手懲治，幾乎是件辦不到的事情。但是再進一步看，不易辦到的事情總有源頭。投機的源頭大致是異地流動的游資，把住這根脈絡，懲治炒資也不是沒有辦法的。

　　我們既能限制境外資金的境內購買行為，可不可以也限制境內異地資本的跨區域購買行為呢？或者說，即使允許資金異地流動，又可不可以限制這些資金的異地市場準入和購買量呢？如果就此制定一個標準，規定置業性地購入一套房子是可以，購入兩套用作投資也行，那么三套以上就是投機，就要明令禁止嚴懲不貸，這難道不能自根本上約束那些流動資本的瘋狂炒作嗎？

　　如果說這還有什么技術性壁壘，無非是異地游資可能假手購買區域內的本地個體去實現市場投機企圖，這也很好辦，本地個體的市場準入與購買量也相應加以限制，內外兼顧雙管齊下，照樣可以解決問題。

　　當然，最要緊的是建立一套政策性住房供應模式，考慮建設多元化的供應體系，方是根本之道。如果專辟一個政策性住房投資、開發體系，負責政策性住房的投資與供應，使政策性住房供應體系與商品房開發供應體系并駕齊驅，豈不是既創造了模式競爭，又開辟了規模供給的另一個市場領域？

　　如此，則樓市泡沫隨即刺破。(章劍鋒 廈門大學不動產金融研究中心研究員 香港財經文摘雜志高級記者，專欄作者)