于凌罡這位合作建房的實踐者，在找地、找項目的艱難中對于現有的土地制度和房地產交易規則有著切身體會和獨特了解。近日，他在接受中國經濟時報記者專訪時，對近來全國“地王”頻出，地價瘋漲，對招拍掛制度的質疑聲四起等問題發表了自己的看法。

　　“地王”并不能增加政府財政收入

　　中國經濟時報：進入下半年許多城市土地供應量加大，招拍掛使天價“地王”頻出，地方政府“偷著樂”，因為他們“以地生財”了，大發了一筆，您怎么看待這個事情？

　　于凌罡：我認為，凡是出現“地王”的地方，政府財政收入必然銳減。

　　中國經濟時報：為什么？

　　于凌罡：如果有一塊地賣得很貴，必然導致其它地賣得很慢，土地成交的總量和價值會減少。一種商品價格有高有低，這是規律。即便開發商在天價地上把房子蓋起來，最后有沒有人買單還是兩說，上海的“湯成一品”就是很好的例子，這么多年它都沒賣出幾套。這些空置著的房屋造成土地等資源的嚴重浪費，根本不可能增加財政收入。再加上一些開發商捂盤不賣，想方設法偷稅漏稅，政府的財政收入更不可能提高。

　　中國經濟時報：你這樣說有什么依據？

　　于凌罡：首先，從來沒有人說房地產開發商是納稅巨人，盡管誰都知道他們暴利。雖然開發商的賬本捂住不給老百姓看，但有一些賬目他們捂不住，國土局和土地儲備中心每年都會公布一些統計數據，我們可以通過這些數據去判斷。

　　2006年北京市國土局公布開發商建成2287.8萬平方米的房子，成交額高達2011.4億元，這兩個數據表明房地產開發商有很高的利潤，而與之相對應的是2006年北京市的稅收只有160.8億元，這些還不全是房地產商交納的稅。

　　北京市今年上半年土地出讓的收益是27.7億元，2006年對外公布的土地出讓收益是80個億，但這80億并沒有完全收上來，開發商欠繳的款很多。就以北京市土地出讓收益最高的年份2006年的數據與北京市當年的GDP相比，你會發現極不相稱。一些開發商銷售房子價格達到21000萬／平米，但稅收才交了700元／平米。

　　“地王”導致囤地

　　中國經濟時報：有人認為很多土地都被開發商囤積起來，特別是開發商天價拍得土地更愿意把它囤積起來，待價而沽或者拖很長時間“待價”開發。

　　于凌罡：事實就是如此。我們在合作建房找地的過程中發現，好多開發商買了地不開發，就北京而言，開發商囤地的規模已經達到8000萬平米，這是官方數據。據我所知，開發商在北京的囤地規模相比外地還要好一些。這些被開發商囤積的土地對房地產市場造成的負面影響并不比爛尾地、爛尾樓小多少。

　　中國經濟時報：開發商為何如此熱衷于囤地﹖

　　于凌罡：現在房價上漲速度這么快，開發商把地囤積起來，等上半年、一年再賣，肯定升值。所以，開發商絕對不會一拿到地后就馬上開發。囤地達到一定規模后結果必然是，受苦的是買房人，挨罵的是政府，吃虧的是財政，連累的是銀行，惟一笑的是開發商。

　　中國經濟時報：政府也有一些政策規定禁止開發商囤地，但這種現象為什么會屢禁不止呢？

　　于凌罡：這和現在實行的土地制度有關，除了政府劃撥土地外，現在的商業用地和住宅用地大部分采用招拍掛的方式。招拍掛無法解決土地的囤積和土地價值流失這兩個根本問題。

　　土地招牌掛制度有三個劣勢：第一，土地一級開發資金投入很大，如果單純依靠政府財政投入，很可能出現政府投入很大，產出卻很小的情況。第二，實行招拍掛后，土地使用權轉讓給開發商，政府再想收回被其囤積的地就變得很困難。第三，開發商投資建樓，先替老百姓支付地價款，開發商除了要獲取高額利潤，更是為了囤積和炒賣地皮，這不僅會增加爛尾和囤積風險，還將導致房價過快增長。我認為必須采取新的方式才能解決這些問題。

　　房價地價分離

　　中國經濟時報：是什么方式﹖

　　于凌罡：房價地價分離。這就是政府依然做房地產的一級開發，但并不把地推向市場，賣給開發商。而是將土地供應和住宅建設情況公示給老百姓，老百姓可以排隊購買，政府再向開發商招標建設，開發商向政府交納一定數量的保證金以確保兩年內能將房子蓋完。政府只需在兩年后驗收即可，如果開發商不能準時交房就要支付罰金給政府，政府有權收回項目。等房子建好后，人們根據自己在銀行交錢的次序排號，買房子。這對開發商而言也是好事，他們開發成本會相對降低。

　　中國經濟時報：具體怎么操作？

　　于凌罡：簡單地說，就是政府先讓買房人到銀行存錢解決土地一級開發的資金問題。比如，按北京平均樓面地價3000元／平米，政府可設定不同區域的樓面地價。想買房子的人，可以先去預存三成地價款，然后登記申請排隊。

　　銀行替政府代收老百姓交來的三成地價款，并按月將這些資金直接劃入政府財政收入。剩下的七成地價款以劃撥款的形式提供給土地整理部門，用于土地的一級開發。隨后，土地儲備中心按照年度供地任務，通過招標，將土地交給開發商開發。開發商通過“售價上限、進度、設計方案”，競標取得開發權。

　　由于實行房價地價分離，土地招標只是讓開發商從事土地的開發工作，土地的使用權不再通過出售形式轉讓給開發商，開發商只有開發權，因此開發商不需要向相關部門支付地價款。

　　如此一來，作為買房人的老百姓可以直接將土地出讓金交納給國家，開發商很難再通過先行支付地價款來獲取高額利潤，同時也降低了開發商的成本。(謝光飛 張一鳴)