今年以來，A股上市龍頭房地產企業紛紛落實巨額融資方案，同時跑馬圈地，爭相改寫“中國地王”記錄。專家認為，“高負債”的背后，是“高增長”的支撐，實力不強企業的拿地能力和現金周轉能力都將受到考驗。專家建議，有關方面可考慮加強土地規劃，將供應地塊劃小，以控制開發商的獲地規模，避免少數大型開發商壟斷土地資源。

　　開發商紛紛“跑馬圈地”

　　2007年8月5日，碧桂園公告稱，截至7月末，公司總土地儲備量達到4500萬平方米，成為中國最大的“地主”。7月24日，北辰實業與北京城開聯合以92億元在長沙拿下“中國地王”，“地王”為北辰實業帶來了380萬平方米建筑面積的土地儲備。

　　國家統計局數據顯示，2007年上半年，全國房地產開發企業完成土地購置面積1.73億平方米，同比增長10%，其中一季度下降8.6%;分地區看，東部地區房地產開發企業購置土地面積為8223萬平方米，增長14.3%,中、西部地區分別增長7.7%和5.1%。完成土地開發面積為1.18億平方米，增長7.6%,比一季度提高了7.2個百分點。

　　有數據顯示，2006年房地產百強企業的平均土地儲備面積達到381萬平方米。按此數據計算，則2006年房地產百強企業擁有的土地儲備面積達3.81億平方米。

　　土地儲備量往往成為衡量一家房地產企業未來發展前景的重要指標。以萬科為例，公司2006年年報顯示，截至2006年年末，已獲取的規劃中項目面積合計約1851萬平方米，其中去年新獲項目47個，總占地面積約910萬平方米，規劃建筑面積總計約1222萬平方米。到今年一季度，公司再增19個項目，規劃建筑面積292.2萬平方米。今年7月份，萬科在全國各地拿地已經累計花費60多億元。

　　高價拿地：實力強者勝出

　　萬科相關人士此前回應“高價囤地”一說稱，沒有哪一個開發商會希望地價越高越好，都希望能夠低價拿地，但市場規則是價高者得，現在土地資源越來越少，開發商對土地爭奪也就越來越激烈。公司人士表示，當一個公司的資金周轉率處于一個相對較高水平的時候，就可以承受較低利潤空間，因而出價能力更高，也就可以承受較高的地價。萬科拿地的能力、資本市場運作能力和開發能力都已經很強，相比其他企業而言，具有更高的成本承受能力。

　　但是，高價拿地也可能成為企業沉重的包袱。北辰實業與北京城開聯合以92億元在長沙拿下“中國地王”，北辰方面要分擔約73.6億的地價。資料顯示，其凈資產在2006年底為80億元左右。這塊“地王”的地價已超過其凈資產。北辰實業年報顯示，其2006年年底長期負債19.37億元，流動負債45.25億元，2006年底的現金流只有51.11億元。買下“地王”之后，其資產負債率驟然上升。同時，保利地產穩居“高負債率公司”之列，2006年末資產負債率高達75.71%。

　　專家指出，“高負債”的背后，是“高增長”的支撐。實力不強的企業的拿地能力和現金周轉能力都將受到考驗。

　　改變土地供應模式

　　北京大學不動產研究中心主任馮長春接受記者采訪時建議，改善現有房地產企業高價拿地的現狀，有關方面可考慮加強土地規劃，將供應地塊劃小，這樣雖然地塊多，但可以控制開發商的獲地規模，有效避免少數大型開發商壟斷土地資源、延長開發周期，加快土地的開發速度。

　　馮長春認為，天價“地王”的存在，有其合理性。目前，土地市場競爭十分激烈。由于土地資源的稀缺性使得土地增值；市場對土地的需求量增大，土地價格也隨之水漲船高。

　　他表示，建立完備的住房保障體系，是當下房地產業發展的重中之重。在保障中低收入者的住房前提下，純商品房開發商可以按照市場規律競爭拿地。

　　此外，應加強對企業使用土地的監管。企業往往以滾動開發、先期投入部分資金等方式，將土地儲備轉化為“項目儲備”或正在開發項目，規避了政策層面的壓力。馮長春指出，有關部門還需要對地產商在獲取土地后，進行嚴格的后繼監管和督察，同時，還需要以更加細分的標準對土地開發量、投資量進行限定。(任曉)