近日，在東花市經濟適用住房審核窗口，出現了宣武區陶然亭街道住房基本保障政策試點的部分居民認為“五年后可上市的規定，讓今后經濟適用住房仍有巨大利潤空間”現象。昨天，記者采訪了有關部門、權威機構的6位業內權威人士。他們的一致看法是：“今后‘經濟適用住房上市還能獲利’，絕對是一種誤讀！還想投機經濟適用住房的人應該清醒，過去經濟適用住房能獲厚利，不是上市交易本身的問題，而是因為相關四個方面的配套措施沒有跟上！”

　　四大原因造成過去經適房上市獲益大

　　6位權威人士對目前回龍觀、天通苑等經濟適用住房5年后上市再交易原房主收益大的現象進行了詳細的計算、分析。

　　以回龍觀一套1999年購進、今年6月以6600元J平方米售出的120平方米經濟適用住房為例：

　　1999年購進成本大致：120平方米×2600元J平方米=31.2萬元，加上1.5%的契稅、2%的公共維修基金，總共約為32.3萬元。售出總房價為120平方米×6600平方米=79.2萬元，需要補交的綜合地價款為79.2萬元×10%=7.92萬元。這位房主的收益為79.2萬元-7.92萬元-32.3萬元=37.98萬元，平均每平方米賺3165元。

　　權威人士強調，房主之所以能獲取37.98萬元的利潤是由過去的經濟適用住房相關措施存在4個漏洞而帶來的4個原因引起的：

　　單價價差過大：過去經濟適用住房的銷售價沒有根據市場適時調整，帶來了和周邊商品房價差過大現象。回龍觀、天通苑等經濟適用住房項目，從1998年推出至今9年過去了，但是銷售價一直為2600元J平方米、2650元J平方米，而它們不變的同時，周邊的商品房房價在漲，基本都翻了兩番了。這種價差過大讓經濟適用住房上市再交易獲利空間巨大。權威人士強調，事實上，從2000年來，鋼材、水泥、人工費等建房成本都在上漲，負責開發建設回龍觀等經濟適用住房的天鴻集團等開發商甚至已經出現負債數億，賠錢建設經濟適用住房的狀況。

　　補交地價款太低：再上市交易時，目前原房主只需要按照10%(最早3%)補交綜合地價款。實際上，這里提到的綜合地價款測算時，基本按照基準地價算，遠遠低于實際市場樓面地價。以回龍觀一帶為例，目前的基準熟地價為1060元J平方米左右，而當地實際樓面地價應該在3000元J平方米左右(業內的算法：當地房價均價6600元J平方米減去3500元J平方米)。

　　補交綜合地價款比例太低：現行的有關部門確定的經濟適用住房再上市時補交綜合地價款的比例為10%(1999年為3%)，“今后，這么多年過去了，這個補交比例一直沒調整肯定是不合理的。”

　　以上三方面原因造成經濟適用住房和它周邊的商品房單價價差太大，增值空間就大，再加上過去經濟適用住房的戶型都過大———120平方米的面積在回龍觀、天通苑等北京首批19個經濟適用住房占了很大比例，“因此就出現了過去經濟適用住房收益空間很大的現實”。

　　今后經適房5年再上市將無利可圖

　　也正是如此，權威人士堅持，過去經濟適用住房再上市，原房主能獲取較大的收益，不是“上市交易”本身引起的，而是上述四大原因造成的，“今后，只要有關部門針對這些漏洞進行完善，措施得當，5年后經濟適用住房上市，原房主的獲利空間就不會那樣大了。”

　　經濟適用住房的銷售基準價將上調

　　事實上，近日剛完成招標并有可能在新政下最早推出的宋家莊經濟適用住房的銷售基準價為4369元/平方米，相比之前該區域位置還要好的方莊世紀風景經濟適用住房，已經上調了近600元/平方米；而位于五環外的常營經濟適用住房最高銷售基準價已經到了4550元/平方米。而今后，新建經濟適用住房銷售價格意味著將來它們再上市時，單價與周邊商品房的價差就不會像現在回龍觀、天通苑等小區那樣大，由此，收益空間也跟著縮小。

　　經濟適用住房上市需要補交的地價也將上調

　　根據有關部門此前已經進行論證的相關信息，今后，經濟適用住房再上市有可能會按照當地實際樓面地價水平補交地價款。以回龍觀地區為例，今后購房人有可能需按照3000元/平方米左右的樓面地價補交地價款。

　　上市需交納的土地收益等價款比例要上調

　　國務院的文件中已經明確未來上市購房人要“交納土地收益等價款”而不是過去的“綜合地價款”，因此，現行的10%的綜合地價款交納比例肯定會上調。上文中的那套房子，按10%的比例需要交納7.92萬元的綜合地價款，獲益為37.98萬元；因此，即便是在房價不上調的情況下，補交比例上調到30%，補交的綜合地價款就為23.76萬元，收益就會減少到22.14萬元；如果補交比例上調到50%，補交的綜合地價款就為39.2萬元，收益就會減少到7.7萬元。“相信政府有關部門會根據物價水平、現行的存款利率等綜合因素最終確定一個合理的交納土地收益比例。”上述調整因素加上今后經濟適用住房的建筑面積都要控制在60平方米左右，上市收益空間就更小了。

　　也正是如此，權威人士認為，今后經濟適用住房5年后再上市的利潤空間將肯定要受到合理的控制，就像建設部部長汪光燾近日指出的那樣，今后經濟適用房就是針對低收入住房困難的政策性保障住房，不具備經濟適用房購買條件的當地居民，改善住房需求的家庭由政府調控的“兩限兩競房”和市場供應的普通商品房來解決。“而只要措施得當，經濟適用住房5年上市無利可圖！”(余美英)