近日，在東花市經(jīng)濟(jì)適用住房審核窗口，出現(xiàn)了宣武區(qū)陶然亭街道住房基本保障政策試點(diǎn)的部分居民認(rèn)為“五年后可上市的規(guī)定，讓今后經(jīng)濟(jì)適用住房仍有巨大利潤空間”現(xiàn)象。昨天，記者采訪了有關(guān)部門、權(quán)威機(jī)構(gòu)的6位業(yè)內(nèi)權(quán)威人士。他們的一致看法是：“今后‘經(jīng)濟(jì)適用住房上市還能獲利’，絕對(duì)是一種誤讀！還想投機(jī)經(jīng)濟(jì)適用住房的人應(yīng)該清醒，過去經(jīng)濟(jì)適用住房能獲厚利，不是上市交易本身的問題，而是因?yàn)橄嚓P(guān)四個(gè)方面的配套措施沒有跟上！”
四大原因造成過去經(jīng)適房上市獲益大
6位權(quán)威人士對(duì)目前回龍觀、天通苑等經(jīng)濟(jì)適用住房5年后上市再交易原房主收益大的現(xiàn)象進(jìn)行了詳細(xì)的計(jì)算、分析。
以回龍觀一套1999年購進(jìn)、今年6月以6600元J平方米售出的120平方米經(jīng)濟(jì)適用住房為例：
1999年購進(jìn)成本大致：120平方米×2600元J平方米=31.2萬元，加上1.5%的契稅、2%的公共維修基金，總共約為32.3萬元。售出總房價(jià)為120平方米×6600平方米=79.2萬元，需要補(bǔ)交的綜合地價(jià)款為79.2萬元×10%=7.92萬元。這位房主的收益為79.2萬元-7.92萬元-32.3萬元=37.98萬元，平均每平方米賺3165元。
權(quán)威人士強(qiáng)調(diào)，房主之所以能獲取37.98萬元的利潤是由過去的經(jīng)濟(jì)適用住房相關(guān)措施存在4個(gè)漏洞而帶來的4個(gè)原因引起的：
單價(jià)價(jià)差過大：過去經(jīng)濟(jì)適用住房的銷售價(jià)沒有根據(jù)市場適時(shí)調(diào)整，帶來了和周邊商品房價(jià)差過大現(xiàn)象。回龍觀、天通苑等經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目，從1998年推出至今9年過去了，但是銷售價(jià)一直為2600元J平方米、2650元J平方米，而它們不變的同時(shí)，周邊的商品房房價(jià)在漲，基本都翻了兩番了。這種價(jià)差過大讓經(jīng)濟(jì)適用住房上市再交易獲利空間巨大。權(quán)威人士強(qiáng)調(diào)，事實(shí)上，從2000年來，鋼材、水泥、人工費(fèi)等建房成本都在上漲，負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)回龍觀等經(jīng)濟(jì)適用住房的天鴻集團(tuán)等開發(fā)商甚至已經(jīng)出現(xiàn)負(fù)債數(shù)億，賠錢建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房的狀況。
補(bǔ)交地價(jià)款太低：再上市交易時(shí)，目前原房主只需要按照10%(最早3%)補(bǔ)交綜合地價(jià)款。實(shí)際上，這里提到的綜合地價(jià)款測算時(shí)，基本按照基準(zhǔn)地價(jià)算，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于實(shí)際市場樓面地價(jià)。以回龍觀一帶為例，目前的基準(zhǔn)熟地價(jià)為1060元J平方米左右，而當(dāng)?shù)貙?shí)際樓面地價(jià)應(yīng)該在3000元J平方米左右(業(yè)內(nèi)的算法：當(dāng)?shù)胤績r(jià)均價(jià)6600元J平方米減去3500元J平方米)。
補(bǔ)交綜合地價(jià)款比例太低：現(xiàn)行的有關(guān)部門確定的經(jīng)濟(jì)適用住房再上市時(shí)補(bǔ)交綜合地價(jià)款的比例為10%(1999年為3%)，“今后，這么多年過去了，這個(gè)補(bǔ)交比例一直沒調(diào)整肯定是不合理的。”
以上三方面原因造成經(jīng)濟(jì)適用住房和它周邊的商品房單價(jià)價(jià)差太大，增值空間就大，再加上過去經(jīng)濟(jì)適用住房的戶型都過大———120平方米的面積在回龍觀、天通苑等北京首批19個(gè)經(jīng)濟(jì)適用住房占了很大比例，“因此就出現(xiàn)了過去經(jīng)濟(jì)適用住房收益空間很大的現(xiàn)實(shí)”。
今后經(jīng)適房5年再上市將無利可圖
也正是如此，權(quán)威人士堅(jiān)持，過去經(jīng)濟(jì)適用住房再上市，原房主能獲取較大的收益，不是“上市交易”本身引起的，而是上述四大原因造成的，“今后，只要有關(guān)部門針對(duì)這些漏洞進(jìn)行完善，措施得當(dāng)，5年后經(jīng)濟(jì)適用住房上市，原房主的獲利空間就不會(huì)那樣大了。”
經(jīng)濟(jì)適用住房的銷售基準(zhǔn)價(jià)將上調(diào)
事實(shí)上，近日剛完成招標(biāo)并有可能在新政下最早推出的宋家莊經(jīng)濟(jì)適用住房的銷售基準(zhǔn)價(jià)為4369元/平方米，相比之前該區(qū)域位置還要好的方莊世紀(jì)風(fēng)景經(jīng)濟(jì)適用住房，已經(jīng)上調(diào)了近600元/平方米；而位于五環(huán)外的常營經(jīng)濟(jì)適用住房最高銷售基準(zhǔn)價(jià)已經(jīng)到了4550元/平方米。而今后，新建經(jīng)濟(jì)適用住房銷售價(jià)格意味著將來它們?cè)偕鲜袝r(shí)，單價(jià)與周邊商品房的價(jià)差就不會(huì)像現(xiàn)在回龍觀、天通苑等小區(qū)那樣大，由此，收益空間也跟著縮小。
經(jīng)濟(jì)適用住房上市需要補(bǔ)交的地價(jià)也將上調(diào)
根據(jù)有關(guān)部門此前已經(jīng)進(jìn)行論證的相關(guān)信息，今后，經(jīng)濟(jì)適用住房再上市有可能會(huì)按照當(dāng)?shù)貙?shí)際樓面地價(jià)水平補(bǔ)交地價(jià)款。以回龍觀地區(qū)為例，今后購房人有可能需按照3000元/平方米左右的樓面地價(jià)補(bǔ)交地價(jià)款。
上市需交納的土地收益等價(jià)款比例要上調(diào)
國務(wù)院的文件中已經(jīng)明確未來上市購房人要“交納土地收益等價(jià)款”而不是過去的“綜合地價(jià)款”，因此，現(xiàn)行的10%的綜合地價(jià)款交納比例肯定會(huì)上調(diào)。上文中的那套房子，按10%的比例需要交納7.92萬元的綜合地價(jià)款，獲益為37.98萬元；因此，即便是在房價(jià)不上調(diào)的情況下，補(bǔ)交比例上調(diào)到30%，補(bǔ)交的綜合地價(jià)款就為23.76萬元，收益就會(huì)減少到22.14萬元；如果補(bǔ)交比例上調(diào)到50%，補(bǔ)交的綜合地價(jià)款就為39.2萬元，收益就會(huì)減少到7.7萬元。“相信政府有關(guān)部門會(huì)根據(jù)物價(jià)水平、現(xiàn)行的存款利率等綜合因素最終確定一個(gè)合理的交納土地收益比例。”上述調(diào)整因素加上今后經(jīng)濟(jì)適用住房的建筑面積都要控制在60平方米左右，上市收益空間就更小了。
也正是如此，權(quán)威人士認(rèn)為，今后經(jīng)濟(jì)適用住房5年后再上市的利潤空間將肯定要受到合理的控制，就像建設(shè)部部長汪光燾近日指出的那樣，今后經(jīng)濟(jì)適用房就是針對(duì)低收入住房困難的政策性保障住房，不具備經(jīng)濟(jì)適用房購買條件的當(dāng)?shù)鼐用瘢纳谱》啃枨蟮募彝ビ烧{(diào)控的“兩限兩競房”和市場供應(yīng)的普通商品房來解決。“而只要措施得當(dāng)，經(jīng)濟(jì)適用住房5年上市無利可圖！”(余美英)
