“內(nèi)地土地交易實際上已經(jīng)出現(xiàn)‘面粉貴過面包’的現(xiàn)象，也就是說土地的價格高過周邊的房價，這是很危險的事情。”香港四大地產(chǎn)商之一恒隆集團(0010.HK)主席陳啟宗首次高調(diào)亮相博鰲房地產(chǎn)論壇，就發(fā)出了這樣的警告。

　　500多位現(xiàn)場嘉賓，恐怕沒有幾個人會認為陳啟宗在危言聳聽。

　　地價PK房價

　　過去三年多來，無論一線城市還是二線城市的開發(fā)商都陸續(xù)感受到了地價暴漲的壓力。在北京、天津等多個城市，同一區(qū)域地價從每畝幾十萬元跳到幾百萬元，10倍、20倍地增長屢見不鮮。地價如此之高，還經(jīng)常發(fā)生十幾家開發(fā)商劍拔弩張“爭食”的現(xiàn)象，連利潤相對較低的經(jīng)濟適用房、限價房用地推出時也不例外，全國各地更是“地王”頻出。

　　華遠地產(chǎn)董事長任志強表示，自2003年以來，房價加快上漲的同時，地價上漲速度也在不斷加快，1997年到2005年間，土地成本占開發(fā)總投資的20%左右，但現(xiàn)在發(fā)達城市土地成本已占總投資的50%。這種勢頭如同房價的傳導效應一樣，正向二線城市蔓延。

　　今年7月，萬科地產(chǎn)(000002)以26.8億元競得廣東東莞一幅35萬多平方米的土地，樓面地價達到每平方米1.5萬多元；同月，北辰實業(yè)(601588，0588.HK)與北京城市開發(fā)集團聯(lián)合體以92億元奪得長沙新河三角洲一幅78萬平方米的土地，樓面地價超過每平方米3500元；8月份，深圳振業(yè)集團以10.6億元摘走天津河東區(qū)新開路東側(cè)一塊3.68萬平方米的地塊，樓面地價每平方米8800元。值得注意的時，這些地塊的樓面地價均接近或超過其周邊現(xiàn)有商品房售價。

　　誰令地狂？

　　是什么讓土地和搶購者如此抓狂？

　　北師大金融研究所所長鐘偉分析，問題的根源可能在兩方面：一來土地有效供應增長遲緩造成搶購現(xiàn)象，二來單宗出讓土地面積過大引起爭搶。“大地塊出讓本身，就具有資金杠桿效益，會因為開發(fā)周期長、代征地比例高(建設用地比例低)、規(guī)劃變更可能性大而帶來房價上漲預期高的效應。”他說。

　　一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士則指出：“大家仔細看看，瘋狂搶地的主要是上市公司，他們不計成本地拿地，恐怕算的不是地產(chǎn)開發(fā)本身的賬，而是借拿地謀求機構投資者和股民的青睞，圈資本市場的錢，非上市公司根本拼不過他們。”這大概也是近幾年來國內(nèi)房企紛紛謀求上市的一個重要原因。

　　一直謹慎參與搶地游戲的SOHO中國董事長潘石屹不無擔憂地說：“樓面地價高出同區(qū)域房價，這不太正常，可能存在很大風險。創(chuàng)‘地王’紀錄的往往都是上市公司，這才是真正的‘泡沫’，通過‘土地’將房地產(chǎn)和股票中可能存在的泡沫都結(jié)合在了一起。”

　　經(jīng)歷過香港樓市大起大落周期波動的陳啟宗一臉嚴肅地說：“只要經(jīng)歷一次市場調(diào)整，賺到的錢可能就全賠回去了。”

　　與潘石屹觀點相似，他也感覺泡沫藏在地產(chǎn)股票里。“如果哪個企業(yè)對地價、房價的上升和股票的泡沫不敏感，那他不是天真就是無知！無論房價的下降還是股價的下跌，都會讓這些公司死掉！”

　　土地交易規(guī)則的不明朗也令企業(yè)煩惱。任志強抱怨說，華遠去年參加了十塊土地的招拍掛，沒有一次中標，光繳納保證金的利息就損失了7000多萬元。參加北京土地招標的開發(fā)商也不止一次埋怨“既不是價高者得也不是價低者得，看似規(guī)則清晰，其實人人摸不著頭腦”。

　　一旦退潮怎么辦？

　　高地價正在引起業(yè)界的群體性不安。但記者還是發(fā)現(xiàn)，高價拿地者的勇氣，首先依然是來自房價快速上漲的勢頭與持續(xù)看漲的預期，而對未來房價增長的信心，主要建立在對城區(qū)土地面積日益減少、剛性需求強勁的樂觀估計上。

　　和買房人盼望穩(wěn)定房價一樣，開發(fā)商也希望政府出面穩(wěn)定地價。

　　任志強認為：“穩(wěn)定地價才能穩(wěn)定房價，穩(wěn)定地價只能靠增加供給，否則土地交易過程還會不斷出現(xiàn)瘋狗撲食般的景象。”

　　由全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會和中國城市房地產(chǎn)開發(fā)商策略聯(lián)盟共同組建的REICO工作室近日公布的報告顯示，在持續(xù)兩年的負增長后，二季度全國開發(fā)企業(yè)購置土地面積出現(xiàn)較大幅度的增長，但增長主要來自北京和東部地區(qū)，上海、廣州、深圳的土地購置面積仍然是超過40%以上的大幅度的負增長。該報告得出結(jié)論稱，土地供給的形勢仍然嚴峻，僧多粥少的情況下穩(wěn)定價格的難度會很大。

　　金融研究專家巴曙松借日前香港股市上演的驚天大逆轉(zhuǎn)提醒國內(nèi)企業(yè)“一定要居安思危”。一個原本被認為不重要的美國次貸風波為什么會引發(fā)股災？因為此前人們都假設房價不會下跌，而這場意外提醒我們在市場好時要逆向思考，以減小未來各種風波的影響。

　　“臺風來的時候豬都會飛，退潮的時候才知道誰沒穿泳褲。”巴曙松幽默的話語中不乏深刻的寓意。(謝紅玲)