日前，根據《物權法》的有關規定，《物業管理條例》進行了部分修改。

　　本次修改，筆者注意到一個問題，新修改的《物業管理條例》第十二條第三款規定，“業主大會決定本條例第十一條第(五)項和第(六)項規定的事項(即決定籌集和使用維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設施這兩種事項)，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意；決定本條例第十一條規定的其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意”。

　　這也就是說，要是一個社區想使用建筑的維修基金，就要經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意；而對于解聘、選聘物業服務企業等事項，就不再需要按舊的《物業管理條例》所規定的“全體業主所持投票權2/3以上通過”，而只需要經“專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意”。

　　此規定有什么進步的地方呢？眾所周知，前期物業公司和開發商的連襟關系或是“父子”關系，一直讓業主苦惱。在實踐中，無論前期物業多么的飛揚跋扈，無論開發商怎樣的欠繳物業費和私搭濫建，無論業主們多么智慧多么富豪，前期物業就像楔子一樣牢牢地釘在小區里，想要更換物業，需要這個小區里有投票權的2/3以上的業主同意。而事實上，很多的開發商也就是大業主常常會保留1/3的房子只租不賣，這樣，小業主就怎么也達不到2/3以上，更換物業公司就變得遙遙無期。

　　現在，根據新條例，解聘物業終于不用2/3以上的業主同意，只要面積和人數雙過半就可以了，這無疑方便了業主行使權利。這是新條例值得肯定的地方。

　　不過，僅僅有這些進步還不夠，筆者認為，此條款對于面積比例的規定，并不合理。

　　新條例規定的面積比例，是這樣描述的：“專有部分占建筑物總面積”。專有部分就是單個業主房產證上的不包括公攤面積的那一部分；建筑物總面積就是包括所有的配套設施和公共部分，然后再加上專有部分的那些面積。

　　那么，這樣的規定，會出現什么問題呢？可以設想，如果一個小區的公攤面積，即新條例中規定的“共有部分”比較大的話，就會出現占業主總數三分之二以上的業主占有的專有部分，達不到建筑物總面積的三分之二，這就不符合新條例規定的面積加人數的決定方式，就會出現小區大多數業主都同意的事兒，但按照法規卻無法決定的尷尬局面。

　　我們舉例說明一下：一個小區300名業主，總建筑面積3萬平方米，專有部分1萬平方米(也就是這個小區的共有面積是2萬平方米)，這個小區的業主如果打算使用建筑物及其附屬設施的維修資金，按照新條例的規定，假設這個小區的300名業主都同意使用維修基金，人數肯定沒有問題，但還需要專有部分占建筑物總面積的2/3以上的業主同意，而這個小區因為共有面積過多，所有業主的專有部分加起來也不過是1/3而已。這就出現了上面所說的尷尬現象。

　　解決這個問題，筆者有個建議：我們能否把“分母”設計的更合理一些呢？分母如果不是建筑物的總面積，而是專有部分的總面積，是不是更加科學合理一些呢？(北京律師秦兵)