央行上�？偛�9月10日發布的8月份上海市信貸運行報告顯示，前8個月上海新增貸款已超出去年全年貸款的增量。今年前8個月，上海中外資金融機構新增本外幣貸款2018.4億元，超出去年全年新增貸款160.7億元。其中，當月中資商業銀行個人住房貸款猛增71.3億元，比7月份多增12.6億元，創2005年以來單月增量新高。值得注意的是，當月新增個人消費貸款占新增貸款總量的99%，而房貸占到了90%之多！

　　近年來，房貸一直被我國銀行界視為優質貸款項目，各大銀行為了爭奪此項業務展開惡性競爭，不斷降低門檻，導致房貸規模成倍擴大。房貸業務“一枝獨秀”的繁榮背后，是潛在的巨大風險。我國80%左右的土地購置和房地產開發資金，是直接或者間接地來自銀行貸款，而個人通過按揭貸款買房的人，占全部購房總數的比例高達90%，這意味著房地產市場的絕大部分風險系在金融機構身上。

　　按照國際經驗，個人房貸的風險暴露期通常為3年至8年，結合我國的情況來看，我國個人房貸已經開始步入風險暴露期。以上海為例，上海銀監局公布的數據顯示，上半年新發生住房開發不良貸款13.25億元，同比多增8.62億元，其中接近90%的貸款是經過展期到期后再形成不良貸款。

　　房貸風險主要涵蓋幾個部分：

　　其一是房貸利率提高風險。商業性住房貸款實行的是浮動利率，只要央行對貸款利率作出調整，借款人需要償還的利息就會相應地發生變化。由于CPI持續上漲，我國正處在加息周期內，按揭買房者不得不承擔更多的利息支出，其負擔將隨著貸款利率的提高而加大，一旦超過購房者的承受能力，違約現象就容易發生。利率因素與外部相關因素的結合，所產生的作用可能會更大。比如，在就業率低的情況下，人們的收入不穩定，貸款利率的提高更容易導致違約現象的發生。

　　其二是信用和抵押估值風險。為了搶占房貸市場份額，不少銀行都降低了放貸門檻，放松了對個人信用情況的調查。而個人按揭買房的時間長達10年至30年，其間的不確定性非常大。而且，在銀行放貸過程中，由于種種原因，對于抵押物的估值也容易出現較大偏差，甚至被人利用為套取銀行資金的工具，一旦貸款人套取資金成功，銀行就面臨難以規避的風險。比如，一套位于上海市“世茂濱江花園”之復式高檔房，“優佳投資”買入價是2400萬元，估值竟達1億元，銀行被套現資金是房價的幾倍！在這種情況下，借款者哪里還有還貸的動力？

　　其三是房價下跌風險。我國房貸的風險之所以遲遲未能釋放出來，很大程度上與房價的持續上漲有關。快速上漲的房價不斷吸引新資金入場，使前期按揭貸款者獲取較大差價，這既成為按揭者及時還貸的強大動力，也成為其向親朋好友借錢還貸的信用保證。但是，一旦房價下跌，人們對買房獲利的預期降低，累積的風險就容易在瞬間釋放出來。倘若房價下跌20%甚至超過30%，按揭貸款者就有可能放棄還貸，從而，出現大面積的違約現象。

　　另外，我國投機性購房占據不小的比例，其短期行為更為明顯，為了炒房獲利，往往借助貸款一次性購買多套住房，一旦對房價上漲的預期發生轉變，炒房者就可能大批量拋房，加劇房價的下跌，滋生出更大的市場風險。倘若炒房者囤積的房屋銷售不出去，又可能出現違約。

　　第四是流動性風險。世界發達國家的經驗表明，個人住房貸款比重接近18%—20%時，商業銀行整體流動性和中長期貸款比例的約束就會成為非常突出的問題，從而帶來流動性風險。

　　現在的問題是，許多銀行仍然未能認識到房貸擴張過快的風險。盡管一些銀行目前相繼叫停了二手房貸款業務，但大都是由于本年度貸款額度用完了，不得不收緊貸款，并非銀行充分認識到房貸膨脹潛在風險所致。央行上海總部公布的數據就是最好的證明。世界上沒有永遠不跌只漲的房價，也沒有永遠可以坐享其成的獲利項目，當房貸規模膨脹到一定程度，銀行或許就會被潛在的風險信號驚醒，但倘若真的到了那個時候，再防范風險恐怕也晚了。(賈圖)