近日，重慶、廣東相繼傳來(lái)消息，按照總行部署，當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)銀行將第二套住房按揭首付比例提高至四成。至此，從8月份開(kāi)始流傳的“銀行將提高住房按揭貸款首付比例”的說(shuō)法得到了證實(shí)。

　　銀行收緊房貸早已開(kāi)始

　　北京偉嘉安捷投資擔(dān)保有限公司企劃經(jīng)理殷麗娟說(shuō)，提高房貸首付比例的傳聞一直都有，實(shí)際上對(duì)貸款的緊縮已經(jīng)開(kāi)始。各家銀行對(duì)外都是宣稱首付比例二至三成，但在銀行審核貸款的時(shí)候往往不是這樣。“我們經(jīng)常會(huì)遇到銀行只貸款六成的情況，雖然銀行表面不說(shuō)收緊，實(shí)際上已經(jīng)收緊了。”

　　“這次銀行提高首付，給大家傳遞了非常明確的信號(hào)，政府要控制住房?jī)r(jià)。”就在建行重慶分行提高首付比例的消息報(bào)出的當(dāng)天，北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h在焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)的論壇這樣說(shuō)，這家經(jīng)紀(jì)公司的主要業(yè)務(wù)是一手房的代理。

　　楊少鋒認(rèn)為，央行提高首付早在醞釀之中。對(duì)這輪房地產(chǎn)暴漲，政府和銀行早就有這套預(yù)案，只是在考慮什么時(shí)機(jī)推出這套方案是最好的。如果一些緩和的，比如加息、土地政策推出來(lái)以后，還不能抑制房?jī)r(jià)，那就會(huì)采取更嚴(yán)厲的措施。“從目前來(lái)看，我認(rèn)為提高首付是勢(shì)在必行的。”

　　就在9月下旬，媒體報(bào)道了建行的一則報(bào)告，認(rèn)為我國(guó)將進(jìn)入房貸違約的高風(fēng)險(xiǎn)期。

　　按照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)一般在貸款3~8年后開(kāi)始暴露。建行在報(bào)告中提到，要加大對(duì)住房貸款的審查力度，建立和完善個(gè)人征信系統(tǒng)，改變商業(yè)銀行信貸人員僅僅憑著借款人身份證明、個(gè)人收入證明等比較原始的征信材料進(jìn)行判斷和決策，提高對(duì)購(gòu)買第二套及以上住房貸款的首付比例等，不斷完善風(fēng)險(xiǎn)管理。

　　我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司副總經(jīng)理胡景暉告訴記者，以前去銀行貸款，從單位開(kāi)個(gè)收入證明就行了。現(xiàn)在大多數(shù)銀行不認(rèn)這個(gè)，必須把過(guò)去一年個(gè)人收入的所得稅納稅票附在后面，要把稅票打出來(lái)，復(fù)印件附在后面。現(xiàn)在看來(lái)，下一輪政府調(diào)控的決心和意圖很明顯，就是保障自住，抑制投資，打擊投機(jī)。

　　“之前銀行在信貸的信用審核體制上是非常松的，甚至就是睜一只眼閉一只眼。”楊少鋒說(shuō)，從他接觸的大量投資客戶來(lái)講，很多人一次性在北京買幾十套房，在不同的單位開(kāi)不同的收入證明。有些根本沒(méi)有正當(dāng)?shù)穆殬I(yè)或者專門就是炒房的，而開(kāi)出來(lái)的收入證明，卻是年收入十幾萬(wàn)元甚至幾十萬(wàn)元，實(shí)際上嚴(yán)格審核這樣的情況都無(wú)法通過(guò)，但最終銀行都放了貸款。

　　怎么判斷第二套房

　　“這樣的政策影響可能不會(huì)太大，因?yàn)榕袛嗍遣皇堑诙�套房是個(gè)難題。”殷麗娟說(shuō)，很多人現(xiàn)在根本就不是第二套房，而是第三套、第四套甚至更多。

　　北京某銀行內(nèi)部人士也持同樣的看法。

　　“對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，規(guī)避方法很多。”這位銀行內(nèi)部人士說(shuō)，如果第一套住房沒(méi)有貸款，那么在購(gòu)買第二套住房的時(shí)候銀行根本就不知道其是第幾次購(gòu)房。如果一個(gè)人一次購(gòu)買5套住房，同時(shí)在5家不同的銀行貸款，這5家銀行都會(huì)認(rèn)為此人是第一次購(gòu)房。

　　按照央行現(xiàn)有的征信系統(tǒng)，只有當(dāng)購(gòu)房者向銀行貸款后，銀行才能從征信系統(tǒng)中查到該購(gòu)房者名下有幾套房子。而目前，央行的征信系統(tǒng)并未與建委、房管局的系統(tǒng)互通，銀行并沒(méi)有太多的辦法判斷一個(gè)人有多少套房子。

　　而且，建行重慶分行此次提高第二套房首付比例也沒(méi)有說(shuō)清楚是家庭第二套房還是個(gè)人第二套房。“很多拆遷戶為了多要一套房夫妻離婚，要到房后復(fù)婚。很多人為了多享受福利分房，不也這樣假離婚過(guò)？面對(duì)這些人，銀行怎么知道是不是第二套房？”該銀行內(nèi)部人士說(shuō)。

　　按照這位銀行人士的看法，如果只是銀行單方面出一個(gè)政策，很難真正抑制投資者。現(xiàn)在的情況是，想抑制投資者卻不知道投資者是誰(shuí)。“只有銀行、建委、稅收等相關(guān)部門能聯(lián)合起來(lái)，弄清楚每個(gè)人、每個(gè)家庭名下究竟有多少房子，這些房子都是什么用途，才能真正抑制投資，同時(shí)不傷害自住需求。”

　　誰(shuí)將受到影響

　　“銀行提高首付比例更多的是心理上的影響。”該銀行內(nèi)部人士稱，這樣的政策對(duì)普通人幾乎沒(méi)有什么影響，買不起的還是買不起。

　　按照這位銀行人員的看法，完全可以一松一緊，放松對(duì)第一套住房的貸款，比如貸款八成，同時(shí)緊縮第二套以上住房的貸款，甚至不給貸款。

　　根據(jù)楊少鋒的分析，現(xiàn)在市場(chǎng)買房的主要有五類。第一類是投資者，準(zhǔn)備做長(zhǎng)線投資。第二類是投機(jī)者，目的就是為了通過(guò)買進(jìn)賣出掙差價(jià)。第三類是升級(jí)，原來(lái)的房子住的條件不太好，現(xiàn)在想買一套更好一點(diǎn)的房子，其實(shí)可買可不買，但因?yàn)榉績(jī)r(jià)漲得太快了升值潛力大，所以也買。第四是恐慌性的購(gòu)買，按照經(jīng)濟(jì)實(shí)力應(yīng)該晚幾年再買房子，但是因?yàn)榉績(jī)r(jià)漲得太快了，再不買房子擔(dān)心以后買不起了。第五類才屬于正常買房子的需求。而在北京的一手房市場(chǎng)，投資者要占到七成。

　　“把第二套房子的貸款首付率提高到四成，對(duì)純投資的人群沖擊最大。”楊少鋒說(shuō)。比如可以買3套房子的錢現(xiàn)在只能買兩套了，因?yàn)榉抠J首付提高了。打擊更大的是對(duì)這個(gè)市場(chǎng)的信心，讓投資者感到政府以及銀行對(duì)房地產(chǎn)打擊投資的決心。

　　楊少鋒認(rèn)為，從連鎖反應(yīng)來(lái)看，第二套房子提高首付率，整個(gè)市場(chǎng)2／3的買主都會(huì)受到影響。按照之前掌握的數(shù)據(jù)，首付比例提高10%，需求在短期之內(nèi)降20%。

　　“提高首付比例絕對(duì)是比加息更有效的控制房?jī)r(jià)的手段，應(yīng)該會(huì)在市場(chǎng)上起到立竿見(jiàn)影的作用，會(huì)抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。”胡景暉說(shuō)，提高首付比例，背后意味著政府將來(lái)對(duì)于個(gè)人、家庭的置業(yè)會(huì)進(jìn)行一系列的差別化對(duì)待，包括首付、物業(yè)、稅收等。

　　但值得注意的是，那些升級(jí)購(gòu)房者可能成為第二套住房首付比例提高政策的受害者。大多數(shù)升級(jí)的購(gòu)房者往往購(gòu)買第一套住房時(shí)有貸款，需要買到第二套住房后才能賣掉第一套住房，這時(shí)候在銀行的信貸上只能多付首付。 (李松濤)