中國房地產業盛產富豪漸成常態。10月10日公布的“2007胡潤百富榜”顯示，內地前一百名富豪中有43位涉足房地產業，前十名里更有6位涉足房地產業。

　　如此高的集中度由來已久，預計還將持續相當長的時間，而這其中的吊詭之處主要在于：

　　其一，上述情況明顯背離于當今產業發展趨勢。近年來，全球富豪榜單中已很難找到房地產商名號，在新經濟(行情論壇)背景下，財富得以大量聚集的產業一般具有兩點特質，邊際成本低或者規模效應大，微軟和沃爾瑪分別代表了兩種發展方向，而作為傳統產業代表的房地產業則很難突破成本與規模瓶頸。

　　其二，上述情況明顯背離于中國企業，尤其是民營企業比較優勢所在。一般而言，由于受政策、資本、技術等條件制約，中國的民營企業大量集中在勞動密集型產業中，中國經濟賴以高速發展的最主要動力——出口，也主要來自于中低端制造部門，而房地產業發展所需要的資金、政策支持，通常更易為國有企業所取得。

　　那么中國的房地產行業又是如何“批發”出大量富豪的呢？一個顯而易見的解釋是，產業利潤率的主要決定因素是進入壁壘。具體到中國民營企業的情況來看，由于他們能夠進入并立足的產業往往存在眾多現實或者潛在中的競爭者，因而其總體利潤率難以令人樂觀，與集中在金融、電信、能源、交通等行業中的國企寡頭相比，民營企業更是相形見絀。

　　受種種復雜因素影響，房地產業恰是目前比較少的，對內開放度較高而對外開放度較低的產業。1994年“首屆中國房地產綜合效益百強企業”幾乎全部為國企，而到了10年后的2004年，中國房地產百強企業中的國有成分已退縮至40%，民營企業和三資企業的占比分別為42%和18%。

　　排除掉外資企業的競爭，民營企業相對于國有企業的效率優勢并不令人費解，再加上中國的土地資源管理、信貸風險管理、工程建設管理、房屋銷售管理等環節中存在諸多漏洞，“夾縫”中成長起來的民營房地產商通過種種或明或暗的經營手段迅速積聚起大量財富可謂“當然”。

　　值得指出的是，伴隨近年來房價一路飛漲，中國的房地產行業離奇但又合乎邏輯地表現出兩點跡象：

　　其一，從產權形式上來看，房地產企業開始表現出向國有回歸的勢頭。2004年，A股上市房企基本為民營，到2006年，A股市值最大的10家房企中，只剩下一家為民營企業。另據《21世紀經濟報道》報道，2005年上海市房地產開發企業50強中，具有國資淵源的企業占到了60%左右。這種產權模糊化傾向是否意味著，轉型國有的民營企業為了克服市場不完全所造成的障礙而不得已求助于地方政府加入其經營？或者是國有部門重新發現了房地產行業巨大的利潤空間而試圖重新壟斷該市場？

　　其二，按照經濟學家德姆塞茨的研究，如果市場中存在串謀，不同等級規模的企業總是會有較多的利潤而與其市場規模無關，中國房地產業高度分散且大小不一的格局，以及不時與聞的“暴利說”正與此相符。由此帶出的問題是，那些以競爭性市場為前提的調控舉措是否對癥下藥？

　　樓市事關大眾民生，“成功”在先的創富模板又在一定程度上引領著中國市場經濟的發展取向，但愿上面的思考，能為烈火烹油中的房地產業提供一些降溫去火的因子。