經(jīng)濟(jì)適用房，作為保障性住房體系中的重要環(huán)節(jié)，由于近幾年來(lái)房?jī)r(jià)普漲，越來(lái)越引起政府及公眾的高度關(guān)注。根據(jù)有關(guān)部門的明確態(tài)度，經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)是解決中低收入者買房的正確選擇。在這種指導(dǎo)思想下，有關(guān)部門出臺(tái)了許多政策，以期將高收入者排除在銷售對(duì)象之外。但隨著部分地區(qū)新規(guī)定“門檻”提高，卻把隔離在外的人群無(wú)形之中加倍擴(kuò)大，進(jìn)一步加大了供求方面的矛盾。新的經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法有望出臺(tái)，經(jīng)濟(jì)適用房的受眾是哪些？應(yīng)該采取怎樣的供應(yīng)措施？就此話題，我們請(qǐng)來(lái)業(yè)內(nèi)人士為大家做出解答。

　　多種問(wèn)題存在

　　主持人：從目前各地的經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)情況來(lái)看，市場(chǎng)需求十分巨大，經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)存在的問(wèn)題有哪些？

　　朱平平：應(yīng)該說(shuō)，經(jīng)濟(jì)適用房在平抑房?jī)r(jià)、一圓中低收入者住房夢(mèng)、推動(dòng)住房體制改革方面存在了很多優(yōu)勢(shì)。但在我國(guó)這個(gè)還不成熟的市場(chǎng)中還存在著一些問(wèn)題。

　　首先，補(bǔ)貼的范圍過(guò)于寬泛。由于經(jīng)濟(jì)適用房體制的運(yùn)行實(shí)際上是以財(cái)政補(bǔ)貼為前提的，因而，無(wú)論是住房供應(yīng)體系，還是受惠者范圍，都決定了補(bǔ)貼的范圍會(huì)表現(xiàn)寬泛，很容易出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商把銷售目標(biāo)定位在中等收入偏高家庭上的可能性。

　　其次，政策的調(diào)控成本較高，但政府調(diào)節(jié)市場(chǎng)的效率卻較低。應(yīng)該說(shuō)，為了使政策優(yōu)惠能切實(shí)落實(shí)到中低收入階層身上，要求政府將調(diào)控的范圍擴(kuò)大到審查承建商資信、鑒別居民家庭收入層次、監(jiān)督經(jīng)濟(jì)適用房的流通和分配等全程全方位。這其實(shí)是不現(xiàn)實(shí)的。

　　不應(yīng)抬高門檻

　　主持人：根據(jù)相關(guān)國(guó)家政策，對(duì)于不同收入家庭需實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策，您認(rèn)為經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)該面向哪些受眾？

　　朱平平：有個(gè)不完全調(diào)查顯示，在公眾看來(lái)，目前經(jīng)濟(jì)適用房最大的問(wèn)題是“供應(yīng)量太少”和“很多經(jīng)濟(jì)適用房都賣給了收入較高的人”。但現(xiàn)在有部分城市，如北京、上海、廣州、杭州等地陸續(xù)提高了申購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房的標(biāo)準(zhǔn)，不但提高了家庭收入的門檻，對(duì)于人均住房面積、戶籍等有了新規(guī)定，實(shí)際上代表了整個(gè)門檻的提高。這意味著，更多的住房困難戶將因不符合標(biāo)準(zhǔn)，而無(wú)緣享受政府提供的經(jīng)濟(jì)適用住房。

　　在國(guó)務(wù)院24號(hào)文即《國(guó)務(wù)院解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》的第四條明確提出，“逐步擴(kuò)大廉租住房制度的保障范圍。”《意見(jiàn)》 第十條則要求，“房?jī)r(jià)較高、住房結(jié)構(gòu)性矛盾突出的城市，要增加經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)。”在房?jī)r(jià)位列全國(guó)三甲的部分城市，由于住房結(jié)構(gòu)性矛盾突出，理當(dāng)增加經(jīng)濟(jì)適用住房的供應(yīng)，而不是通過(guò)抬高門檻使本應(yīng)享受經(jīng)濟(jì)適用房保障的困難人群被剝奪這項(xiàng)福利。房?jī)r(jià)收入比特別高的地區(qū)可以安排經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，但建設(shè)規(guī)模要合理。

　　保障、商品住房并行

　　主持人：如果各地政府在經(jīng)濟(jì)適用房問(wèn)題上執(zhí)行到位的話，將會(huì)對(duì)商品房市場(chǎng)造成怎樣的影響？

　　朱平平：同一個(gè)地段，通常經(jīng)濟(jì)適用房會(huì)比商品房要便宜10%至15%，這樣自然會(huì)對(duì)商品房?jī)r(jià)格有一個(gè)制衡作用。在新的辦法中，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格有嚴(yán)格限定，因此未來(lái)的經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格將保持在一個(gè)低價(jià)的穩(wěn)定水平上。

　　對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，購(gòu)買人群相對(duì)減少，即市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也就會(huì)加劇。此外，經(jīng)過(guò)三四年的發(fā)展變化，目前高收入者對(duì)高檔商品房的累積需求已基本得到滿足，以后的高檔商品房將主要面對(duì)新形成的增量需求。另一方面，隨著中低收入者購(gòu)房能力的提高，商品房市場(chǎng)開(kāi)始向大眾消費(fèi)者方向變化，中低價(jià)位的商品房市場(chǎng)正在形成。可以預(yù)測(cè)，在兩年左右的時(shí)間內(nèi)，低價(jià)商品房與經(jīng)濟(jì)適用房將形成共存態(tài)勢(shì)。但由于受到相應(yīng)的門檻限制，經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)于商品房市場(chǎng)的沖擊不會(huì)太大。(活動(dòng)策劃：柯鵬 唐文祺 主持/整理：唐文祺)