中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)政策的實(shí)效不取決于良好的初衷，而取決于政策的執(zhí)行條件和執(zhí)行成本。中國(guó)房地產(chǎn)政策研究目前存在著一種傾向，就是強(qiáng)調(diào)政策的必要性、強(qiáng)調(diào)需要多，對(duì)政策實(shí)施的可能性、執(zhí)行條件、執(zhí)行成本的研究較少。所以，必須加強(qiáng)對(duì)政策執(zhí)行條件和執(zhí)行成本的研究。

　　一是要認(rèn)清政策效力的局限性。任何政策都是針對(duì)某一現(xiàn)實(shí)問(wèn)題而設(shè)計(jì)出臺(tái)的。但某一現(xiàn)實(shí)問(wèn)題的存在又往往是諸多因素共同作用的結(jié)果。任何政策都一把雙刃劍，既會(huì)對(duì)所針對(duì)的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題發(fā)揮校正作用，又可能對(duì)相關(guān)問(wèn)題產(chǎn)生負(fù)面影響。

　　例如，加征二手房交易稅有利于抑制炒房，減少市場(chǎng)需求，但也增加了房屋交易成本，削弱了房屋的流動(dòng)性，間接拉升房?jī)r(jià)；控制房地產(chǎn)投資政策有利于抑制過(guò)熱的社會(huì)固定資產(chǎn)投資，但也會(huì)減少房屋供給，推動(dòng)房?jī)r(jià)上升，這是近年調(diào)控房?jī)r(jià)過(guò)快上漲政策預(yù)期不理想的原因之一。

　　所以要重視對(duì)房地產(chǎn)政策效力的局限性和政策的負(fù)面效應(yīng)研究。權(quán)衡利弊得失，注意政策相互配套，防止政策效力相互抵消，發(fā)揮政策體系合力作用，才能達(dá)預(yù)期效果。

　　二是要重視政策執(zhí)行條件的研究。任何政策都有一個(gè)執(zhí)行條件問(wèn)題。不具備執(zhí)行條件的政策，盡管有千萬(wàn)條理由證明其正確性和必要性，執(zhí)行也只能是一句空話，強(qiáng)制執(zhí)行將適得其反，或者將支付極高的社會(huì)成本。

　　所謂有條件要上，沒(méi)有條件創(chuàng)造條件也要上，其實(shí)創(chuàng)造條件也需要條件。中國(guó)的房地產(chǎn)政策設(shè)計(jì)不僅要針對(duì)現(xiàn)實(shí)，強(qiáng)調(diào)問(wèn)題解決的必要性，而且更要重視政策執(zhí)行的條件，政策實(shí)施的可能性。

　　例如，提出住房保障應(yīng)保盡保，實(shí)行地方政府問(wèn)責(zé)制，作為正處于城市化加速階段的一個(gè)發(fā)展中的大國(guó)，首先明確應(yīng)保的條件和保障的標(biāo)準(zhǔn)是什么，現(xiàn)有公共財(cái)力能在多大程度上達(dá)到“盡保”？對(duì)一些公共財(cái)力窘迫的地方，實(shí)行住房保障問(wèn)責(zé)制還要具備必要的條件。不具備必要實(shí)施條件的問(wèn)責(zé)制將難以達(dá)到激勵(lì)和警戒地方政府的目的。

　　三要重視政策的執(zhí)行成本，全面評(píng)估其利弊得失。任何政策都要支付執(zhí)行成本，特別是機(jī)會(huì)成本。執(zhí)行現(xiàn)行的房地產(chǎn)政策既要支付經(jīng)濟(jì)成本，也要支付社會(huì)成本；既有即期成本支付問(wèn)題，也有長(zhǎng)期成本支付問(wèn)題。收益大于成本才是好的政策。

　　當(dāng)然，不同的價(jià)值取向，不同的知識(shí)結(jié)構(gòu)和信息把握程度會(huì)對(duì)同一政策作出不同的評(píng)價(jià)。但可以肯定的是，好的政策應(yīng)是有利解決當(dāng)前主要矛盾的，必須是兼顧當(dāng)前和長(zhǎng)遠(yuǎn)、兼顧經(jīng)濟(jì)收益和社會(huì)福祉的。一般情況下，房地產(chǎn)政策目標(biāo)與房地產(chǎn)發(fā)展客觀趨勢(shì)相吻合，才能取得事半功倍的效果，反之或者事倍功半，或者根本達(dá)不到預(yù)期目標(biāo)。

　　例如，中國(guó)當(dāng)前住房需求既有低收入階層的基本保障需求，但主要是居民改善性住房需求。動(dòng)用公共財(cái)力增加經(jīng)濟(jì)適用房和雙限房供給，有利于平抑市場(chǎng)商品房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，但對(duì)于低收入階層來(lái)說(shuō)仍然是可望而不可及，等于用有限的公共財(cái)力補(bǔ)貼了中等及以上收入家庭改善性住房需求，由此造成新的社會(huì)不公。既對(duì)市場(chǎng)形成房?jī)r(jià)構(gòu)成干擾，也給腐敗和權(quán)力尋租留下了空間，是一項(xiàng)既無(wú)公平、又無(wú)效率之舉。若只租不售，則應(yīng)與廉租房政策一并進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)適用房政策有了每套60㎡不完全產(chǎn)權(quán)、國(guó)家回購(gòu)等限制，似應(yīng)進(jìn)一步對(duì)回購(gòu)細(xì)則進(jìn)行可行性設(shè)計(jì)和評(píng)估。

　　再如，房地產(chǎn)用地租金70年一次性征收，一方面提升了地價(jià)，也抬升了房?jī)r(jià)，造成當(dāng)屆政府花掉了以后數(shù)屆政府的公共財(cái)力，但另一方面也使加快城市公共設(shè)施建設(shè)，使增加公共服務(wù)供給(侈奢性、浪費(fèi)性的政績(jī)工程除外，官商勾結(jié)、違法亂紀(jì)應(yīng)受到依法懲處是另一回事)有了財(cái)力保證，而公共設(shè)施和公共服務(wù)的增加又是包括已經(jīng)和即將購(gòu)房群體在內(nèi)的全體市民受益的。

　　所以對(duì)于70年用地租金一次性征收政策應(yīng)在代際關(guān)系和局部與全局利益的整體協(xié)調(diào)上進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，既不能完全肯定，也不宜簡(jiǎn)單地否定。(牛鳳瑞)