關(guān)于第二套房貸的嚴(yán)格界定大大超出了各方預(yù)料，尤其令開(kāi)發(fā)商措手不及。因?yàn)樵趯?shí)際操作中，大部分銀行還是采取以借款人為單位來(lái)認(rèn)定房貸次數(shù)

　　在深圳，迅速下滑的每月新房成交量，投資性購(gòu)買(mǎi)比例的陡然降低，土地的流拍，這一切顯示樓市的“拐點(diǎn)”早已到來(lái)，遠(yuǎn)比市場(chǎng)的察覺(jué)來(lái)得要早。

　　“現(xiàn)在還討論什么‘拐點(diǎn)’。”房地產(chǎn)投資人鄒建民，對(duì)于所謂“拐點(diǎn)”爭(zhēng)論一臉不屑，“應(yīng)該討論的是，深圳房?jī)r(jià)要降多少。”

　　瘋狂樓市的冰火兩重天

　　“去年的樓市可以用兩個(gè)‘百年不遇’來(lái)形容，上半年是百年不遇的熱，下半年是半年不遇的冷。”世華地產(chǎn)總經(jīng)理梁文華表示。

　　去年年后開(kāi)春，深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)以驚人的速度不斷攀升。國(guó)家發(fā)改委統(tǒng)計(jì)，深圳市新建商品住宅價(jià)格在去年1～10月，同比漲幅月均達(dá)13.5%，每個(gè)月都居于 70個(gè)大中城市的最前列。

　　中原地產(chǎn)深港研究中心的數(shù)據(jù)顯示，去年1月份深圳的住宅銷(xiāo)售均價(jià)為10872元/平方米，9月份達(dá)到了全年最高，竟然有16777元/平方米，增幅差不多有60%。二手住宅市場(chǎng)就更是火熱，僅6個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，價(jià)格就由2006年12月的8984元/平方米上升為去年6月份的14572元/平方米，增幅高達(dá)62%，部分高檔樓盤(pán)的增幅甚至超九成，被稱(chēng)作又一次“深圳速度”。

　　而自去年“十·一”黃金周之后，深圳樓市急轉(zhuǎn)直下，整個(gè)黃金周七天內(nèi)成交量只有82套。深圳統(tǒng)計(jì)局2007年11月總結(jié)分析也指出，與2006年同期相比，全市的商品房竣工面積大幅減少，同比下降37.5%，其中住宅竣工面積同比下降40.5%；商品房銷(xiāo)售面積同比下降13.2%，幅度均不小。

　　差不多時(shí)候，國(guó)家發(fā)改委價(jià)格司司長(zhǎng)曹長(zhǎng)慶也在媒體上公開(kāi)表示，深圳、廣州等先期房?jī)r(jià)漲幅較高的城市，房?jī)r(jià)正在逐步回落。

　　但實(shí)際上，“拐點(diǎn)”遠(yuǎn)比市場(chǎng)的察覺(jué)來(lái)得要早。進(jìn)入去年下半年，中原地產(chǎn)月度數(shù)據(jù)顯示，市場(chǎng)觀望氣氛不斷加劇，6月份開(kāi)始，住房銷(xiāo)售面積就逐月下降。從6月份的56萬(wàn)平方米，下降至12月份的17萬(wàn)平方米，10月、11月、12月是去年成交量最低的3個(gè)月，而2006年10、11、12月是成交最為活躍的月份。

　　相應(yīng)的，新開(kāi)樓盤(pán)的住宅價(jià)格在去年9月份達(dá)到全年最高后，從10月開(kāi)始回落，11月、12月價(jià)格都在向下調(diào)整。

　　二手樓盤(pán)從來(lái)都是“春江水暖鴨先知”。二手樓價(jià)格自去年8月份之后，上升趨勢(shì)就開(kāi)始止步。中原地產(chǎn)季度統(tǒng)計(jì)顯示，第三季度一共才成交二手住宅113.99萬(wàn)平方米，比第二季度萎縮六成多。

　　明顯的價(jià)格回落開(kāi)始出現(xiàn)在去年第四季度，成交量低位運(yùn)行，市場(chǎng)成交僅以自住需求為主，全市共成交二手住宅66.18萬(wàn)平方米。二手樓交易價(jià)格，已經(jīng)環(huán)比下跌了一成。

　　但即使如此，收益上半年的瘋狂增長(zhǎng)，全年均價(jià)仍有較大幅度的上升，2007年深圳全市二手住宅成交均價(jià)為12729元/平方米，同比增長(zhǎng)51%。

　　世華交易系統(tǒng)也顯示，雖然二手住宅買(mǎi)賣(mài)成交均價(jià)并未出現(xiàn)明顯降幅，但是成交面積卻急劇下降，到了去年10月，35.55萬(wàn)平方米的成交量甚至低于有農(nóng)歷新年的2月(51.9萬(wàn)平方米)，創(chuàng)造了去年的市場(chǎng)新低，“金九銀十”的行業(yè)歷史慣象被打破，深圳二手住宅牛市從此拉開(kāi)了調(diào)整的序幕。

　　“真是罕見(jiàn)的大起大落，用我們業(yè)內(nèi)的話來(lái)說(shuō)就是‘冰火兩重天’。”世華地產(chǎn)總經(jīng)理梁文華如此形容2007年的深圳二手樓市場(chǎng)。

　　土地不敗？

　　土地的有限供應(yīng)導(dǎo)致價(jià)格“只漲不落”的論斷曾經(jīng)是深州房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的共識(shí)。美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究員馮永恒至今也還同意這種說(shuō)法。“從長(zhǎng)期來(lái)看，深圳土地供應(yīng)還十分有限。”他認(rèn)為，土地成本是支撐深圳市樓價(jià)的剛性因素，預(yù)計(jì)在未來(lái)，隨著深圳住宅用地供應(yīng)進(jìn)一步減少，土地價(jià)格會(huì)繼續(xù)走高，深圳樓價(jià)也會(huì)繼續(xù)攀升。

　　2006年，深圳市政府共出讓商住、居住用地90.6萬(wàn)平方米。而2007年截止到目前的數(shù)據(jù)，深圳市政府共出讓商住、居住用地40.9萬(wàn)平方米，連前一年的一半都還沒(méi)有達(dá)到。

　　政府緊縮地根，又對(duì)土地實(shí)行競(jìng)價(jià)拍賣(mài)，導(dǎo)致巨大供需缺口，進(jìn)而造成樓價(jià)飛漲。從出臺(tái)的《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃(06-10)》來(lái)看。2007年以后的深圳市住房建設(shè)用地供應(yīng)，肯定呈現(xiàn)出逐年遞減趨勢(shì)。

　　但這種說(shuō)法出乎意料地遭到中介老總們的一致反駁，梁文華指出：“最近頻頻出現(xiàn)的土地流拍，盡管有捆綁了政策性住房的因素，但市場(chǎng)的考慮還是很重要的。”他認(rèn)為，是過(guò)熱的市場(chǎng)帶動(dòng)了地價(jià)上升，而不是反過(guò)來(lái)。

　　對(duì)于 “剛性需求”論，鄒建民認(rèn)為，“根本不是理由，需求是由價(jià)格決定的。買(mǎi)不起房的話，再怎么需求，還是買(mǎi)不起房。”

　　在深圳，政府去年12月推出的6塊居住用地竟然罕見(jiàn)地全部流拍。去年12月17日，深圳市土地房產(chǎn)交易中心透露，位于寶安區(qū)三宗地塊因?yàn)闊o(wú)人競(jìng)買(mǎi)宣布“流拍”。這三宗地塊分別位于西鄉(xiāng)和觀瀾，合計(jì)占地面積近13萬(wàn)平方米，均為居住用地。

　　而這已經(jīng)是深圳該月內(nèi)第二次出現(xiàn)土地“流拍”的現(xiàn)象了。前年12月6日位于龍崗11萬(wàn)平方米的居住用地也未能成交。

　　同樣，毗鄰深圳的東莞，和位于珠三角另一隅的佛山，去年12月以來(lái)相繼有幾塊地，不是以底價(jià)成交就是“流拍”。哪怕是地產(chǎn)巨鱷云集的廣州市場(chǎng)，去年最后一次的“賣(mài)”地也格外“遇冷”，最低成交價(jià)竟然僅有1602元/平方米。

　　“開(kāi)發(fā)商也有考慮，并不是只要拿塊地蓋房就能掙錢(qián)。”美聯(lián)物業(yè)總經(jīng)理王書(shū)權(quán)憑借他對(duì)香港市場(chǎng)的資深研究，提醒市場(chǎng)理性的重要，他一再?gòu)?qiáng)調(diào)，既然房地產(chǎn)是個(gè)買(mǎi)賣(mài)，那么有漲上去的一天，始終就有它跌下來(lái)的一天。

　　王書(shū)權(quán)強(qiáng)調(diào)了香港的前車(chē)之鑒，“這個(gè)情形跟香港1994、1995年非常相似，當(dāng)時(shí)大家都認(rèn)為地那么少，回歸之后內(nèi)地人又要過(guò)來(lái)，房?jī)r(jià)怎么可能跌呢？結(jié)果怎么樣，香港好多人不是到現(xiàn)在都還套在里面嘛。”

　　釜底抽薪是貸款

　　不過(guò)業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，深圳樓市成交量快速下跌，主要原因是投資需求急劇減少所致。

　　世華地產(chǎn)的監(jiān)控資料顯示，在深圳的二手樓市場(chǎng)上，投資客一度高達(dá)八成。去年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆時(shí)，投資性購(gòu)房比例約占總成交量的八成，而當(dāng)國(guó)家系列政策出臺(tái)以后，投資性購(gòu)買(mǎi)一下子下降到只占成交比例的10%左右。

　　而投資背后是信貸。通過(guò)對(duì)深圳二手住宅市場(chǎng)按揭情況的長(zhǎng)期監(jiān)控，世華市場(chǎng)研究中心發(fā)現(xiàn)，緊縮銀根之前，辦理八成以及八成以上按揭的買(mǎi)家達(dá)到七成。首付兩成買(mǎi)房的情況最為普遍，首付三成以及三成以上的買(mǎi)家都十分稀少。

　　以至于去年第三季度開(kāi)始，許多銀行已經(jīng)用完全年的信貸額度，無(wú)款可貸。大情勢(shì)之下，銀行限貸的傳言也首先來(lái)自深圳，雖然官方均未予以回應(yīng)，但各大銀行營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)紛紛表示“暫不辦理房貸業(yè)務(wù)”。

　　去年8月22日，中國(guó)建設(shè)銀行深圳分行已全面停止房貸相關(guān)業(yè)務(wù)，這是首家全面停止房貸的商業(yè)銀行。隨后其他銀行也相繼暫停“同名轉(zhuǎn)按”業(yè)務(wù)，切斷了投資客的資金來(lái)源，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷。

　　有數(shù)據(jù)顯示，在去年的1月至3月份，投資型買(mǎi)家中的50%～70%，其資金來(lái)自于“同名轉(zhuǎn)按”。

　　而政策面上，央行持續(xù)加息，并聯(lián)合銀監(jiān)會(huì)強(qiáng)勢(shì)出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，這項(xiàng)“9·29”通知明確提出要提高購(gòu)買(mǎi)第二套住房的貸款首付比例和貸款利率，同時(shí)嚴(yán)格房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款管理和規(guī)范土地儲(chǔ)備貸款管理，直接抑制了房地產(chǎn)的投資、投機(jī)需求。

　　去年12月11日，中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)又再度聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》，通知關(guān)于第二套房貸的嚴(yán)格界定大大超出了各方預(yù)料，尤其令開(kāi)發(fā)商措手不及。因?yàn)樵趯?shí)際操作中，大部分銀行還是采取以借款人為單位來(lái)認(rèn)定房貸次數(shù)。

　　“殺手锏”一出，深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資、投機(jī)現(xiàn)象立刻得到抑制。國(guó)土局資料顯示，去年10月交易量跌至年內(nèi)最低，僅有 35.55萬(wàn)平方米，環(huán)比 9月下降 36.78%。市場(chǎng)高漲之下的突然受冷，中介機(jī)構(gòu)成交明顯萎縮，以至于出現(xiàn)“中天置業(yè)”老總不得不失蹤潛逃、“長(zhǎng)河地產(chǎn)”直接宣布關(guān)門(mén)歇店的現(xiàn)象。

　　世華的調(diào)查顯示，至少有41%的買(mǎi)家，因?yàn)橄拶J政策而不能支付足夠的首期。而深圳的各大開(kāi)發(fā)商們立刻一改往常捂盤(pán)惜售的常態(tài)。中原地產(chǎn)資料顯示，通知發(fā)布后的11天內(nèi)，深圳共推出大大小小共8個(gè)項(xiàng)目、5020套單位、48萬(wàn)平方米，比11月份整月的推盤(pán)量還要多出10%。5日后至今拿到批預(yù)售的項(xiàng)目就高達(dá)13個(gè)，83萬(wàn)平方米，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)速度異常迅猛。

　　同時(shí)，開(kāi)發(fā)商拿地也變得謹(jǐn)慎起來(lái)，流拍現(xiàn)象紛紛出現(xiàn)。

　　扭曲的市場(chǎng)

　　但高企的投資氣氛長(zhǎng)期刺激之下，已經(jīng)造成了深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)重扭曲的構(gòu)成形態(tài)。

　　對(duì)于投資者們而言，天然傾向于首付款投入和增值獲利比更高的豪宅和大戶(hù)型結(jié)構(gòu)。加上各商業(yè)銀行在房貸上的趨之若鶩，使得深圳市場(chǎng)的產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)出現(xiàn)嚴(yán)重的扭曲。

　　據(jù)中原地產(chǎn)提供的全年數(shù)據(jù)顯示，2007年深圳全市共推出59453套新房，其中90平方米以下房型比例為55%，90平方米以上房型比例為45%，幾乎是五五開(kāi)，離國(guó)家70%目標(biāo)還有較大距離。

　　“一個(gè)穩(wěn)定、良好的市場(chǎng)應(yīng)該是，60平方米左右的戶(hù)型最好賣(mài)，也占據(jù)市場(chǎng)上的大多數(shù)。”王書(shū)權(quán)表示，“但目前購(gòu)買(mǎi)者主要的目標(biāo)是100平方米左右的三、四房戶(hù)型。而豪宅的空置率最高。”

　　在2007年的新房供應(yīng)中，3房比例為31%，4房及以上房型比例為11%，復(fù)式及別墅比例為7%。而適合于大多數(shù)一次置業(yè)者的2房比例僅為27%，和1房的17%，加起來(lái)才約占市場(chǎng)的1/3。

　　扭曲不只是房子，更加嚴(yán)重的是購(gòu)房者的心態(tài)。世華的統(tǒng)計(jì)顯示，去年上半年投資與自住所占的比例當(dāng)中，投資一直高居60%以上。而中原地產(chǎn)的研究數(shù)據(jù)表明，在5、6月份，投資的比例更是高達(dá)80%以上。

　　“這是一個(gè)很不好的信號(hào)。這顯示，市場(chǎng)上最活躍的是以投資需求為主的投資客群體，市場(chǎng)基礎(chǔ)很不牢固。”王書(shū)權(quán)強(qiáng)調(diào)，“一個(gè)正常的市場(chǎng)，應(yīng)該以第一次置業(yè)者占主要的大多數(shù)。”他說(shuō)，一個(gè)成熟的市場(chǎng)應(yīng)該是首次置業(yè)者占到60%，投資者大約30%，豪宅持有者大約10%；并形成與之相對(duì)應(yīng)的市場(chǎng)供應(yīng)。

　　“斷裂” 的價(jià)格

　　嚴(yán)重的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)扭曲之下，現(xiàn)有的市場(chǎng)呈現(xiàn)出來(lái)的，是價(jià)格的“斷裂”式表現(xiàn)。

　　“一個(gè)在天上，一個(gè)在地下。”世華總經(jīng)理梁文華調(diào)侃現(xiàn)在市場(chǎng)行情，“開(kāi)發(fā)商們抱著盤(pán)不賣(mài)，客戶(hù)們摟著錢(qián)不買(mǎi)。”

　　最先頂不住的就是中介，繼中天置業(yè)老總突然失蹤、長(zhǎng)河地產(chǎn)直接宣布關(guān)鋪之后，金地置業(yè)、招商置業(yè)等擁有雄厚實(shí)力和背景的中介也相繼傳出“門(mén)店調(diào)整”傳聞。據(jù)世華肖小平表示，實(shí)際上絕大多數(shù)中介都在收縮，只是程度和表現(xiàn)不一而已。

　　如此低的成交量，在王書(shū)權(quán)看來(lái)，“房?jī)r(jià)沒(méi)有不下降的理由。”而林曉華也判斷，即將入市的大量中低樓盤(pán)，也將融化目前的市場(chǎng)，從而帶低價(jià)格指數(shù)。

　　事實(shí)正如他們所料，深圳的萬(wàn)科、中海就已紛紛率先實(shí)行了降價(jià)策略。

　　“這是一個(gè)非常聰明的決定。”梁文華對(duì)此極為贊賞，“現(xiàn)有的市場(chǎng)行情之下，無(wú)疑是個(gè)‘現(xiàn)金為王’的時(shí)代。這樣做的話，不僅回收現(xiàn)金，又一次地占據(jù)了市場(chǎng)先機(jī)，而且還贏得了極高的社會(huì)聲譽(yù)。”

　　“大家都需要回歸理性，一個(gè)理性的市場(chǎng)對(duì)誰(shuí)都有好處，瘋狂的市場(chǎng)對(duì)誰(shuí)都沒(méi)有好處。”王書(shū)權(quán)提醒道。(駱樂(lè))