中共中央黨校經濟學部在日前舉行的“2007·中國經濟熱點調查”研討會上發布的一份最新調研報告顯示，當前，受國際投資者轉移資金規避風險的客觀需要、中國經濟持續高速增長、人民幣升值預期增強、我國房地產業存在高額利潤以及某些制度欠缺等因素的影響，外資進入中國房地產市場出現了一些新的變化趨勢。

　　這份歷時數月、針對國內一二線城市所做的調研報告認為，自2003年以來，隨著我國宏觀經濟環境日益向好，房地產市場逐漸活躍，外資進入我國房地產市場呈現出逐年增長之勢。特別是近兩年來，外資進入我國房地產業的方式更加多樣化、隱蔽化，涉及的領域更加寬泛，這些新變化和新趨勢對我國房地產市場的健康發展提出了諸多挑戰。

　　這些新趨勢具體表現為以下四個方面：第一，投資總額逐年增長。2007年，我國房地產業已經成為僅次于通信設備、計算機及其他電子設備制造行業的第二大外商投資產業。以廣東省為例，2007年1至8月，廣東房地產業合同利用外資38.86億美元，同比增長99.4%；實際利用外資24.33億美元，比上年同期提高22.6個百分點，增長189.2%。

　　第二，投資范圍逐步擴大。從投資對象上來看，逐步從住宅領域轉向商業、工業等非住宅領域，選擇投資的重點分別為甲級辦公樓、優質服務型公寓、五星級酒店、高檔商用物業和工業地產項目以及產權分散的住宅物業。從經營領域上來看，逐步從房地產開發領域延伸到物業管理、中介服務、租賃經營和金融投資等領域。從投資地域上來看，逐步從北京、上海、深圳等一線城市向南京、武漢、哈爾濱等二線城市擴展。

　　第三，投資方式趨于金融化。近年來，投資者更加偏向于房地產尾盤階段性投資和整體收購，從而縮減房地產開發的投資建設周期，規避較高的交易成本和資金沉淀風險；更加傾向于收購我國房地產公司的債券和股票，通過證券市場轉嫁資金風險；更加傾向于借助地產基金吸引境外資本。

　　據課題組負責人劉艷梅介紹，他們在調查中發現，為規避我國的“限外”政策，“夾層融資”式的債務融資結構近來也在悄然出現。夾層融資作為一種介于債務與股票之間的資本融資方式，具有更高的靈活性。隨著中國投資環境的變動 相關政策規定，外商投資設立房地產企業投資總額若超過1000萬美元，注冊資本金不得低于投資總額的50%，這就使前期的投入成本大大增加。通過設立債務融資結構的方式，可以對此進行規避。

　　第四，投資主體趨于多元化。近年來，房地產業投資的主體不再僅僅局限于國外房地產企業進行開發投資，個人和團體也越來越多參與進來。在國際投資機構中，除了市場熟悉的大摩、ING、高盛基金、美林證券、雷曼兄弟、第一中國等歐美機構，還有日本、韓國甚至來自中東的投資者。

　　在這樣的背景下，政府采取何種措施才能將外資進入房地產業不利的一面更好地轉化為有利的一面、積極引導負面效應向正面效應轉化？調研報告認為，政府應該堅持“兩個原則”和“四個統一”。

　　原則之一，在國際貨幣基金組織187個成員中，有137個國家對外資進入地產進行管制，我國房地產業的發展和完善應當盡快與國際接軌，逐步建立起房地產業相關的法律法規；原則之二，對待外資一定要分門別類，既應該有疏導和限制又應該有嚴厲的打擊。

　　針對我國“管理、稅收、金融和制度”等方面存在的不足，報告提出四個改進重點：即要強化政府監管、發揮稅收作用、完善金融機制、加強制度建設。

　　劉艷梅說：“投機行為實質上是一個‘熱錢建倉、囤積待漲、熱錢出貨’的過程，如果我們能夠加強政府監管，就可以使整個投機過程‘瞞不住’；如果利用利率和匯率等金融手段，增加熱錢的投資風險，能使投機者‘買不到’合適的房產；如果發揮稅收的作用，提高增值稅，就可以使投機者‘囤不起’；如果加強制度建設，加強金融立法創新，能使投機者‘倒不動’。”(李慧蓮）