春節(jié)剛過(guò)，讓京城居民期盼已久的限價(jià)房政策終于出臺(tái)了。上周，北京市建委在北京建設(shè)網(wǎng)上公示了《北京市限價(jià)商品住房管理辦法(試行)》以及《關(guān)于印發(fā)2008年北京市限價(jià)商品住房申購(gòu)家庭收入、住房和資產(chǎn)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)。

　　雖然此次方案還處于征求意見(jiàn)的過(guò)程中，但關(guān)于限價(jià)房的購(gòu)買條件和操作程序的大致輪廓已經(jīng)逐漸清晰地呈現(xiàn)在業(yè)界及購(gòu)房者面前。因此，方案一公布，批評(píng)聲、拍手稱贊聲可謂一并傳來(lái)。

　　新方案?jìng)涫軜I(yè)界專家的關(guān)注，而針對(duì)新方案所指出的不足也成為近期熱點(diǎn)話題。其中尤以經(jīng)濟(jì)學(xué)家茅于軾日前公開批評(píng)限價(jià)房政策的言論，最受業(yè)內(nèi)爭(zhēng)議。在新方案公布后，其撰文指出：“限價(jià)房將嚴(yán)重干擾市場(chǎng)秩序。”

　　這樣言詞激烈的話語(yǔ)隨即得到了許多媒體和業(yè)內(nèi)人士的“炮轟”，甚至有人直言其是“飽漢不知餓漢饑”。畢竟，在當(dāng)前京城價(jià)格“居高不下”的背景下，出臺(tái)限價(jià)房政策無(wú)疑對(duì)中低收入購(gòu)房者而言，正如甘霖，是令人欣喜的。但茅于軾的言論中似乎也帶來(lái)了某種暗示——在此次限價(jià)房政策的出臺(tái)必將給房地產(chǎn)的原有格局帶來(lái)顛覆性變革的同時(shí)，一些中小房地產(chǎn)企業(yè)的生存空間將被進(jìn)一步壓縮。

　　土地供應(yīng)偏向保障用地 大公司進(jìn)一步侵占市場(chǎng)

　　談到此次限價(jià)房政策的影響，首先無(wú)疑是作用于當(dāng)下的土地市場(chǎng)。記者從北京市國(guó)土局了解到，去年北京市住宅用地的實(shí)際供應(yīng)分析顯示，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房的用地供應(yīng)達(dá)到416公頃，大大超出了計(jì)劃供應(yīng)量；而“兩限”房用地供應(yīng)也基本完成，規(guī)劃建筑面積已超過(guò)了300萬(wàn)平方米的年度保障規(guī)劃，占到去年住宅用地供應(yīng)的半壁江山。從今年北京市新出臺(tái)的土地建設(shè)開發(fā)計(jì)劃來(lái)看，保障性住房供地占到總供應(yīng)的四成，漸成供地主流。

　　從去年幾塊限價(jià)房用地的供應(yīng)來(lái)看，中小開發(fā)商想要“染指”限價(jià)地的可能性已經(jīng)基本很小。一方面是企業(yè)實(shí)力無(wú)法與大開發(fā)商抗衡；另一方面政府在評(píng)標(biāo)過(guò)程中也具有一定的傾向性。

　　然而，這些并不代表開發(fā)商競(jìng)標(biāo)限價(jià)地?zé)崆椤�從去年成交情況來(lái)看，包括一些上市地產(chǎn)公司、品牌地產(chǎn)公司以及大型地產(chǎn)國(guó)企在這些保障性供應(yīng)的競(jìng)標(biāo)中紛紛喊出高價(jià)，足以說(shuō)明大多數(shù)開發(fā)商已經(jīng)對(duì)未來(lái)保障性住房供地將成主流深信不疑，并對(duì)開發(fā)保障性住房投以了濃厚的興趣。而這無(wú)疑從另一層面，限制了中小企業(yè)參與限價(jià)房的可能性。

　　打擊中低價(jià)位房 高檔住宅將成未來(lái)商品房主流

　　在這次建委下發(fā)的《通知》中規(guī)定，限價(jià)房的購(gòu)買人群為“3人及以下家庭購(gòu)買標(biāo)準(zhǔn)定在年收入8.8萬(wàn)元及以下，人均住房使用面積15平方米及以下，家庭總資產(chǎn)凈值57萬(wàn)元及以下。”中可以看出，這部分群體是目前購(gòu)買中低價(jià)位商品房的中堅(jiān)力量，是帶動(dòng)8000元/平方米樓盤銷售的主力，而這次將該群體劃入限價(jià)房購(gòu)買之列，無(wú)疑將直接爭(zhēng)奪中低價(jià)位商品房的市場(chǎng)。

　　不久前，潘石屹在接受媒體采訪時(shí)提出，“從去年的情況來(lái)看，土地供應(yīng)中有大量的雙限房和低檔商品房、經(jīng)濟(jì)適用房屋，高檔住房明顯受到打壓。而今年又加大了對(duì)中低價(jià)位房的供應(yīng)，所以今年均價(jià)在8000元/平方米以下、五環(huán)以外的中低檔房將最可能出現(xiàn)拐點(diǎn)”。

　　同時(shí)，中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰認(rèn)為，從公布的數(shù)據(jù)上看，整體建設(shè)面積要比去年大一些。但是，如果這個(gè)面積不是指可供出售的面積，而是指開工面積的話，就存在影響陸續(xù)釋放的問(wèn)題，也就是說(shuō)，這些新建的部分會(huì)在2到3年內(nèi)逐步釋放出來(lái)，這也會(huì)影響市場(chǎng)的預(yù)期。

　　他還指出，從影響上來(lái)看，可能會(huì)對(duì)中低價(jià)位住房產(chǎn)生影響，對(duì)商品房則不會(huì)有太大的影響。從公布的數(shù)據(jù)看，新開工的商品房還比去年有所減少，這和政策思路有關(guān)，即要加大低收入和中等收入者住房保障，繼續(xù)放開商品房。可以預(yù)計(jì)，今后在市場(chǎng)上能夠購(gòu)買到的商品房的檔次會(huì)越來(lái)越高。

　　建設(shè)周期影響入市 二手房房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺

　　限價(jià)房一推出，除了如何購(gòu)房，老百姓最為關(guān)心的自然還包括限價(jià)房對(duì)其周邊房?jī)r(jià)的影響。近日，記者從各大中介公司了解到，新的購(gòu)房政策出臺(tái)后對(duì)限價(jià)房周邊的二手房?jī)r(jià)格并沒(méi)有產(chǎn)生太大的影響，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看必然會(huì)減緩周邊房?jī)r(jià)的上漲。

　　去年北京市推出了9塊限價(jià)房用地，其價(jià)格從4800-7800元/平方米不等。除了海淀區(qū)溫泉鎮(zhèn)、順義新城1號(hào)地等定向安置限價(jià)房地塊外，今年2月19日，又推出豐臺(tái)花鄉(xiāng)紀(jì)家廟兩限房用地，從房屋建設(shè)周期來(lái)看，這些已經(jīng)開工的兩限房最早建成投入使用的也要到2009年，因此對(duì)周邊房?jī)r(jià)還不會(huì)產(chǎn)生立竿見(jiàn)影的效果。

　　“鏈家地產(chǎn)”副總經(jīng)理金育松認(rèn)為，限價(jià)房面世時(shí)間較短，去年推出的限價(jià)房大都需要到2009年才能入住；同時(shí)，限價(jià)房分布較散，區(qū)域市場(chǎng)可能會(huì)因此產(chǎn)生一定波動(dòng)，但對(duì)總體市場(chǎng)而言不會(huì)構(gòu)成太大的沖擊。同時(shí)，“我愛(ài)我家”表示，目前，雖然受年底銀行信貸緊縮和保障性住房政策影響，在房產(chǎn)買賣“淡季”二手房交易量有所下降，但隨著包括兩限房在內(nèi)的保障性住房管理辦法的公示、觀望情緒的消退，二手房交易量將會(huì)在短期內(nèi)迅速回暖。(賴大臣）