目前，深圳的銀行和開發(fā)商已然結(jié)成利益體共同體，開發(fā)商資金面很有可能獲得實(shí)質(zhì)性緩解，甚至在投機(jī)資金的推波助瀾下，讓房?jī)r(jià)拐頭向上。而最終因此受損的，或?qū)⑹侨珖?guó)面對(duì)畸高房?jī)r(jià)無(wú)奈感嘆的普通公眾。

　　在樓市冷暖交替中，深圳的房?jī)r(jià)經(jīng)歷了一輪暴漲暴跌：這個(gè)曾經(jīng)位居全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅榜冠軍的城市，如今成了跌幅榜的冠軍。然而，就在深圳樓價(jià)進(jìn)入下降通道的時(shí)候，據(jù)昨日央視報(bào)道，有關(guān)部門針對(duì)“第二套住房”的限制政策已經(jīng)有所松動(dòng)。深圳的建行、工行、農(nóng)行、中行都放松了對(duì)央行關(guān)于第二套房貸款規(guī)定的執(zhí)行，變相為購(gòu)房者提供優(yōu)惠，購(gòu)房者仍可以享受第一套房的低首付比例和優(yōu)惠利率。

　　深圳房?jī)r(jià)由暴漲轉(zhuǎn)而暴跌的現(xiàn)象，絕非個(gè)案。這一現(xiàn)象在本質(zhì)上表明，之前各項(xiàng)房產(chǎn)調(diào)控政策累積效果已經(jīng)開始顯現(xiàn)；而在現(xiàn)實(shí)上，這些政策也給其他尚未出現(xiàn)價(jià)格明顯下跌的開發(fā)商構(gòu)成了市場(chǎng)壓力，讓房?jī)r(jià)實(shí)質(zhì)性松動(dòng)不再是幻想。然而，就全國(guó)而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)這一積極變化才剛剛開始，市場(chǎng)趨勢(shì)的反復(fù)依舊存在。因此，相關(guān)管理部門必須對(duì)任何有可能惡化市場(chǎng)趨勢(shì)的違規(guī)行為予以高度警惕，并及時(shí)查處。

　　這樣的不良苗頭正在深圳出現(xiàn)，“第二套住房”政策的松動(dòng)極有可能改變房地產(chǎn)市場(chǎng)供求雙方的實(shí)力對(duì)比，從而讓市場(chǎng)趨勢(shì)發(fā)生不利于理性購(gòu)房者的逆轉(zhuǎn)。

　　央行主導(dǎo)的“第二套住房”政策針對(duì)性非常明確，就是要打擊以投機(jī)炒作為目的的購(gòu)房需求，而這也正是非理性推高房?jī)r(jià)的最重要原因。以深圳為例，2007年深圳房?jī)r(jià)從1月份的每平方米萬(wàn)元出頭，一路飆升至最高近18000元每平方米。而據(jù)深圳市社會(huì)科學(xué)院撰寫的《深圳藍(lán)皮書：中國(guó)深圳發(fā)展報(bào)告(2007)》稱，該市領(lǐng)到產(chǎn)權(quán)證后半年內(nèi)就轉(zhuǎn)手的住房占住房總套數(shù)的比例高達(dá)30.31%。這表明，深圳住房市場(chǎng)轉(zhuǎn)手速度很快，而投資和投機(jī)的購(gòu)房行為直接推高了房?jī)r(jià)。也正是因此，在“第二套住房”等限制投機(jī)購(gòu)房政策接踵出臺(tái)后，深圳房?jī)r(jià)開始逐步回落。

　　然而，由此而導(dǎo)致的房?jī)r(jià)回落基礎(chǔ)其實(shí)并不穩(wěn)固。房地產(chǎn)市場(chǎng)真正博弈的主體是開發(fā)商和購(gòu)房者，而非投機(jī)客與自住需求者。房?jī)r(jià)下跌的真正原因也并非是投機(jī)客被政策限制，而是開發(fā)商資金鏈條的緊繃。

　　事實(shí)上，基于價(jià)格主動(dòng)權(quán)的考慮，開發(fā)商永遠(yuǎn)不會(huì)主動(dòng)降低房?jī)r(jià)，這也正是全國(guó)其他地方更多出現(xiàn)“買房送車位”之類促銷，但罕見實(shí)質(zhì)性降價(jià)的原因。就此而言，無(wú)論是限制投機(jī)炒作，還是銀行貸款收緊，甚至是土地政策監(jiān)管嚴(yán)格化等，這些措施的實(shí)際作用都是收緊了開發(fā)商的資金鏈條。只是在深圳，由于地緣位置、社會(huì)結(jié)構(gòu)等特殊原因，導(dǎo)致投機(jī)炒作的比例較之全國(guó)其他地方更高，因此，“第二套住房”政策可謂是擊中了開發(fā)商的軟肋。正是由于資金問(wèn)題，才最終導(dǎo)致深圳開發(fā)商不得不大幅度降低房?jī)r(jià)。

　　依據(jù)這樣的邏輯，我們?cè)賮?lái)解讀深圳“第二套住房”政策松動(dòng)的問(wèn)題，其背后隱含的市場(chǎng)信號(hào)相當(dāng)嚴(yán)峻。深圳房?jī)r(jià)的波動(dòng)已然是全國(guó)房?jī)r(jià)趨勢(shì)的標(biāo)桿，而“第二套住房”政策的執(zhí)行狀況將透過(guò)開發(fā)商資金的松緊，決定其房?jī)r(jià)的未來(lái)走勢(shì)。從目前市場(chǎng)情況看，深圳的銀行和開發(fā)商已然結(jié)成利益體共同體，開發(fā)商資金面很有可能獲得實(shí)質(zhì)性緩解，甚至在投機(jī)資金的推波助瀾下，讓房?jī)r(jià)拐頭向上。而最終因此受損的，或?qū)⑹侨珖?guó)面對(duì)畸高房?jī)r(jià)無(wú)奈感嘆的普通公眾。

　　這一市場(chǎng)跡象其實(shí)已經(jīng)非常明顯。在持續(xù)下跌之后，5月份深圳房?jī)r(jià)開始出現(xiàn)放量反彈，當(dāng)月房?jī)r(jià)環(huán)比上漲約7%；商品住宅銷售面積大幅上漲了370%。可見，市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)出了明確逆轉(zhuǎn)政策導(dǎo)向的信號(hào)，未來(lái)房產(chǎn)調(diào)控政策落實(shí)的力度和狀況將面臨著嚴(yán)峻考驗(yàn)。

　　(上海學(xué)者 馬紅漫)