在樓市步入調整周期之時，許多開發(fā)商不愿意降價正是由于對地方政府托市的預期，而我們現在需要消除而不是強化這種預期。中國房地產市場如果保持健康可持續(xù)發(fā)展，必須擠壓出累積的泡沫。人為中斷調整只會埋下更大的隱患。夸大調整的危害，鼓吹房地產救市是非常危險的，

　　這種為了眼前利益而犧牲長遠發(fā)展空間和危害民生的主張值得警惕。

　　進入2008年后，國內房地產市場成交量急劇萎縮，許多房地產企業(yè)開始面對岌岌可危的資金鏈。一批學者認為：“在CPI周期上行、經濟周期下行的背景下，中國樓市需要一場挽救市場預期的行動，因為它關乎消費，關乎經濟全局。”“救市論”專家建議，需要實施局部的政策微調，來挽回樓市的頹勢，避免更大的損失。

　　中國房地產需要救市嗎？

　　從全球房地產市場價格走勢曲線來看，任何一個市場都存在著一個波動周期。一般而言，越是房地產市場成熟的國家，每一個周期的時間越長，周期內價格波動越平緩。越是新興的房地產市場國家，其房價波動周期時間越短，價格波動越劇烈。

　　房地產市場成熟的國家，我們可以舉美國的例子。從美國房價自1818年至今190年的價格波動周期來看，其樓市價格的漲跌周期平均在18年左右。上漲周期和下跌周期一般都要延續(xù)18年左右。但在這一過程中，價格波動并不大。從美國房價走勢的歷史數據來看，它在完成一個長達18年的上漲周期后，其房價漲幅有的僅15%，而這一漲幅在我們這里可能一個月就完成了。新興的房地產市場國家，我們不妨看看越南這個例子。越南在短短的3年中，房價的持續(xù)上漲就已經令這個國家難以承受。胡志明市商業(yè)中心濱城市場的商鋪價格三年來上漲了40%，其租金兩倍于泰國曼谷工業(yè)園的租金價格。而這種偏離民眾實際購買力的上漲是沒有根基的，它由市場的內在力量所決定。一旦一個周期完成，就會自然過渡到另一個周期之內。

　　筆者通過對越南、印度等新興房地產市場的研究發(fā)現，這些國家的房地產周期一般也為10年。中國與這些國家的情況大致接近，那么，在房價已經連續(xù)10年保持上漲態(tài)勢的情況下，從來沒有經過像樣調整的中國房價改變原有運行軌跡并不值得大驚小怪，因為這是市場自我調整的過程，同時也是擠壓泡沫的過程。如前所述，由于新興房地產市場國家的價格波動周期較之成熟房地產市場國家一般都比較短，在一個周期即將結束逐漸步入另一個周期的時候，通過人為干預中斷樓市的自然調整，只會使泡沫進一步累積，其結果必然是引發(fā)更劇烈的波動。

　　許多人知道，美國次債危機的直接原因是房價的快速、深幅下跌，那么，又是什么導致房價的大跌呢？原因就是，在住房市場成交量陷入低迷狀態(tài)的情況下(這說明房地產市場開始步入自然調整狀態(tài))，格林斯潘主政的美聯儲卻采取寬松的貨幣政策進行干預，以激活房地產市場，維持房地產市場的繁榮。于是，許多金融機構紛紛降低門檻，向收入低且不穩(wěn)定，信用等級在一般以下或沒有信用記錄的人發(fā)放按揭貸款。這一政策不僅中斷了美國房地產市場的自然調整，也推高了房價，當房價快速上漲之時，美國100多年來形成的樓市周期遭到破壞。但是，人們只能推延而不能消除房地產市場的內在調整動能，人為拖延只會加劇能量的集中，使房價以更極端的方式表現出來。因此，此后美國房價持續(xù)下跌，并引發(fā)了嚴重的次級債危機。

　　除此，美國對房地產調整的人為阻止還有更直接的教訓可以汲取。在房價開始步入調整階段時，美國國內由于擔心房價下跌對美國經濟的沖擊，采取了一些救市措施。對于救市結果，美國卡耐基梅隆大學著名經濟學家Allan Meltzer的評論是：美國國會采取的一些救市措施使問題更嚴重，因為房產所有者會認為國會將拯救他們，覺得沒有必要將房屋降價出售，導致問題繼續(xù)累積，并最終劇烈暴發(fā)，以至于發(fā)展到今天難以收拾的地步。如果我們在房價還沒有真正經過像樣調整，僅僅是成交量低迷的情況下就予以干預，開發(fā)商還愿意降低房價嗎？而降價正是擠壓泡沫的一個捷徑。任志強(博客)已經說得很清楚了：“由于銷售急速下降，很多開發(fā)商覺得錢不夠了。錢不夠的原因可能在于去年太猖狂，囤積的土地可能太多了。盡管資金緊張，但開發(fā)商都想掙更多的錢，誰也不愿意降價。”開發(fā)商不愿意降價正是由于對地方政府托市的預期，而我們現在需要消除而不是強化這種預期。

　　中國的房地產市場不需要救市，因為中國房地產市場具有比美國更嚴重的泡沫。上海社科院經濟景氣與預測研究室主任劉熀松先生最近撰文指出：中國的房產價格不但相對較高，而且絕對價格也不低。2008年3月份，美國新房銷售中間價為每套22.76萬美元。美國的房屋面積一般為每套200平方米左右，且為全裝修房。據此計算出來的美國住房的單價大約為8000元/平方米。2007年我國新住宅銷售的平均價格為3655元/平方米，加上400元/平方米的裝修費用，單價大約在4055元/平方米左右。也就是說，目前我國住宅的平均價格大約相當于美國的51%。如果未來2-3年人民幣升值15%-20%，我國住宅價格再上漲20%，美國房價再下跌10%左右，那么2年—3年之后，我國住宅的價格將和美國全面接軌。而2007年，美國人均GDP是我國的18.6倍。另外，美國的住房一般為獨立的帶車庫的擁有土地產權的住房(國內一般稱之為別墅)，我國的住房一般為擁有70年產權的公寓房。如果用我國同樣的住房和美國比較，我們會發(fā)現我國的住房價格和美國的住房價格差距更小。

　　因此，中國房地產市場如果保持健康可持續(xù)發(fā)展，必須擠壓出累積的泡沫。人為中斷調整只會埋下更大的隱患。我國的房地產市場目前成交量低迷，正是市場步入自然調整狀態(tài)的信號。這不僅不值得擔憂，反而應該讓我們欣慰，這說明市場的力量在悄然發(fā)揮作用，而自然調整所帶來的負面影響永遠是最小的。夸大調整的危害，鼓吹房地產救市是非常危險的，這種為了眼前利益而犧牲長遠發(fā)展空間和危害民生的主張值得警惕。

　　在經歷長達十年的上漲周期后，我國房地產市場需要一個漫長的調整過程，我們無法準確預測出市場的底部在哪里，但我們可以肯定，經過調整的樓市一定會更加健康。(賈圖)