今年上半年，中國整個房地產市場首次出現了自1998年以來銷售面積和銷售額雙下降的局面，近年持續火爆的樓市大幅降溫，而在中國樓市中舉足輕重的廣東房地產市場也面臨著挑戰。樓市走向將如何？樓市變局又有何深層原因？

　　昨日，在廣州日報社、廣東省房地產行業協會聯合主辦的“房地產市場穩定發展高峰論壇”上，顧云昌、董藩、蔡穗聲等知名專家學者作出了深刻闡述，普遍從宏觀經濟、金融安全等深層次分析樓市局面并提出解決之道。其中，董藩認為：“估計調整要持續8個月以上市場才能逐漸恢復。”

　　顧云昌

　　　　中國房地產及住宅研究會副會長

　　　　“目前樓市情形有人說是俯臥撐，但我認為是柔道。”

　　董 藩

　　　　北京師范大學房地產研究中心主任、博士生導師

　　　　“需求受抑制，供應在增加，土地價格上漲，房地產業最好的日子結束了。”

　　　　房價反彈的可能性是存在的，但是反彈力度不會太大。

　　　　蔡穗聲

　　　　廣東省房地產行業協會會長

　　　　“房價反彈的可能性是存在的，但是反彈力度不會太大。”

　　　　董藩：

　　　　深圳最困難日子已過

　　“目前全國住房供應量不到7000萬平方米，相當于不到70萬套房子，按地級市300個計算，每個城市只有2000套房子，現在是賣房賣不動，但當市場反過來時，馬上又會出現買不到房子的情況”。

　　董藩繼續說：“未來兩年住房供應量將會明顯增加，因為現在控制中小戶型，而且施工面積很大，加上保障房供應量明顯增加以及目前購買能力和欲望都下降、各項調控措施的后續影響等”，“此前對樓市調整的預期變化明顯，恢復需要較長時間，汶川大地震令樓市雪上加霜，估計調整要持續8個月以上市場才能逐漸恢復”。

　　房地產仍有發展空間

　　董藩出示的5月份全國8個典型城市數據顯示，全國的樓價均值還沒有下跌，都在上漲，但是增長幅度明顯受到抑制，其中，“深圳從交易量來看有好轉的跡象，深圳最困難的日子可能過去了”。

　　董藩認為，“房地產業仍然有發展空間，大家要堅定信心”，“但是房地產業最好的日子結束了，因為需求受到抑制，供應正在增加，土地價格漲幅比較大，建材成本在不斷增加，利潤空間大大削減，同時，增值稅嚴格征收，稅收壓力大大增加，輿論壓力大大增加”。

　　董藩建議，當前形勢下中小開發商的戰略調整，是高度關注工業地產發展趨勢，“工業地產正經歷市場化的過程，未來一段時間工業地產將會上漲”，工業地產價格有回報，要選好位置，研究好模式，“在未來60年當中，你能獲得上百倍的回報，研究不好的話，就是十幾倍的回報”。董藩推薦了4個區域：天津濱海新區、長興島、北部灣、曹妃甸，“長興島是最值得去的，因為這個地方將來很可能變成自由港”。

　　“還有一個對策是到北方沿海發展，重點是遼寧半島、環渤海、膠東半島和江蘇區域，北方城市受調控政策影響較小，有的地方還上漲得比較厲害”。

　　顧云昌：樓市平穩關鍵在土地供應

　　“有人認為下一步可能會跳水，但我不希望跳水，希望柔道繼續下去。”

　　顧云昌從分析近兩年房地產市場走勢背后的原因說起：“去年房價、地價之所以出現大幅上漲，與金融環境有關，金融是決定樓市冷熱的主要因素”，“因為2006年金融改革取得了突破，銀行股份制改革后上市要提高效率，他們認準在個人住房貸款是很好的產品，所以據我所知去年各家商業銀行拼命增加個貸、發行個貸，去年個人住房抵押貸款新增額度同比增加了88.4%，而去年以前每年增加10%、最多20%”，“而且去年出現大牛市，開發商在樓市、股市當中大量融資，有大量資金可以囤地，必然導致地價上升，所以去年出現天價地是必然的”。

　　　　銷量明顯下降應引起警醒

　　顧云昌指出，樓市平穩關鍵還在于土地供應，“相對于土地緊張情況下，如何保持有節奏供應土地，對于每個城市來講是非常重要的”，“需要滾動性的土地供應計劃，通過預計需要多少樓盤量來推地，保持相對穩定的供應節奏，而有的時候城市沒有掌握好供應的節奏，比如說廣州在2003年、2004年以前土地供應量大，華南板塊便是案例，但是之后一兩年土地供應少了，到2007年顯得不夠了，上海也是這樣的情況”。

　　顧云昌認為，自去年下半年以來，政府調控有效，現在像是400米沖刺后的階段，中國樓市正處于供求關系重要調整期和房價高位盤整期，今天上半年房地產價格是理性的回歸。但“現在有許多不確定性，正處在一個重要的關頭，硬著陸還是軟著陸”，因為已經出現了1998年以來的首次銷售面積和銷售額雙下降，“預計6月份的情況會更加嚴重”，尤其是銷量明顯下降應該引起警醒。

　　房地產大波動影響就業

　　對此，顧云昌提出，實現軟著陸有兩個方法：第一，中央政府通過預見性、準確性和靈活性的調控求平穩；第二，地方因地制宜找平穩，比如深圳和廣州的樓市是有差別的，廣州的樓市和梅州樓市也是兩個概念，梅州現在的房價1700元/平方米左右。同時，顧云昌強調，樓市穩定首先要各方面努力保證交易量沒有大起大落，“如果銷售量明顯下降，必然會影響供應量的下降，會影響整個開發投資的規模，會影響整個投資規模，房地產是重要支柱產業，影響幾十個行業，產業鏈很長，如果房地產出現大的波動，對就業首先產生影響”；其次，政府控制土地供應節奏，開發商通過調整價格保持銷售量，媒體則要唱穩。

　　　　蔡穗聲：房價回調已懲罰投機者

　　廣東省房地產行業協會會長蔡穗聲認為，眼下討論房地產市場，不是單純地看一個行業，而是要考慮整個國家的金融安危，國家的宏觀經濟形勢的發展。

　　蔡穗聲指出，最近房地產銷售額不高，必然影響資金回籠，加上銀行嚴格限制放貸，對房地產企業放貸少了，一旦開發商企業資金鏈條斷裂，上世紀90年代中期爛尾樓的歷史就會重演，“所以我認為當前重要的不是懲罰投機者，現在市場房價回調，已經對投機者有所懲罰了”。

　　保持銷量最值得關注

　　蔡穗聲披露，今年1~5月份廣東商品房銷售面積同比下降23.4%，其中廣州商品房銷售面積同比下降29.3%，深圳商品房銷售面積下降了55.6%，下降了一半多，“確實是因為去年上漲太快了，賣得太多了，有所回調，但是市場連續大量的下跌就會破壞整個市場的穩定性，也危及金融安全”。

　　他認為，當前更應該關心怎么樣保持銷售量的穩定，這對避免對宏觀經濟，對銀行金融的危害，避免出現爛尾樓、空置房有利。

　　蔡穗聲認為，房價反彈的可能性是存在的，但是反彈力度不會太大，“可以說這一輪房地產高潮也接近尾聲了”，資金的流動性大量減少，股市大挫又蒸發大量民間資本，今年國內外經濟形勢和前兩年不可同日而語。(記者李婧)