深圳市律師協(xié)會金融保險法律委員會副主任張大鳴日前指出，“銀行應(yīng)當(dāng)增強對新增個人房貸風(fēng)險的控制，同時徹查現(xiàn)有房貸情況，區(qū)分自住和投資類房貸，杜絕假按揭和零首付等不規(guī)范行為。”

　　在深圳市律師協(xié)會舉辦的“樓宇斷供”法律認(rèn)定及所涉法律問題研討會上，張大鳴說，在房貸“斷供”事件中，金融機構(gòu)面對的風(fēng)險體現(xiàn)在兩個方面。一是處置抵押物仍無法償清貸款的風(fēng)險，二是零首付、假按揭等造成的無法處理抵押物的風(fēng)險。

　　為防范這兩項風(fēng)險，他建議銀行從五個方面采取措施。首先，增強對新增個人房貸風(fēng)險的控制，包括嚴(yán)格審查其真實性、提高市場準(zhǔn)入門檻、防止投資者利用金融杠桿炒房，降低房產(chǎn)估值并提高首付比例，嚴(yán)格執(zhí)行第二套房貸標(biāo)準(zhǔn)；其次，區(qū)分自住和投資類房貸，采取不同處理方法，徹查假按揭、零首付房貸；第三，在業(yè)主還貸困難時，靈活處理債務(wù)，通過延期或暫緩本金等方式化解自住按揭貸款風(fēng)險；第四，銀行利用自身渠道加大對個人信用宣傳和對違約的公示，提高貸款人違約成本；第五，建立不良房貸清收機制，避免處理房產(chǎn)時對住房市場形成沖擊。

　　廣東廣和律師事務(wù)所楊曦律師指出，樓宇斷供現(xiàn)象使銀行對分散風(fēng)險的需求更為迫切，對保險公司而言則意味著新的商機。目前已有保險公司將壽險引入房貸保險，開發(fā)出以投保人因意外傷害事故所致死亡或傷殘無法還貸為責(zé)任的保險新品種，這不僅為銀行解決了道德和法律難題，而且保險公司承保后，銀行可以不再向購房者追償，真正為購房者提供保障。

　　鑒于我國個人信用制度還不完善等因素，楊曦建議，國內(nèi)保險公司在開辦房屋履約保證保險時，可借鑒國外保險公司房屋貸款保險風(fēng)險控制辦法，也可采取提高保險費率、嚴(yán)密設(shè)計保險條款等措施。同時，承保前應(yīng)做好對購房人的調(diào)查，協(xié)助銀行調(diào)查購房人的資信情況、收入來源等。

　　對于因開發(fā)商違約導(dǎo)致業(yè)主解除合同這一情況，建緯律師事務(wù)所執(zhí)行合伙人賀倩明認(rèn)為，開發(fā)商應(yīng)向業(yè)主支付違約金，并向業(yè)主和銀行退還首期款、按揭貸款和利息。開發(fā)商違約通常體現(xiàn)為延期交房(一般是3個月或6個月)、延期辦理房產(chǎn)證和房屋出現(xiàn)嚴(yán)重質(zhì)量問題。在房價下跌階段，開發(fā)商更應(yīng)避免自身違約而為業(yè)主解除合同提供理由。開發(fā)商應(yīng)注重房屋質(zhì)量、嚴(yán)格履行房屋買賣合同規(guī)定，按時辦理房產(chǎn)證，按時交房。(萬晶)