近日，北京有關部門發布了一份關于2008年上半年北京市房地產市場和房地產信貸形勢分析報告，提醒金融機構密切關注房貸三重風險：一是部分房地產開發企業資金趨緊可能造成開發貸款不良率上升；二是房價低迷可能造成個人住房貸款違約增加；三是預售資金管理缺位可能會產生信貸資金風險。

　　7月18日，銀監會召開的年中工作會議提出：“要做好房地產風險的預警和控制工作，要滿足正常合理的房地產信貸需求，科學地支持房地產業健康發展。”最近一個月來，多家金融機構年中工作會議在部署下半年工作任務時，也對防范房地產信貸風險予以特別關注。

　　眾所周知，房地產業是典型的資金密集型行業，資金絕大多數來自銀行信貸，購房者買房，也多向銀行貸款，市場的變化勢必會對銀行的信貸資產產生直接的影響。而在美國次貸危機爆發后，業界對銀行“房貸安全”的思維大為改變，自年初以來的房市持續低迷顯示出銀行的風險有增大的趨勢。

　　我們看到，曾經房價漲幅高攀的深圳房價今年以來房價不斷走低，一些高位入市的購房者所購房屋已經大幅縮水，購房者“斷供”的傳言也一度甚囂塵上。

　　近期北京、上海兩地房市雙雙遇冷，同樣表明了業界對于銀行房地產貸款風險的擔憂并非空穴來風。據佑威房地產研究中心統計，上海7月一手商品房的成交量僅為101萬平方米，環比下滑29.4%，成交量下滑了3成。北京市房地產交易管理網的公示數據顯示，今年7月份，北京住宅銷售共計6226套，而去年同期，住宅銷售達15444套，今年7月比去年7月住宅銷售下降了59.7%。

　　另據中糧地產的一位人士透露，在經歷持續的調控后，市場上許多房地產商的負債率都超過60%的警戒線。“房地產市場是一個周期性的東西，政策的效果往往顯現在二三年之后，2006年、2007年對房地產市場的調控政策最為密集，因此現在市場的變化可能還只是個開始。”該人士表示。

　　種種跡象顯示，盡管關于房市的爭論還在繼續，房價將何去何從還不得而知，但房地產市場不再像以前那樣紅火已經是不爭的事實。國家對房地產業調控力度的升級、供需雙方的博弈已經使房市變得日趨復雜。在這種形勢下，增強房貸風險的防范意識和控制，對商業銀行而言無疑具有重要的意義。

　　“目前房地產市場的波動還未波及到銀行的信貸風險。”工行北京市分行的一名信貸員告訴記者，但許多銀行的存量房地產開發貸款主要是去年房價處于高位時發放的，一些樓盤有許多房子還沒有賣出，存在著一定隱患。數據顯示，去年國內個人按揭貸款同樣出現了爆炸式增長。按揭貸款占個貸比重一般約在90%左右，截至去年11月末，14家國有銀行和股份制商業銀行的個貸增量總計約8000億元，較2006年增長近4倍。如此大規模的貸款在房市下行時的風險積聚不能不給銀行敲響警鐘。

　　在這種形勢下，監管部門建議各家銀行加強對借款人的資格審查及貸后管理，避免向還款能力較差的借款人發放“次級”住房貸款。同時，完善預售資金監管制度，防范企業轉移和挪用預售資金。

　　中央財經大學中國銀行業研究中心主任史建平教授告訴記者，防范房貸風險關鍵是控制房地產相關貸款在銀行貸款組合里面的比例，“這包括房地產開發貸款、按揭貸款和以房地產作抵押的其他貸款，這一比例不能太高，不然銀行整體風險會加大。”史建平表示。

　　而各大銀行顯然已經嗅到了風險的氣味，早已經在未雨綢繆。根據記者的了解，多家銀行不約而同地加強了對于房地產開發貸款的管理，要求房地產企業必須進行抵押，不再發放信用貸款。上述工行信貸員告訴記者，“對于已放款項，我們要求房地產商嚴格按照銷售進度進行還款，同時在貸款條件上更加重視開發商的成本和收益配比”。北京銀行也從今年年初以來提高了房地產貸款的進入門檻，房地產開發貸款原則上只選擇二級資質以上的大中型企業進行投放，貸款項目也以自住型樓盤為主。

　　在個人住房貸款方面，自去年央行發布《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》和補充通知后，各家銀行均在嚴格執行。“現在房市形勢使許多客戶的收入受到影響，行里經常召集我們開會，要求與客戶簽訂協議時提高警惕，嚴防假按揭和轉按揭情況出現。”工行北京商務中心區支行的一名個貸人員告訴記者。

　　對于我國許多銀行而言，在上市后還未真正經過經濟周期的考驗，在此次房地產市場的調整中，切實加強風險控制，防患于未然無疑是明智的選擇。(李文龍)