被經濟學家視為“極不穩定”的海外熱錢已經再一次蠢蠢欲動。這一次海外熱錢的異動并不像前幾年那樣流入股市或者樓市,而是有撤出的跡象。在股市大幅下挫、一線城市樓價下跌和奧運接近尾聲的背景下,熱錢的動向再一次觸動著樓市的敏感神經。

　　熱錢短期流出跡象明顯

　　國金證券在其最近發布的一份報告中指出:“在美元升值預期影響下,中國可能面臨一定程度的資本流出。”報告認為,中國的FDI增長已經出現了明顯的下滑,短期熱錢也受到美元加息預期的影響出現流出方向轉化的可能,而資本流出最主要可能造成影響的領域,是固定資產投資和房地產市場。

　　根據央行7月份金融運行數據顯示,7月末外匯各項存款余額1694億美元,增加56億美元。而海關總署公布的數據顯示,7月份我國貿易順差為252.8億美元。商務部統計數據顯示,7月份實際利用外資(FDI)83.36億美元。三方數據一對比不難發現,7月份外匯儲備增長大大小于外商直接投資和貿易順差之和。那么,約280億美元的巨大差額又去往何處?

　　實際上,自我國外匯儲備4月份增長744.6億美元,創單月外匯儲備增長歷史新高以來,外匯儲備便呈現逐月大幅回落的趨勢:5月份外匯儲備增長403億美元,6月份增長119億美元,7月份更是創下2年來的增量新低。而近幾個月的貿易順差和FDI則都處于上半年的高位。有專家表示,外匯儲備的非正常下降反映出近期資金外流明顯的趨勢。

　　環顧亞洲,關于“熱錢撤離”的消息已經不絕于耳。據媒體報道,海外投資者目前正大規模沽空泰國、印度、韓國等地的股市。海外資本在6月份僅一天便凈賣出占當日成交量9%的泰國股票。7月外國投資者在韓國股市賣出了61.1億美元的股票和26.6億美元的短期債券。而印度股市也接連呈現外資凈流出現象。

　　值得注意的是,當前外資對于中國樓市已經不再是“凈流入”,部分大鱷的退出意圖十分堅決。自去年以來,麥格理、花旗、高盛等投行分別出售了其在上海的大型辦公物業,摩根士丹利也開始將旗下地產投資變現。花旗高層曾向媒體公開表示,2008年上海寫字樓市場將會出現一個供應高潮,物業未來的增值空間未必理想。并稱“目前尋找一個理想項目的難度已經大大提高”。

　　長線投資資本仍在流入樓市

　　在部分熱錢趨于流出的同時,另外一部分海外資本仍然對中國市場虎視眈眈。在海外熱錢聚集的京滬樓市,外資對物業的買入和賣出十分頻繁。有中介統計稱,上半年國內整幢建成物業(單一金額超過1000萬美元)的買賣共有64宗,與去年上半年的31宗相比,交易量增長高達106.5%,其中,境外資金整棟物業買賣共有14宗。

　　如美國著名的私募投資基金黑石上半年首次在內地樓市出手,收購上海長壽商業廣場項目和上海仲盛世界商城。英國高富諾集團也在上海收購兩個項目以作長線投資,美國凱雷、韓國“未來資產”等海外基金也在上半年有所斬獲。

　　在上半年樓市的外資交易中,有部分買賣是發生在外資之間的“交接棒”。如美國凱雷向印尼三林收購酒店式公寓,高富諾集團向摩根士丹利收購酒店式公寓。有評論人士指出,這表明海外穩健型基金正在從快速資本運作型基金的手中接盤,新的投資者更注重長遠的回報。

　　另外一方面,海外資本對于處于資金困境中的內地房地產企業的股權投資也頻頻展開。如摩根士丹利便收購雅居樂地產海南度假村項目的部分股權,恒大地產也接受了香港新世界集團、德意志銀行、美林等機構超過5億美元的股權投資。新加坡嘉德置地也在幾個城市通過收購公司的形式獲得一些地塊的開發權。

　　外資抄底多瞄準商用物業

　　盡管目前對于流入中國的熱錢數額尚沒有明確定義,但綜合各方的數據分析,熱錢的規模大約有3500億美元至1.75萬億美元之間。當前幾年中國經濟明顯快速增長的時期,外資助推股市、樓市價格暴漲的興風作浪作用已經非常明顯。然而當目前國內外經濟形勢發生變化時,熱錢的流向就變得值得商榷。

　　自國內A股市場從6124點下跌以來,熱錢已經從股市上大規模撤出,并且帶動各路游資從股市回流銀行。但在目前負利率的情況下,暫時停留在銀行中的各路資本遲早要選擇出路。于是就出現了兩種截然不同的觀點:經濟學家徐滇慶認為熱錢可能會在信心恢復后回流樓市或股市造成暴漲。而財經評論員侯寧則表示,熱錢已經完成在中國的增值性洗錢,兌現炒作性盈利,準備撤出中國。

　　對于熱錢在內地樓市中的動向,中原地產寫字樓部總監朱輝表示,目前來看的確有一部分外資選擇了出貨,但也有外資仍然在源源不斷地流入。各路資本對于內地樓市有著不同的判斷,在這一點上無論是“撤離說”還是“抄底說”都有各自的道理。

　　值得注意的一點是,上半年外資基金在內地所購買的物業絕大多數都是定位于長線投資類型的商用物業,如商場、寫字樓、服務式公寓,并沒有貿然涉足陷入低迷的住宅市場。而對于住宅市場,外資更傾向于通過參股或借貸的方式“抄底”那些處于困境的開發商。

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　　“熱錢撤離”四大征兆?

　　1.央行數據顯示熱錢外流

　　7月末外匯各項存款余額1694億美元,同比增加4.37%,7月外匯各項存款增加56億美元。公開數據顯示,6月外儲增量相比今年前5個月放緩至119億美元,7月的增量則進一步減少至56億美元,同時,7月實際使用外資金額為83.36億美元,7月貿易順差額為252.8億美元。專家稱,“事實上,近兩個月來,我國外儲增量一直小于FDI與貿易順差之和,說明近期以來熱錢在持續加速流出。”

　　2.股市下跌QFII資金凈流出

　　從8月8日開始,B股市場開始出現猛跌,僅兩個交易日,上證B股指數就跌去16.6%。由于B股主要面向國外投資者以及用美元開戶投資的境內投資者,因此B股的暴跌被認為是外部資金變現抽逃的一個證據。

　　根據大智慧Topview統計,雖然有奧運會臨近、外圍股市回暖等有利因素,但是QFII在7月份并未延續做多熱情。8月1日至8月7日的5個交易日里,QFII資金凈流出5.91億元。

　　3.人民幣升值速度明顯放緩

　　2002年美元疲軟之后,國際熱錢大舉進入中國的重要原因是預期人民幣升值。但近期來人民幣對美元匯率持續走低。

　　渣打銀行在近期的報告稱,預計到今年末人民幣兌美元匯率將達6.6,但明年升值幅度將大幅放緩,到明年末可能維持在6.5左右。廣東省社科院經濟學教授黎友煥認為,由于2008年股市和樓市雙雙下跌,熱錢的套利方向就只剩下人民幣升值。若人民幣升值預期發生改變,勢必會造成熱錢出逃。

　　4.管理層嚴限“熱錢”流入

　　發改委日前下發的《關于進一步加強和規范外商投資項目管理的通知》提出,要與其他七部委加強聯動,其實質便是為了防止“熱錢”的無限制流入。國家外匯局、商務部、海關總署三部門前不久聯合頒布了《出口收結匯聯網核查辦法》,也被認為是對跨境資本流動加強監管,亦是繼國家外匯局要求嚴查八類賬戶之后,對境外投機資本監管的升級。(記者 王昊)