近來，深圳房價(jià)下跌，許多人發(fā)現(xiàn)房子價(jià)值出現(xiàn)縮水，所欠銀行的購房貸款數(shù)額甚至超過了房子現(xiàn)在能賣出的市場價(jià)，一些房主選擇把房子扔給銀行，不再償還銀行的貸款。房子“斷供”曾在美國引發(fā)次貸風(fēng)波，牽累了全球經(jīng)濟(jì)。同樣是“斷供”，這次是否會(huì)導(dǎo)致我國的房貸危機(jī)呢？

　　最近幾個(gè)月，深圳地區(qū)房價(jià)跌幅明顯，有些樓盤價(jià)格的跌幅超過了首付，使未付款項(xiàng)總額超過了目前的市場總價(jià)，于是出現(xiàn)了“斷供”現(xiàn)象。由于美國次貸危機(jī)的前車之鑒，因此，社會(huì)各界對(duì)于深圳樓市的“斷供”現(xiàn)象給予了廣泛關(guān)注。

　　從廣義上講，只要按揭借款人不再向銀行償還剩余按揭貸款，就是“斷供”。按揭的主體可以是個(gè)人，也可以是企業(yè)；按揭的客體可能是房產(chǎn)，也可能是汽車等。導(dǎo)致“斷供”的原因也有很多，可能是借款人由于經(jīng)濟(jì)狀況惡化而無力償還貸款，也可能是支付愿望發(fā)生改變，如市場變化、抵押品市值不足以償還剩余按揭貸款而選擇“斷供”等。作為一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，其實(shí)“斷供”是一直存在的。它會(huì)產(chǎn)生多大的經(jīng)濟(jì)影響，要根據(jù)發(fā)生的行業(yè)、范圍、程度來決定。

　　應(yīng)當(dāng)指出的是，當(dāng)前我國房地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)的“斷供”現(xiàn)象，不會(huì)導(dǎo)致“中國式次貸”或“深圳式次貸”問題，也不足以引發(fā)普遍的金融危機(jī)。這可以從量、度以及誘發(fā)因素等多方面予以分析：

　　首先，當(dāng)前出現(xiàn)的房屋“斷供”現(xiàn)象，主要集中在深圳個(gè)別區(qū)域，涉及的“面”比較窄，涉及的“量”比較小。中國人民銀行深圳中心發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2008年5月末，深圳個(gè)人住房貸款的不良率為0.67%，比年初略微上升了約0.04%。可見，當(dāng)前我國房地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)的“斷供”現(xiàn)象，雖然是一個(gè)值得關(guān)注的現(xiàn)象，但是并沒有形成普遍性的浪潮。

　　其次，現(xiàn)階段，房屋貸款人選擇“斷供”的原因，主要是“負(fù)資產(chǎn)”的出現(xiàn)。根據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示，2008年二季度，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲9.2%。盡管不少城市觀望情緒較濃，房價(jià)不斷調(diào)整，但從全國來看，房價(jià)在一定程度上的調(diào)整，以及某些地區(qū)、某些樓盤價(jià)格的下降，在總體上尚不足以引起“負(fù)資產(chǎn)”的普遍出現(xiàn)。無論是房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)，還是由此帶來的“負(fù)資產(chǎn)”問題，在我國都沒有達(dá)到美國次貸危機(jī)爆發(fā)時(shí)的程度。而美國爆發(fā)次貸危機(jī)時(shí)，雖以加州等房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重地區(qū)為主，但全國房地產(chǎn)價(jià)格都出現(xiàn)了顯著的下降，“負(fù)資產(chǎn)”現(xiàn)象非常普遍。

　　再次，深圳出現(xiàn)的“斷供”問題，實(shí)際上只涉及到貸款購房者和銀行，與整個(gè)金融市場的聯(lián)動(dòng)能力有限，并不會(huì)在短時(shí)間內(nèi)造成普遍性的影響。在我國銀行貸款發(fā)放管理中也存在一些問題，如個(gè)人信用缺乏足夠的審查、商業(yè)銀行過于迷信住房抵押貸款的安全程度等，但總的來看，各商業(yè)銀行對(duì)國家貸款政策的執(zhí)行仍然比較嚴(yán)格，首付比例尤其是第二套住宅首付比例，都遠(yuǎn)高于美國次級(jí)抵押貸款的水平，信用風(fēng)險(xiǎn)并沒有達(dá)到美國次級(jí)貸的程度。因此，當(dāng)前出現(xiàn)的深圳“斷供”現(xiàn)象與美國的次貸危機(jī)相比，雖有相似的誘因，卻是不一樣的實(shí)質(zhì)和路徑，不足以引發(fā)金融危機(jī)。

　　當(dāng)然，美國次貸危機(jī)的爆發(fā)，提醒我們對(duì)“斷供”這一新的動(dòng)向應(yīng)引起高度重視和警惕，尤其是銀行業(yè)要有足夠的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和防范措施。房地產(chǎn)市場降溫是深圳出現(xiàn)“斷供”現(xiàn)象的誘因。目前，雖然全國70個(gè)城市房價(jià)同比仍有所上漲，但市場觀望情緒較濃、成交量萎縮、房價(jià)還在不斷調(diào)整。這種市場氛圍還會(huì)持續(xù)多久，深圳的“斷供”個(gè)案是否會(huì)蔓延到其他城市，都需要加以研究并給予必要的防范。

　　從這個(gè)意義上來說，深圳樓市的“斷供”現(xiàn)象，是對(duì)我國房地產(chǎn)金融管理的一種警示。一方面，我們應(yīng)當(dāng)抓緊時(shí)間，采取積極措施，化解有關(guān)問題；另一方面，應(yīng)當(dāng)大力完善風(fēng)險(xiǎn)控制體系，構(gòu)建安全房產(chǎn)金融。這有以下幾個(gè)具體舉措：

　　一是加強(qiáng)住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制，加強(qiáng)對(duì)交易風(fēng)險(xiǎn)的度量和管理。在我國，住房按揭貸款被各家商業(yè)銀行視為低風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)業(yè)務(wù)，是各家商業(yè)銀行大力發(fā)展的主要業(yè)務(wù)。美國次貸危機(jī)、深圳“斷供”現(xiàn)象的出現(xiàn)，表明住房按揭貸款雖是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但也會(huì)引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生與積累。這就需要深化銀行內(nèi)部改革，增強(qiáng)銀行風(fēng)險(xiǎn)防范能力；完善不良貸款的監(jiān)測制度，做好客戶風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)管工作等。

　　二是完善個(gè)人信用評(píng)級(jí)與管理庫，提高個(gè)人房貸資產(chǎn)質(zhì)量，加強(qiáng)個(gè)人住房信貸監(jiān)管。當(dāng)前，我國還沒有較為完整的個(gè)人信用記錄和較為嚴(yán)格的個(gè)人信用評(píng)價(jià)體系，對(duì)借款人并沒有進(jìn)行審慎完善的分類和區(qū)別對(duì)待。這就需要繼續(xù)完善個(gè)人誠信系統(tǒng)，重點(diǎn)加強(qiáng)與稅務(wù)等政府管理部門的合作，健全個(gè)人信用體系；完善相關(guān)法律法規(guī)，加強(qiáng)對(duì)失信、違約的懲處等。

　　三是研究市場規(guī)律，完善宏觀調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。房價(jià)是影響抵押貸款發(fā)放、借款規(guī)模與借款折扣的關(guān)鍵因素，房價(jià)的波動(dòng)會(huì)極大影響抵押貸款的價(jià)值，影響借款人還貸的意愿與積極性。穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場及合理的房價(jià)，是個(gè)人住房信貸市場健康發(fā)展的重要保證，也是建設(shè)和諧樓市的必需。為此，需要認(rèn)真總結(jié)近年來宏觀調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)，加強(qiáng)對(duì)市場規(guī)律的研究，有效構(gòu)筑起安全的房地產(chǎn)金融體系，以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

　　張永岳(作者系華東師范大學(xué)商學(xué)院院長、教授、博士生導(dǎo)師)