2008年上半年，長沙市在建工程抵押面積增幅較大，但取得貸款金額增幅僅為抵押面積增幅的１／６，單位面積取得貸款金額減少，銀行對房企貸款緊縮。

　　而周三，中國人民銀行及銀監(jiān)會發(fā)布《央行銀監(jiān)會下發(fā)關(guān)于金融促進節(jié)約集約用地的通知》（以下簡稱《通知》），再次強調(diào)嚴格建設(shè)用地項目等方面的房地產(chǎn)貸款管理。這對資金鏈普遍吃緊的房企而言，融資渠道無疑再度收緊。

　　限制貸款買地：開發(fā)商資金壓力加重

　　《通知》要求，金融機構(gòu)禁止向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓價款的貸款；土地儲備貸款采取抵押方式的，應具有合法的土地使用證，貸款抵押率最高不得超過抵押物評估價值的70%，貸款期限原則上不超過2年；對國土資源部門認定的房地產(chǎn)項目超過土地出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年、完成該宗土地開發(fā)面積不足三分之一或投資不足四分之一的企業(yè)，應審慎發(fā)放貸款，并從嚴控制展期貸款或滾動授信；對國土資源部門認定的建設(shè)用地閑置2年以上的房地產(chǎn)項目，禁止發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款或以此類項目建設(shè)用地作為抵押物的各類貸款(包括資產(chǎn)保全業(yè)務)。

　　各金融機構(gòu)應加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身信用紀錄、還款能力和還款意愿的調(diào)查與評估；審核確認房地產(chǎn)開發(fā)貸款的抵押物，不得接受重復抵押；在預購商品房抵押貸款發(fā)放前，應審核確認房地產(chǎn)企業(yè)已解除該項目土地抵押及在建工程抵押中所售房屋對應部分的抵押物。

　　長沙市國土資源局地產(chǎn)處相關(guān)工作人員表示，按照土地出讓金支付相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)必須在全額支付土地款后，才能取得土地證，而土地出讓金的來源，則是由開發(fā)商自籌的，國土資源部門并不會干涉資金來源。“這也和國家從緊的土地政策是相呼應的。不過，對于開發(fā)商來說，這些規(guī)定肯定會加重資金壓力。”長沙市國土資源部門相關(guān)人士分析道，“這一政策的出臺，實質(zhì)上是銀行為了防范金融風險所作出的取舍，首當其沖的當然是房地產(chǎn)企業(yè)。本來房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道就很少，此次限貸，從拿地到開發(fā)都再次收緊貸款，房企的日子將會更加難過。”　

　　“雖然以前國家對于用購買土地的貸款也有過相關(guān)的規(guī)定，但遠不及此次的監(jiān)管力度。”一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)業(yè)界人士透露，“以前的規(guī)定中，土地出讓金的來源是由開發(fā)商自籌，因為各行有著不同的細則，這其中還是有可操作的空間，只要銀行愿意放貸，還是能夠貸到款的。但是《通知》出臺以后，恐怕這條路將會更加困難了。”

　　囤地兩年禁貸：或加速地產(chǎn)業(yè)洗牌

　　央行及銀監(jiān)會再次對囤地開發(fā)商揮動利劍。《通知》明確表示，只要國土資源部門認定某個房地產(chǎn)項目建設(shè)用地閑置時間超過兩年，開發(fā)該項目的房產(chǎn)公司將無法從銀行獲取任何形式的貸款。對于房地產(chǎn)公司來說，這一措施一旦施行，遠遠比繳納閑置費更加嚴厲。

　　《通知》中要求，“對國土資源部門認定的建設(shè)用地閑置2年以上的房地產(chǎn)項目，禁止發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款或以此類項目建設(shè)用地作為抵押物的各類貸款(包括資產(chǎn)保全業(yè)務)。”這一通知等于掐斷了擱置多年土地的房地產(chǎn)開發(fā)商在銀行獲取貸款的可能性。在資本市場低迷、融資手段嚴重匱乏的今天，開發(fā)商對銀行的依賴程度相當高，一旦這條路被封死，房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀況將越來越嚴峻。

　　這一條款是宏觀調(diào)控以來對囤地開發(fā)商所實行的最嚴厲措施。央行表示，《通知》源于落實此前《國務院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》精神。在當時的國務院通知中規(guī)定，對于土地閑置滿一年不滿兩年的，需要按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費，對閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價。

　　“就長沙的情況來看，從2006年以來拿地的開發(fā)商，資金壓力將會更大，因為這兩年的地價上漲，在土地購買時的資金沉淀更多，同時，他們可能也正好面臨《通知》提及的‘一年，二年’的時間節(jié)點，洗牌不可避免。而《通知》的出臺，將會加速這個進程。”

　　對于大多數(shù)的開發(fā)企業(yè)而言，拿地只是開發(fā)的第一個環(huán)節(jié)，后期建設(shè)需要的資金壓力更大。這兩條規(guī)定，則進一步堵住開發(fā)商建設(shè)開發(fā)貸款的途徑。一旦拿了地，卻沒錢開工，超過約定時間又不能貸款，資金就將全面斷流。無法開工后，面臨的將是土地閑置，按規(guī)定將被政府收回，這樣一來，如果沒有充足的資金準備，房地產(chǎn)企業(yè)很有可能會陷入到絕境之中。(劉渝渝)