奧運會后中國樓市的走向再次成為人們關注的焦點。今年以來，盡管房地產1月至7月投資增幅超過30%，但樓盤銷量增長下降，市場觀望氣氛濃厚。有著銷售旺季之稱的“金九銀十”臨近，當前，樓市出現了一些值得引起關注的新動向。

　　　　外資拿地熱情有增無減，重點關注二三線城市

　　全國地價監測中心的有關數據顯示，今年盡管各個城市地價和交易量表現不一，但外資熱情卻有增無減。中國未來的經濟成長性，是眾多外資基金投資的實質所在。

　　6月，南京掛牌出讓的2塊房地產開發用地，分別被韓國SK集團和香港恒基地產駐內地分支機構摘牌，成交總價6.5億元人民幣。一位業內人士透露，一家具有英國基金背景的公司正準備接手南京中心城區某大宗地塊，土地價格達40多億元。

　　美國凱雷集團上海代表處副總裁康明訓表示：“中國二線城市的投資前景很不錯。目前公司在中國投資的地產項目已達10個。”

　　2006年，凱雷曾以1.2億美元的總價購進上海中房森林別墅110套高級獨棟別墅；2007年7月，凱雷出資10億元，介入青島CBD核心的凱悅中心，占約70%股份；今年4月，凱雷又以近20億元的價格購得上海濟南路8號西苑項目……在一浪高過一浪的物業收購熱潮之后，外資的注意力開始逐步從房地產開發領域延伸到物業管理、中介服務、租賃經營和金融投資等業務。

　　“外資進入我國房地產市場，主要原因是看重這個新興市場具備的投資吸引力。”上海五合智庫總經理鄒毅認為，我國房地產市場具備良好的市場環境和豐富的投資機會，能夠滿足投資者市場擴張的策略需要。同時，隨著政策環境的改善和市場成熟度的增加，房地產的投資風險也逐漸清晰可控。

　　以上海五合智庫統計，僅2008年一季度，上海房地產企業獲得的外資投資金額就達到4.4億美元，占一季度外資投資總額的32.6%。國家統計局數據顯示，2007年中國房地產開發利用外資高達650億元，增長64.8%，整體高出其他渠道資金增長26.2%。這顯示出，在去年從緊的貨幣政策下，仍有大量的外資涌入中國樓市。

　　中國人民大學金融與證券研究所副所長趙錫軍說，今明兩年，外資關注的重點依然是二三線城市。外資通過變化渠道、購買物業、借道二三線城市等多種手法，加速進入中國房地產業。

　　　　成交量萎縮，開發商“死扛”難改調整大勢

　　7月份，北京僅銷售商品住宅4194套，銷售套數降至近兩年來最低。北京房價的漲幅同比也回落0.2個百分點，為今年以來最低漲幅。有專家認為，目前不少具有真實購房需求的消費者仍在觀望，奧運會后隨著房地產傳統旺季的來臨，成交量有望得到一定改善。樓市短期走勢趨于明朗，成交量可能出現小幅反彈。但如果在“金九銀十”仍無起色，這將對一度緊繃的開發商資金鏈構成威脅。

　　數據已經印證了這一點。北京市地稅局7月發布的最新數據顯示，欠稅榜單上200余家企業中房地產公司占了四分之一，其中欠稅超過千萬元以上的地產企業就達20余家，最高的欠稅達3559萬元。無獨有偶，5月份，上海財稅網上刊登了一季度欠稅公告，在百萬元級以上欠稅大戶中，房地產公司占約40%。

　　人們不禁疑惑，一向以進富豪排行榜為榮的房地產企業，為何也會頻現欠稅榜呢？

　　開發商欠稅的一個重要理由是資金緊張。近來樓盤交易量下降，現金回流有限，開發商資金鏈繃得較緊，這也是客觀原因。

　　“房價前期持續大幅上漲，超過了大多數購房者的承受能力，供需矛盾越發突出，目前價格漲幅出現回落是市場調整之必然。”中大恒基等一些中介公司認為，當前開發商與其死扛高房價，還不如“隨行就市”，加快資金回籠。

　　　　剛性需求仍然旺盛，房價理性回歸可期　

　　國家發改委宏觀經濟研究院副院長王一鳴說，奧運會和房地產市場之間的關聯關系從各國表現看不盡相同，很難得出一般規律。但無可否認的是，當前中國房地產市場的調整，從長遠發展來看是積極的，某種意義上講有擠壓泡沫的作用。

　　中國的房價在連續10年保持上漲態勢的情況下，開始改變原有運行軌跡進行調整并不值得大驚小怪。對于少數房價較高的地區，專家認為：“房價的適當回落是正常的。”樓市走向理性回歸的步伐有多快，主要取決于宏觀經濟的總體走勢。當前經濟運行依然總體向好，無疑為房地產市場逐步走向理性回歸創造了良好的環境。

　　純粹由投資拉動的發展不具有可持續性，需求才是市場的根本動力。一些專家提出，中國房地產市場的調整階段也是一個理性回歸階段，其“后勢”如何，應該由市場的需求來決定，由整體經濟發展的基本面來決定。

　　房貸是反映交易情況的直接有效數據，也是折射市場需求的重要數據。央行上海總部不久前發布的上半年上海市貨幣信貸運行情況顯示：6月份中資商業銀行個人住房貸款增加27.1億元。這表明市場剛性需求仍然旺盛。只要房價擠壓出泡沫，適度調整，需求就自然會上升，而保持房地產業的健康可持續發展，才是中國房地產市場應有的常態。(記者陳芳、鄧華寧)