日前，央行和銀監會聯合下發了《關于金融促進節約集約用地的通知》，要求各金融機構嚴格商業性房地產信貸管理，收縮房貸資金。這將加速房地產業洗牌時代的到來。

　　房地產公司近期發布的中報顯示，2008年上半年，當一部分龍頭企業業績創下新高的同時，另外一部分企業的利潤卻在大幅下滑。房地產從一個幾乎“齊步走”的行業逐漸走向了分化。這是否意味著房地產業洗牌時代的真正到來？

　　市場競爭的必然結果

　　從剛剛發布的中報來看，萬科、保利、中航等房地產公司保持了良好的業績，而首創置業、中糧地產、金融街等公司則業績受挫。

　　“這是市場競爭的必然結果。”宏源證券房地產業分析師楊國華在談到房地產公司業績分化時，直截了當地說。受到加息、信貸緊縮和二套房貸等宏觀政策，以及鋼材等原材料成本上漲的影響，房地產開發商的昔日好時光一去不復返。很多公司去年年初高價拿地造成了現在的被動局面。拿地成本高，房價下跌，利潤被擠掉，拉開差距成為必然。

　　中國社會科學院城市中心副研究員婁偉認為，國內房地產發展現狀正是與國際接軌的表現。過去幾年，國內房地產市場不規范，行業暴利驅使很多公司進入了房地產市場，現在，利潤逐漸走低，再加上沒有過去利好政策的支持，房地產業進入了調整階段。

　　由于房地產銷售是持續的、順次推進的，所以大公司業績波動小，呈現平滑曲線。如，萬科以珠三角、長三角和環渤海區域為經營重點，業務遍及全國，東方不亮西方亮，不至于全線下滑，所以還能保持比較平均的銷售水平。而中小公司本身項目較少，融資渠道單一，一旦銷售不好，現金不能及時回籠，就會造成資金鏈斷裂，并逐步被淘汰，而資金雄厚、實力較強的大公司由此卻迎來了新的發展契機。

　　值得注意的是，今年房地產公司半年報的業績或許還不能完全反映問題，因為業績是對預收賬款的結算，所以剛剛發布的半年報顯示的業績很大程度上就是對去年銷售情況的反映。

　　業績分化另有其因

　　同樣是業績分化，但是情況卻不盡一致。一部分是龍頭公司和中小公司之間的業績分化，另一部分則是大公司之間的業績分化，對于后者自然應該另當別論。

　　“定位區別造成了業績差異。”天相投資顧問有限公司房地產業分析師張旭明認為這是首要原因。

　　他認為，保利、萬科能保持較好的業績就是因為他們的定位具有明顯優勢。萬科定位在70平米的面向中薪階層的戶型，保利定位在120平米的面向中高端客戶的戶型。這些往往是自住性住房和改善性住房，剛性需求大，盡管銷售增長不多，但是項目競爭力強，市場甚至還在擴大。中報顯示，萬科上半年實現營業收入172.6億元，凈利潤20.6億元，同比分別增長55.5%和23.6%。市場份額則由2007年上半年的1.9%增長到了今年上半年的2.7%。

　　招商地產雖然也定位在中高端，銷售別墅和高檔公寓，但是主要側重于后者。別墅比較特殊，是奢侈品，具有稀缺性，購買者注重的是品質而不是價位，所以，在目前全國房地產都走低的情況下，別墅的房價甚至在逆勢而漲。但是高檔公寓則不同，購買高檔公寓的消費者主要目的是投資，所以其觀望性更強。所以，招商地產今年上半年凈利潤僅為2.18億元，同比下降47.58%，凈資產收益率(加權)為2.74%，同比減少6.91個百分點。

　　總體來講，定位在兩端(經濟適用房和高檔公寓)的房產公司，他們面對的消費人群觀望性強，因此，樓房被擱置，銷售面積減少，業績下滑。

　　張旭明還認為，那些對房地產市場現狀反應迅速的公司獲得了主動權，保持了較好業績。由于房地產業是個資金高密集型行業，對現金流和負債率非常敏感。萬科“春江水暖鴨先知”，率先降價，實行促銷，這實際上就把握住了市場的主導權。他說：“萬科秉持現金為王的理念，通過降價，帶動了銷售面積的增加。雖然毛利率下降，但是資金周轉率卻在上升，收入上升，最后凈利潤也在增加。”

　　婁偉認為，除了以上因素，不排除有些大型房地產公司在投資策略、投資方向上沒有把握好，以至于業績下滑。

　　洗牌或未真正到來

　　降價潮是否意味著房地產業洗牌時代的到來？

　　張旭明認為，主要要看這幾個方面。第一，毛利率是否下降到了25%左右。只有超額利潤消失，才能實現完全競爭，直到這時候，房地產業洗牌才真正來臨。而目前房地產公司的毛利率依然在40%左右，因此，還有調整空間。第二，退出該行業的公司是否達到了一定的數目，實現了優勝劣汰。張旭明認為，盡管受宏觀經濟政策的影響，下半年房地產公司的業績可能繼續下調，但是，我國房地產市場調整還需要時間。因為從目前看來，大部分地產公司由于過去積累較多，在短時間內還不會出局。

　　楊國華也認為，我國房地產業洗牌還未真正到來。“盡管房地產業開始了分化，但是現在還不明顯，房地產公司之間的整合也還未出現。”他認為，目前的狀況只能說明，我國房地產業洗牌還未真正到來。

　　張旭明認為，為了渡過下半年的“寒冬”，要從開發進度和產品銷售兩方面著手。他說，房地產商在今年下半年要掌握適當的開發進度，減少投入資金。事實上，部分地產公司已經在縮小規模了。上半年，土地流拍就是一種表現，開發商們拿地謹慎，開始嚴格考慮成本問題，如果拿地價格高，最終將擠壓利潤空間。另外，要增加銷售，提高回款速度，保證資金暢通。今年上半年，部分房地產公司紛紛發行公司債，其實就是在為下一步的開發儲備資金。由于房地產業看漲不看跌，如果價格下降，人們反而會繼續觀望，遲遲不愿出手。因此，如何促銷就考驗著商家的智慧。婁偉也認為，在目前整個經濟下行過程中，應當適度采用促銷策略。只有刺激市場需求，把產品賣出去，才能為今后的發展保存實力。(記者 羅晶晶)