土地作為一種稀缺資源，其價值長期以來并沒有得以體現，過低的土地要素價格也造成了土地浪費嚴重。而隨著城鎮化建設的推進，大量耕地的流失給我國糧食生產造成威脅。如何推動土地科學利用擺在了人們的面前，如何發揮土地的價格引導作用變得十分重要。

　　近日，上海長寧區西郊賓館旁一塊1.36萬平方米的土地，以24118元／平方米的高價成為上海住宅用地的“單價地王”。新“單價地王”的再次出現，給交易量下滑、日益冷清的上海，乃至全國的土地市場似乎帶來一股活力。在當前我國房市交易低迷、房價面臨下行壓力、土地市場不斷遭遇“退地、流拍”的情況下，這一現象是否意味著土地市場會出現轉機？我國的土地市場究竟將走向何方？

　　土地作為一種稀缺資源，其價值長期以來并沒有得以體現，過低的土地要素價格也造成了土地浪費嚴重。而隨著城鎮化建設的推進，大量耕地的流失給我國糧食生產造成威脅。如何推動土地科學利用擺在了人們的面前，如何發揮土地的價格引導作用變得十分重要。

　　然而，前幾年隨著房價的不斷攀升，房地產商拿地的熱情和“大手筆”使得一些城市“地王”頻現，土地市場上出現了一種非理性的價格上漲。同時，房地產開發商的“囤地”行為也導致了大量閑置土地的出現。這些，都對我國土地市場以及房地產市場的健康運行帶來了隱患。從去年年底以來，房地產市場走向低迷，我國的土地市場也從原來熱鬧的“競拍”變成了“流拍”，甚至出現了“地王”毀約退地的現象。根據來自國土資源部全國城市地價動態監測系統的數據，上半年全國土地有接近一半都是以底價成交收場，更有10%左右的土地遭遇流拍流標。如果說目前的房市依然在觀望中，開發商們堅持不降價，那么土地市場早已經遭遇了價格下行的寒流。

　　這種局面的出現與我國宏觀調控政策息息相關。在土地增量方面，我國政府嚴格控制開發區的建設和對建筑用地的審批，而在處理土地存量，也就是所謂“閑置土地”時，政府更是毫不手軟。畢竟土地閑置，有百害而無一利：一方面不利于土地的科學集約節約利用，造成資源浪費；另一方面也無法真實反映土地市場的供需狀況。而對于“囤地”的企業來講，閑置土地更是占有企業的大量資金，一旦出現價格的波動，將會給企業帶來市場風險。因此，近年來我國政府不斷加大對閑置土地的處理力度。今年年初，《國務院關于促進節約集約用地的通知》的出臺，更是為清查閑置土地設立了時間表。通知要求，2008年6月底前，各省、自治區、直轄市人民政府要將閑置土地清理處置情況向國務院作出專題報告。而征收土地閑置費這項政策的頒布，無疑是對開發商囤地行為的再一次重拳打擊。

　　信貸緊縮政策也是土地市場降溫的主因。近日，央行、銀監會發布《關于金融促進節約集約用地的通知》，嚴格商業性房地產信貸管理。其中，對國土資源部門認定的建設用地閑置2年以上的房地產項目，禁止發放房地產開發貸款或以此類項目建設用地作為抵押物的各類貸款(包括資產保全業務)。這項措施，更是給囤地的房地產商從資金上收緊了“緊箍咒”。

　　除了宏觀調控政策對土地市場的影響之外，這輪土地市場降溫還有一個原因，那就是市場自行調節發揮了作用。從另一個角度來講，房地產市場對土地市場的影響也起到了重要的作用。前兩年房地產市場的火爆造成開發商囤積了大量的土地，而這些土地的消化則需要一個過程。尤其在當前房地產市場交易量萎靡，再加上股市的低迷以及上市融資面臨諸多困難，許多開發商資金鏈面臨斷裂的危險。在這種情況下，開發商對土地市場的興趣銳減，土地市場的需求減少造成了土地價格難以再現去年的輝煌，反而出現大量“流拍”現象，甚至出現“退地”以減少損失的情況。供需的變化帶來土地市場的“寒潮”。

　　另外，土地財政是許多地方政府的收入來源。據國土資源部統計，去年全國招標拍賣掛牌出讓土地收入超過9000億元，其中大部分收入由地方政府支配。在現有的體制下，地方政府賣地的沖動難以根本遏制，一旦土地價格下降，地方政府只好靠增加數量來獲得收益。如果土地難以出讓，就囤積在地方政府手中。專家指出：“回歸理性取決于土地合理流通，即土地既不能囤在地方政府手里，也不能囤在開發商手里，任何一方囤地都會使得土地市場供求失衡。”而要解決這個問題，就必須從制度的改革入手。

　　從這些年來土地市場的起伏來看，我國的土地市場還存在許多不完善的地方。專家指出：“地價決定不了房價走勢，但房價對地價的影響是明顯的。因此，土地市場回歸理性的一個前提是房價回歸理性。”但是，目前我國房地產市場正處于調整時期，觀望氣氛濃厚，房地產商面臨著資金回收的壓力，房價下行的壓力不小。雖然經濟適用房、限價房和廉租房的建設在各地不斷推進，但是房地產市場的結構依然不合理。可以說，我國房地產市場的完善還有一個過程，與之息息相關的土地市場，也不可能在短期內得以完善。

　　看來，在當前房地產市場低迷的情況下，個別“單價地王”的出現恐怕只是曇花一現，只能反映出某個地塊的優勢，并不意味著遭遇寒流的土地市場出現根本的轉機。土地市場的完善還有很長的路要走。(記者 龐東梅)