2008年8月底，萬科大規模推出低至7.3折的降價活動，不少先期購房者感覺“很受傷”。“這僅僅是一個開始，經過連續十年的上漲，房價回調的空間還很大。”上海房地產專家顧海波說。

　　在過去的很長一段時間內，中國房地產市場經歷了一個單邊上揚、“狂飆突進”、無量空漲的歷程。萬科降價帶來的鯰魚效應似乎有可能意味著一個轉折的開始。在這個轉折開始之際，回過頭看中國的房地產市場，是什么造就了中國房地產“牛市”呢？毫無疑問，高速推進的城市化運動是一個重要原因，但除此之外，一些“遺留問題”似乎也應該成為不可忽視的因素。

　　對這個問題的反思應該成為中國房地產市場如何對抗、消除“泡沫”的重大參考。一些專家認為，20年來，雖然我國居民的居住環境普遍得到了改善，也拉動了經濟，但是因為政策不完善等原因，也造成了房地產市場的混亂。

　　政策規范逐步完善

　　“中國的房地產政策，是先放開再規范，相關稅收等配套措施沒有及時跟進，讓炒家獲利豐厚。”顧海波說。

　　1998年，國務院宣布停止住房實物分配的決定。這一年，中國人民銀行出臺《個人住房貸款管理辦法》，并特意安排1000億元的貸款指導性計劃，倡導貸款買房。

　　1999年，中央政府開始在全國范圍內停止福利分房制度，推行住房分配貨幣化制度。至此，住房被真正全面推向市場。2002年2月，住房實物分配在全國停止。各地紛紛出臺鼓勵購房政策。上海一度出臺購房者可獲得上海藍印戶口的政策，這一政策直到2002年春天才取消。

　　嗅覺敏銳的民間資本開始行動，2001年媒體上首次出現了溫州炒房團的身影。28名房產開發商登上2001年福布斯中國富豪榜。今日的眾多富豪正是在這一階段收獲頗豐。

　　進入2002年，房地產市場規范政策才開始出臺，其中土地出讓制度，以及限外令。

　　2002年7月1日，國土資源部制定的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》開始施行。此前的土地出讓制度成為孳生腐敗的溫床，上海房地產局主管土地出讓10年的副局長殷國元于2006年在退休后“出事”。

　　外資開始在各地掃樓，上海盛捷公寓2006年2月以1億美元價格被收購，經過改造于一年后出售，外商獲得的毛利率高達297%。

　　2007年12月1日，《外商投資產業指導目錄》正式實施，明確規定限制外商進入房地產的多個領域，包括：土地連片開發，高檔物業如別墅、酒店、高爾夫等項目開發和房地產中介、經紀領域。

　　基本住房保障有待完善

　　“由于沒有建立起真正的基本住房保障制度，經濟適用房和廉租房難以滿足中低收入人群的需求，因此所有人都只能進入房地產市場。”顧海波說。

　　他表示，根據其他國家經驗，高收入人群的住房需求主要由市場機制來調節，而中低收入人群卻無法完全通過市場來滿足基本居住權。因此，從保障中低收入人群基本居住權的角度出發，世界各國政府主要通過干預住房市場和建立住房保障制度予以滿足。

　　事實上，1998年出臺的《國務院關于深化住房制度的決定》(即23號文)明確規定：在我國推行住房分類供應制度，即對高收入者供應商品房，對中低收入者供應含有一定住房社會保障的經濟適用住房，對最低收入者供應含有較多住房社會保障的廉租屋。

　　2004年發布的《城鎮最低收入家庭廉租住房管理辦法》規定，廉租住房的保障方式突出以發放住房租賃補貼為主、實物配租和租金核減為輔；享受廉租住房的家庭人均住房保障面積標準，原則上不超過當地人均住房面積的60%。

　　2007年8月7日，國務院發布《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(24號文)，該文件被各方人士認為是對“房改”的總結，是住房新模式的轉折點。

　　但是，經濟適用房所占的比重曾一度越來越小。據有關統計顯示，2004年經濟適用房投資占房地產投資的比例只有4.5%。2005年5月之后，進一步減少到只有3%。結構性矛盾一直存在，一邊是大量的住房銷售不出去，一邊是老百姓買不起房子，中低收入老百姓買房難的問題尚未得到根本解決。

　　與泡沫作斗爭

　　上世紀90年代，在海南爆發了第一輪房地產泡沫。

　　1992年，房地產業在有利的政治、經濟環境下得到了迅速的發展，在全國范圍內形成了房地產業的飛速發展期。

　　很快，房地產在深圳、海南、北海等地掀起了第一撥熱潮。以海南最為典型，短短三年時間，竟然出現了兩萬多家房地產公司，房價增長超過4倍。

　　1993年6月23日，國務院宣布終止房地產公司上市、全面控制銀行資金進入房地產業，次日國務院《關于當前經濟情況和加強宏觀調控的意見》發布。

　　這一招可謂釜底抽薪。1995-1996年間，在海南留下了600多棟爛尾樓、18834公頃閑置土地和800億元積壓資金，僅四大國有商業銀行的壞賬就高達300億元。直到2006年，海南還未完全走出陰影。

　　另一個大漲行情從2001年左右開始。2003年，房地產被定位成支柱產業。地方政府經營城市的理念在快速復制，一些制造類企業開始大規模進軍房地產，各地“地王”紛紛登場。到了2005年，全國房價一路高歌猛進。有關部門開始統一步伐打出“組合拳”，實施調控。

　　2005年3月，國務院辦公廳下發《關于切實穩定住房價格的通知》；4月，國務院出臺《加強房地產市場引導和調控的八條措施》；5月，國務院轉發了建設部等七部委《關于做好穩定住房價格工作的意見》。

　　2005年春夏之交，以上海為首的房價開始回落，不少購房者感到自己被曬在高位，“房奴”成為當年的流行語。但是進入2006年，沉寂僅一年的北京、深圳房價率先悄然上漲，2007年春夏之交上海房價再次發力。

　　2007年，國家再次打出了組合拳，稅收和信貸等政策進一步緊縮。2007年9月，央行、銀監會發布第359號文，要求提高第二套房首付比例；10月，國土資源部發布第39號令，規定對未繳清全部土地出讓價款的，不得分割發放土地證。

　　進入2008年，房地產市場觀望氣氛漸濃，成交量低迷。(記者 吳芳蘭)