房地產業的嚴冬正在到來，杭州因萬科的率先降價行為成為打折賣房的風暴中心。昨日(9月17日)，長江證券研究部將房地產行業投資策略研討會選址杭州，吸引了研究機構和眾多房地產上市公司、基金經理的參與。房地產企業紛紛表示將收縮戰線準備過冬。學者則認為金融環境的改革與房地產密切相關，建議恢復金融市場常態。行業分析師給出的投資建議則是資金處于尷尬時代，長期“看好”，“中低配”是目前最好的選擇，尷尬時刻更要重新看待“保招金萬” 。

　　專家：金融環境需要恢復常態

　　中國房地產研究會副會長顧云昌教授表示，金融改革對房地產的發展關系密切。他的觀點得到與會者廣泛認同。

　　顧云昌表示，2005年和2006年國內房地產的銷售面積增長從百分之十幾上升到24.7%，2007年一年內房價上漲17.5%，很大程度上是由于金融改革取得的突破，資本市場上股改的成功、銀行加快上市是兩個重要內容。銀行上市融資后發放貸款增多，2007年出現地王，股市融資積極推動了房價。研究數據也證明，個人抵押貸款從百分之十幾增長到80%，今年則在政策控制下急劇下降。他表示本月將對有關部門提出建議：金融環境的改善是房地產環境改善的主要條件，當前金融環境需要恢復常態，例如取消對第二套房的購買限制。

　　顧云昌認為，目前對房地產行業的政策目標應該是：保穩定、促成交、過好冬。在房地產發展過程中，如何防止泡沫吹大和破裂是世界難題，泡沫曾經出現在1991年的日本和1997年的香港、東南亞國家，目前也發生在金融制度完備的美國。對房地產業首先要促進交易量、保穩定，其次是穩定預期，加大稅收和金融環境的建設。防止大起之后的大落、減少波動，穩定發展。他建議開發企業要過好冬天有幾個方面的注意事項：保衛資金鏈、尋求差異化、提高性價比，增強抵抗力。

　　企業：謹慎拿地收縮戰線

　　昨日不僅有杭州的房地產企業積極參與，還有保利地產和金地集團等公司高管參加會議，這些上市公司對于房地產市場的未來預期大多謹慎。但也有濱江集團在前天剛剛拿到一個中標的項目，董事長對未來房地產的發展表示樂觀。

　　廣宇集團的邵總介紹說，今年下半年房地產市場預計還會跌，而這一低迷周期的持續時間預計在兩年左右。他說，今年杭州地區的實際價格下降幅度并不是很大，但交易量僅僅是去年的三分之一；全國市場去年漲得越多的地區今年跌得越多。萊茵置業的高管則表示，萊茵置業在上市之后將步伐邁向了長三角地區，目前看來可能走得早了點，去年沒有享受到杭州地區房價飛漲的好處，但是也在長三角其他地區打下了基礎，揚州地區甚至已經成為代表項目。目前房價下調，對于二線城市的影響不是很大，公司的策略就是做最好的產品“過冬”。由于預期市場調整的幅度可能過頭，萊茵置業在今年1月份以后就沒有再拿地。

　　蘇寧環球的楊總表示，公司的戰略是選擇城市近郊、以中低價位、高性價比為主的產品，以區域戰略為主。近期該公司處于增發階段，但是出現股價倒掛現象，使得公司現金增發出現困難。目前公司也在積極籌劃股權激勵的事宜，預計將在增發后提出。

　　昨日與會的多家上市公司中，濱江集團最為樂觀。該公司前天剛剛中標24.6億元的一塊地，對做區域性的地產龍頭具有信心。

　　金地集團的董秘郭總表示，公司在2007年9月之后就再沒有拿地，預計土地市場下跌還沒有開始，因此公司的策略是先留住現金，保持一定的安全邊際，預計明年中期會是一個比較合適的拿地時期。

　　投資：進入尷尬時期

　　房地產市場的不景氣，直接反映在資本市場的股票價格上，金地集團的PB已經低于1.08，甚至低于該公司在2005年5月的歷史最低股價3.7元時的PB——1.1。長江證券研究部的房地產行業分析師蘇雪晶認為，房地產投資進入一個尷尬時期：政府“不救市”、外資“逃離”中國、城市化終結和人口紅利消失幾個宏觀背景之下，投資者需要關注數據背后的政策趨向，對城市和人口問題進行再探討，并認識到正確判斷行業底部的方法。

　　長江證券的宏觀策略研究員周金濤認為，房地產的發展要在中國經濟轉型的大背景下理解。從2007年開始，中國步入工業化轉型期，轉型期是從起飛到大眾消費時代的過渡階段，按照工業化的經典過程，這一進程大約持續20年時間，預期在2025年附近完成。他認為在2015年之前，我國經濟增長仍可持續，并將出現走向成熟階段的產業和城市化特征。長江證券的房地產行業研究員蘇雪晶介紹說，調查來看，目前是房地產購買的信心指數在向上，表明消費性價比漸漸合理，但企業家信心指數向下。通過有關“熱錢”數據的監測，可以看出，今年上半年外資有離開現象。此外，在我國城市化率進入40%-50%的區間后，城市化速率放慢，人口老齡化的速率加快，老齡女性對房地產的影響更大。

　　蘇雪晶認為，判斷行業底部的方法是：通常看房價收入比，但實際上更有用的是土地市場。統計顯示，今年我國十幾個城市只完成了10%左右的用地計劃。由于土地出讓和新開工面積低迷，明年地方政府可能將出現政策財政赤字。對于土地市場的判斷，他認為，如果明年上半年出現價格回落，但成交量上升，則標志著行業底部的來臨。

　　對于“保招金萬”幾大房地產公司，各有不同的關注點和買點。長江證券認為，保利地產的土地儲備成關鍵，同時也存在管理能力、央企整合的不確定性。對招商地產來說，可關注增發的戰略意義。該公司有近60億元的銷售收入，是具有轉折意義的一年，值得關注。金地集團的收入分布非常合理，在長三角區域的市場占比較高，具有銷售優勢，上半年低于市場預期的銷售，未來如何演變值得關注。萬科的買點則可能在明年出現。在目前銷售情況下，下半年要達到600億元的銷售才能保證明年不出現負增長。(朱茵)