“單純的注資救市方式無法解決房地產行業調整的根本問題。”18日，一份由北京師范大學金融研究中心撰寫的報告表達了對當前房地產行業調整的態度。這份《2008中國房地產行業資金報告》認為，需求萎縮和資金繃緊預示著房地產商進入了行業的調整期，這個過程可能比一般預想更為漫長。

　　今年開始，房地產企業資金鏈緊張的消息就開始不斷出現，隨之而來的種種爭論一直沒有停止過。房價會不會大跌？房地產企業會不會大量倒閉？銀行會不會形成大量呆壞賬？

　　房地產資金缺口有多大

　　《2008中國房地產行業資金報告》由焦點房地產網委托北京師范大學金融研究中心所做。該報告課題組成員魏偉表示，今年房地產行業的資金缺口將高達6730億元，房地產行業資金趨緊的特點在2008年下半年將開始集中體現。

　　從來源看，房地產商的資金主要來自開發貸款、外資、自籌資金、定金和預付款、按揭和土地轉讓收益等方面。

　　從魏偉的分析數據看，整個行業的資金供求一直偏緊。2003年至2007年房地產行業的資金缺口尚不明顯，2006年資金基本處于平衡狀態。而在2007年，房地產市場達到了一個高峰，非但沒有缺口，反而有2606億元的盈余。

　　進入2008年，開發商自籌資金和開發貸款同比仍有較快增長，但其余類型的資金來源增幅停滯不前。今年上半年，行業的資金缺口為528.48億元。

　　但魏偉認為，真正的情況遠沒有上半年數據顯示的那樣樂觀。原因在于，2008年前兩個季度，房價尚處于上漲期，銷售雖有回落，但利潤率回落并不顯著。上半年國內貸款的投放額也已經達到了去年全年貸款數額的將近60%。這種情況今年下半年將明顯變化，房價的下跌和銷售量的繼續萎縮是可以預期的。

　　“目前房地產開發企業的資金來源中，除自籌資金外，開發貸款增速不斷下降，其余資金來源方式則已明顯萎縮，可見房地產資金供給的情況已經不容樂觀。”魏偉表示。

　　降價是惟一救命稻草嗎

　　在魏偉看來，銀行貸款減少和銷售下降是房地產業資金來源緊張的根本原因。

　　“先有需求空缺，然后才有房地產行業的資金短缺。”魏偉說。他認為，2006年下半年之后，商品房價格和土地價格上漲過快，行業銷售利潤率的上升和商品房品質的上升開始脫節，這種涸澤而漁的發展方式使得消費者的消費預期發生根本轉折。2007年下半年開始，經濟景氣指數下滑，通脹陰影未去，使得房地產行業的運行背景發生根本轉折。而房地產開發企業對市場反應相對遲緩，土地儲備和在建新面積較大，現金流平衡壓力發生根本轉折。

　　“宏觀經濟基本面的下行，使得房地產行業的調整周期比預想的更長，股市和房市的低靡使消費者購買力至少折損3萬億元以上。需求空缺的情況有可能隨著宏觀經濟形勢的惡化進一步蔓延。”魏偉說。

　　那么房地產行業資金的巨大缺口會對房價產生怎樣的影響？《2008中國房地產行業資金報告》認為，價格下跌是預期之中的事。

　　報告中的數據顯示，2007年12月深圳的房地產銷售價格環比出現下滑，到2008年8月同比也出現下滑，是當前國內房地產銷售價格跌幅最大的城市。

　　上海的情況雖然略好于深圳，但從2008年2月起，房價上漲的勢頭已經停止，7月房地產銷售價格開始出現下滑。

　　北京地區的房價略顯堅挺，但是到2008年6、7月，房價環比上漲停止。

　　“從以上跡象看，房價的調整似乎剛剛拉開序幕，而不是接近尾聲。”魏偉說。全國主要城市房價上漲勢頭出現明顯的停滯，關鍵因素仍然是需求的萎縮。在供給面平穩增長的背景下，需求面迅速下滑，決定了價格趨勢必然出現逆轉。

　　報告認為，目前價格調整仍不充分，市場仍在等待房價和地價的公開下跌，而不是遮遮掩掩的變相下跌方式。房價將面臨十年來從長期持續上漲走向在中期內公開下跌的轉折點。

　　在魏偉看來，房地產市場需求的下降是導致資金缺口的主要原因。“因此單純放松銀根‘救市’是不可取的。”要根本解決這個問題，要么大幅增加居民收入，要么就只能是降價。從目前看，大幅度提高居民收入的可能性很小，降價將是有效的解決方法。

　　房地產市場并不悲觀

　　盡管報告比較悲觀，但湘江偉業(北京)投資有限公司董事長方明理并不這么看。他認為，雖然全球整體經濟出現衰退跡象，但只要中國在政策、市場、操作層面回歸理性，中國的經濟能夠保持適度的增長，中國房地產市場在未來幾個月內能夠穩定增長。

　　方明理認為，適當的價格回調是對的，但是光靠個別企業的降價行為，對整個的中國房地產市場、對整個的中國經濟增長沒有好處。個別的企業看上去好像跑贏了大市，走在前面，但卻打擊了消費者的信心。要適當的回調，但是在輿論引導方面要給消費者一個好的預期。

　　“我擔心的是，如果繼續維持這樣的局面，而且不斷擴大它的負面影響，將來整個中國的樓市面臨極大的危機。”方明理說。(李松濤)