“單純的注資救市方式無法解決房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的根本問題。”18日，一份由北京師范大學(xué)金融研究中心撰寫的報告表達了對當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的態(tài)度。這份《2008中國房地產(chǎn)行業(yè)資金報告》認為，需求萎縮和資金繃緊預(yù)示著房地產(chǎn)商進入了行業(yè)的調(diào)整期，這個過程可能比一般預(yù)想更為漫長。

　　今年開始，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊張的消息就開始不斷出現(xiàn)，隨之而來的種種爭論一直沒有停止過。房價會不會大跌？房地產(chǎn)企業(yè)會不會大量倒閉？銀行會不會形成大量呆壞賬？

　　房地產(chǎn)資金缺口有多大

　　《2008中國房地產(chǎn)行業(yè)資金報告》由焦點房地產(chǎn)網(wǎng)委托北京師范大學(xué)金融研究中心所做。該報告課題組成員魏偉表示，今年房地產(chǎn)行業(yè)的資金缺口將高達6730億元，房地產(chǎn)行業(yè)資金趨緊的特點在2008年下半年將開始集中體現(xiàn)。

　　從來源看，房地產(chǎn)商的資金主要來自開發(fā)貸款、外資、自籌資金、定金和預(yù)付款、按揭和土地轉(zhuǎn)讓收益等方面。

　　從魏偉的分析數(shù)據(jù)看，整個行業(yè)的資金供求一直偏緊。2003年至2007年房地產(chǎn)行業(yè)的資金缺口尚不明顯，2006年資金基本處于平衡狀態(tài)。而在2007年，房地產(chǎn)市場達到了一個高峰，非但沒有缺口，反而有2606億元的盈余。

　　進入2008年，開發(fā)商自籌資金和開發(fā)貸款同比仍有較快增長，但其余類型的資金來源增幅停滯不前。今年上半年，行業(yè)的資金缺口為528.48億元。

　　但魏偉認為，真正的情況遠沒有上半年數(shù)據(jù)顯示的那樣樂觀。原因在于，2008年前兩個季度，房價尚處于上漲期，銷售雖有回落，但利潤率回落并不顯著。上半年國內(nèi)貸款的投放額也已經(jīng)達到了去年全年貸款數(shù)額的將近60%。這種情況今年下半年將明顯變化，房價的下跌和銷售量的繼續(xù)萎縮是可以預(yù)期的。

　　“目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源中，除自籌資金外，開發(fā)貸款增速不斷下降，其余資金來源方式則已明顯萎縮，可見房地產(chǎn)資金供給的情況已經(jīng)不容樂觀。”魏偉表示。

　　降價是惟一救命稻草嗎

　　在魏偉看來，銀行貸款減少和銷售下降是房地產(chǎn)業(yè)資金來源緊張的根本原因。

　　“先有需求空缺，然后才有房地產(chǎn)行業(yè)的資金短缺。”魏偉說。他認為，2006年下半年之后，商品房價格和土地價格上漲過快，行業(yè)銷售利潤率的上升和商品房品質(zhì)的上升開始脫節(jié)，這種涸澤而漁的發(fā)展方式使得消費者的消費預(yù)期發(fā)生根本轉(zhuǎn)折。2007年下半年開始，經(jīng)濟景氣指數(shù)下滑，通脹陰影未去，使得房地產(chǎn)行業(yè)的運行背景發(fā)生根本轉(zhuǎn)折。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對市場反應(yīng)相對遲緩，土地儲備和在建新面積較大，現(xiàn)金流平衡壓力發(fā)生根本轉(zhuǎn)折。

　　“宏觀經(jīng)濟基本面的下行，使得房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整周期比預(yù)想的更長，股市和房市的低靡使消費者購買力至少折損3萬億元以上。需求空缺的情況有可能隨著宏觀經(jīng)濟形勢的惡化進一步蔓延。”魏偉說。

　　那么房地產(chǎn)行業(yè)資金的巨大缺口會對房價產(chǎn)生怎樣的影響？《2008中國房地產(chǎn)行業(yè)資金報告》認為，價格下跌是預(yù)期之中的事。

　　報告中的數(shù)據(jù)顯示，2007年12月深圳的房地產(chǎn)銷售價格環(huán)比出現(xiàn)下滑，到2008年8月同比也出現(xiàn)下滑，是當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)銷售價格跌幅最大的城市。

　　上海的情況雖然略好于深圳，但從2008年2月起，房價上漲的勢頭已經(jīng)停止，7月房地產(chǎn)銷售價格開始出現(xiàn)下滑。

　　北京地區(qū)的房價略顯堅挺，但是到2008年6、7月，房價環(huán)比上漲停止。

　　“從以上跡象看，房價的調(diào)整似乎剛剛拉開序幕，而不是接近尾聲。”魏偉說。全國主要城市房價上漲勢頭出現(xiàn)明顯的停滯，關(guān)鍵因素仍然是需求的萎縮。在供給面平穩(wěn)增長的背景下，需求面迅速下滑，決定了價格趨勢必然出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。

　　報告認為，目前價格調(diào)整仍不充分，市場仍在等待房價和地價的公開下跌，而不是遮遮掩掩的變相下跌方式。房價將面臨十年來從長期持續(xù)上漲走向在中期內(nèi)公開下跌的轉(zhuǎn)折點。

　　在魏偉看來，房地產(chǎn)市場需求的下降是導(dǎo)致資金缺口的主要原因。“因此單純放松銀根‘救市’是不可取的。”要根本解決這個問題，要么大幅增加居民收入，要么就只能是降價。從目前看，大幅度提高居民收入的可能性很小，降價將是有效的解決方法。

　　房地產(chǎn)市場并不悲觀

　　盡管報告比較悲觀，但湘江偉業(yè)(北京)投資有限公司董事長方明理并不這么看。他認為，雖然全球整體經(jīng)濟出現(xiàn)衰退跡象，但只要中國在政策、市場、操作層面回歸理性，中國的經(jīng)濟能夠保持適度的增長，中國房地產(chǎn)市場在未來幾個月內(nèi)能夠穩(wěn)定增長。

　　方明理認為，適當(dāng)?shù)膬r格回調(diào)是對的，但是光靠個別企業(yè)的降價行為，對整個的中國房地產(chǎn)市場、對整個的中國經(jīng)濟增長沒有好處。個別的企業(yè)看上去好像跑贏了大市，走在前面，但卻打擊了消費者的信心。要適當(dāng)?shù)幕卣{(diào)，但是在輿論引導(dǎo)方面要給消費者一個好的預(yù)期。

　　“我擔(dān)心的是，如果繼續(xù)維持這樣的局面，而且不斷擴大它的負面影響，將來整個中國的樓市面臨極大的危機。”方明理說。(李松濤)