“金九銀十”的到來似乎并未驅散籠罩在深圳樓市上空濃濃的觀望情緒,開發商雖挖空心思促銷,但效果并不明顯。深圳市國土房管局下屬的市房地產研究中心副主任王鋒認為,目前深圳樓市的調整尚處于“初級階段”,真正意義上的調整到位仍尚需時日。

　　市國土房管局下屬的市房地產研究中心向來被認為是官方的代言機構,而該機構負責人王鋒對當前樓市的言論向來被認為是來自官方的聲音,受到人們的廣泛關注。

　　王鋒等人近日完成的《2008年1—8月深圳房地產市場分析報告》提供的數據顯示,1—8月,深圳全市新建商品房銷售面積225.7萬平方米,同比減少51.29%。其中,住宅銷售面積206.87萬平方米,同比減少50.52%；辦公樓銷售面積2.21萬平方米,同比減少88.09%；商業用房銷售面積12.99萬平方米,同比減少44.36%。

　　而二手房方面,“情況更加不樂觀”。今年前8個月,深圳二手房交易面積僅229.16萬平方米,同比下降69.03%,“降幅甚至接近七成”。此外,二手房與新建商品住房交易面積的比例也由去年的1.86:1降至1.08:1。

　　此外,按深圳房地產信息系統統計口徑,今年1—8月,全市商品住宅銷售均價為13428.99元/平方米,同比漲幅4.99%。“從今年各月價格變動情況來看,房價仍處于調整中”。

　　調整尚處“初級階段”?

　　對于上述統計數據,王鋒認為,目前房地產市場“仍舊持續低迷”,深圳樓市調整仍處于“初級階段”。

　　對于“初級階段”的判斷,王鋒的理由是:目前仍主要是交易量的下降,價格方面仍有繼續調整的空間。“現在交易量的下降只是一個初級階段,真正的調整到位還要看價格的下跌情況。”

　　“深圳、北京這些主要城市的房價,在大概兩年多的時間內翻了一倍,房價跟普通老百姓的收入差距非常大,多數城市居民根本買不起房。因此,房價確實有必要按照價值規律進行一個理性的回歸和調整。”王鋒認為,目前深圳房價仍與多數老百姓收入水平不相吻合。

　　中國指數研究院(深圳)研究總監孫宗耀對王鋒的看法表示認同:“確實如王鋒所言,深圳房地產市場目前仍處調整的初期,未來還將有較長的調整時間。”

　　孫宗耀認為處于“初級階段”的原因有四:一是宏觀經濟面在今明兩年走勢并不明朗,偏軟的可能性很大；二是在國家的房地產發展戰略中,保障性住房的比重增加,肯定會對商用市場造成影響；三是從深圳市場本身來看,目前的市場供應仍然超過需求,現有供應量消化至少需要3至5個月,甚至更長時間,而且消費者的信心仍未恢復,觀望情緒仍在蔓延；四是深圳房地產商的利潤還在,消費者的經濟承受力依然達不到房價水平。

　　“地產業不會比奶粉業更糟”

　　對于當前的房地產市場,恐怕沒有人比開發商自己看得更清楚。

　　在記者上周參加的一次媒體見面會上,萬科總裁郁亮表示:“宏觀調控政策經過5年的調整終于回到理性的軌道,政策應該見效了。盡管如此,我們對長期的中國住宅市場仍然十分看好。中國GDP過去30年增長,9.9%的增速,這是住宅行業持續增長的強大背景。”

　　郁亮還指出,中國每年的城市人口以1%的速度增加,會逐漸向發達國家的城市化率靠攏,這一點也為住宅市場提供源動力。

　　“我們行業所遇到的困難不會超出其他行業面臨經濟不確定下發生的困難,難道比奶粉行業更加糟糕?沒有這么悲慘,也沒有必要夸大房地產今天遇到的困難。”郁亮說。

　　在這次見面會上,萬科高管口風集體轉向,董事長王石于去年10月份提出的“拐點論”已不再提及,總裁郁亮、副總裁肖莉紛紛表示堅定看好后市。

　　而中原地產策略中心總經理周曜也表示,對于當前深圳房地產市場,其實不用過分悲觀。“很多人說我們客沒有了,剛性需求不夠,但事實不是這樣,深圳是一個超過1000萬人口的城市,人口也處于年輕化階段,需求動力還在。”他說。

　　政府“暖市”未必行之有效

　　今年以來,國內樓市大面積呈現低迷狀態。這樣的形勢令部分地方政府產生對樓市“硬著陸”的擔憂。為此,長沙、蕪湖、西安等地方政府開始著手采取一些“暖市”措施。

　　在這些二、三線城市已經開始著手地方性“救市”的時候,曾于6月份率先提出過“救市”建議的深圳市房地產研究中心在此次發布的《2008年1—8月深圳房地產市場分析報告》中再次表示可“適時適當采取一些短期的調控措施”。

　　王鋒認為,在此輪調控中,深圳房地產市場率先出現調整,這種沖高回落的運行軌跡是市場規律作用的正常現象,但為應對當前市場低迷的局面,采取適時和適當的干預措施也是必要和可行的。

　　他說:“在保持調控政策的連續性和長期性的同時,也可以在尊重市場規律的基礎上適時適當采取一些短期的調控措施,如可以采納借鑒其他城市刺激樓市的稅收減免、利率調節、實施靈活的土地政策等措施。”

　　對于“暖市”的建議,業內人士也有不同看法。孫宗耀就認為,長沙、西安等地的“救市”效果并不明顯,對于深圳來說,政府“暖市”也并不一定必要。“因為深圳經濟中,房地產業的貢獻率并不是第一位,其運行不會嚴重影響深圳經濟基本面。”

　　周曜更是指出,政府即使出臺“暖市”措施,在具體操作上也會出現困難。“我前兩天從長沙回來,了解到的情況是,長沙市政府做了‘救市’的表態后,在實際落實過程中操作性卻出現了困難,現在還沒有出現一單真金白銀拿到政府錢買房的案例。所以說,‘救市’只能是心理意義大過實際意義。”

　　此外,孫宗耀還特別提醒,前段時間市長許宗衡關于深圳房地產市場的表態雖提到要增加保障性住房、調整產品的供應結構等方面,但并未透露任何“暖市”的意思,只是表示對“當前房地產市場運行表示密切關注。”

　　“開發商并不能完全自救”

　　面對房地產市場的疲態,眾開發商表示不能坐以待斃,無論政府是否會伸出“援手”,“自救”是第一要務。行業領頭羊萬科就表示,房地產行業掙脫危機,最好的辦法還是靠自己,不能一直靠利好扶持。

　　“確實政府的政策對整個國民經濟、行業發展有利的,我當然是歡迎的。但是我們作為發展商、作為企業最好不要盼望著救市的解放軍來救你,救我們靠你自己、靠客戶、靠市場。”郁亮說。

　　他同時強調:“現在政府又出臺相應政策(指近期央行降低雙率,從緊政策放松),對我們行業絕對是利好,但是要把我們從現在的困難局面解救出來,最終還要靠我們自己。”

　　對此,孫宗耀表示,目前開發商能做的其實也只能是自救,而自救的最好方式莫過于降價。“降價可能是最直接促進銷售、回籠資金的方式,也可以促進房地產市場回暖,迅速挽回敗局。”

　　但周曜的看法卻不完全相同,他認為,如果純粹靠開發商自救,政府在金融政策沒有一個相對利好的情況下,房地產市場繼續低迷的走勢不會得到根本性改變。“因為利率放在那邊,整個收緊放在那邊,開發商想要在逆境中自救很難。”