日前，北京擬借鑒天津的“宅基地換房”模式，推行集體土地流轉試點工作，試點核心為農民整體拆遷，共同搬進新蓋的樓房；農民原居住區域用于耕地保護和適度的商業開發。

　　中國人均占有耕地逐年下滑，2003年為1.43畝，2005年為1.4畝，如今跌破1.4畝大關，僅為世界平均水平的40%，這對中國這個人口大國子孫后代的吃飯問題構成越來越現實的威脅。采用各種可能的手段保護、節約耕地，是利國利民的長遠之計，本身是應該肯定的。

　　然而，“宅基地換房”這個構思本身，卻存在一個非常關鍵的難題：用來換取農民宅基地的樓房，其產權和使用權究竟歸誰？報道稱，樓房的產權、使用權究竟歸誰“目前尚未有定論”。如果這個不確定，有關方面究竟拿什么去“換”農民的宅基地？

　　所謂“換”，顧名思義，應該是以物換物，以利益換利益。按照現行法規，農村宅基地屬集體所有，宅基地使用權取得以后，使用權人有長期使用宅基地的權利。可以在宅基地上建造房屋、工棚和廁所等建筑物和構筑物，也可以在房屋前后的宅基地種植樹木。宅基地上的建筑物和附著物的所有權歸宅基地所有人所有。也就是說，原本農民擁有宅基地的使用權，和宅基地上房屋、樹木等的產權，而在“交換”后，他們卻可能失去這一切，而只能以身份不明的“房客”地位，住在“新樓”里。這樣的“換”顯然有失公平，也很難得到農民的支持。

　　據報道，北京的“宅基地換房”設想將借鑒天津經驗。沒錯，天津的確取得了一定成果，但與北京的探索不同的是，天津“宅基地換房”，是將交出宅基地的農民安置進城定居。也就是說，用“城里人”的身份和生計，交換農民手里的宅基地。這對許多農民而言是很有說服力的。而北京的“宅基地換房”，農民還是農民，還得種地，一旦實施，可能會產生抵觸情緒。這也是必須直面解決的問題。

　　還要注意的是，方案中提到“適度商業開發”，平谷代表團的議案也提出，拆除后的區域“除引進房地產開發外”，“其他面積”用于回遷樓住戶進行農村產業化項目建設。也就是說，有部分方案是試圖將“換”來的宅基地主要用于“引進房地產開發”。盡管北京市農委主任王孝東明確指出，任何方案都應保證“耕地面積不能減少”，但在類似平谷區的思維定式下，如何讓耕地面積因“宅基地換房”有所增加，需要切實的措施保證。要防止變成用產權、使用權“目前尚未有定論”的樓房換來宅基地、搞商品房開發的有關方面大賺房產紅利，而失去宅基地、失去自己房屋、院落和樹木的農民，卻連多種幾畝地都很難指望上。

　　“宅基地換房”的關鍵，在于合理解決產權，在于讓農民成為這一改革的共同受益者。拿了農民賴以為生的東西，就該付出相應的東西作為補償、作為交換，既然不少鄉鎮進行這一改革的立足點之一，是“引進房地產開發”，既然作為集體，他們可以享受房地產開發的紅利，那么，讓犧牲宅基地的農民獲得“樓房”的產權、使用權，就是順理成章的事情。合作社時代有句老話“大河有水小河滿”，如今大河即將水源豐沛，那么就要把農民們的小河溝灌滿、灌足。