正當國內房地產市場剛剛開始告別非理性繁榮之際，日前傳來中房協上書國務院領導要求政策救市的消息。那么，不管中房協上書的建議是否會被采納，我們首先要搞清楚的一個重要問題是，到底還有多少真實需求在支撐著仍然處在高“水位”的國內房市？房市內需和外需中到底還有多少“水分”？如果內需外需依然看漲，那么政策救市的可能性就大增；反之，如果需求繼續走熊，那么救市仍將無濟于事或者于事無益。

　　沒有人會否認，中國房價近年暴漲的一個重要原因是海外游資的推波助瀾。究其目的，大多是炒高房價后轉手獲利，少數是購買物業后坐待升值。顯然，這些外部需求顯然大部分只能歸類為投機類。然而，發端于美國的西方金融危機目前大有愈演愈烈之勢，一方面，由于危機導致的流動性緊張，海外游資的首要任務應當是回歸母體，確保母體安然渡過危機；另一方面，在經濟全球化日益深入的今天，金融危機導致世界經濟形勢近來持續惡化，因此游資對世界經濟包括新興經濟體的預期均較為悲觀，他們的海外投機行為無疑也將更為謹慎。

　　盡管國際經濟環境已然發生了巨變，不過，作為傳統的發展地方經濟的主要手段，吸引外資眼下仍然是一些地方一項重點工作。殊不知，在那些以諸多優惠政策招來的外資中，有相當部分是打著工業投資的名義而實質上卻是沖著房地產投機而來，并且，在這些“掛羊頭賣狗肉”的游資中，還有不少是國內資金轉道海外而來的假外資。令人欣慰的是，這些假外資已經引起警惕，很多地方政府正在制定更加完善的監管辦法，以盡量減少假外資的流入。

　　看來，不管是真實部分還是虛假部分，房市的外部需求都將呈下降之勢。

　　那來自國內的需求又將如何呢？

　　央行剛發布不久的三季度問卷調查結果很能說明問題。調查顯示，未來3個月打算買房的城鎮居民人數占比為13.3%，分別比上季度和去年同期下降1.8個百分點和2.8個百分點，購房意愿創下近十年最低水平！更有甚者，在調查的七個大城市中，北京、上海、天津和廣州等一級城市未來3個月打算買房的居民人數占比均不足10%，低于全國平均水平。

　　購房意愿創下十年最低足見房市內需之弱，而且我們還不能判斷13.3%的紀錄會不會被打破。為什么這樣講？因為居民對未來增收信心相當不足。根據央行調查，3季度城鎮居民當期收入滿意指數為15.3%，分別比上季度和去年同期下降2個百分點和5.7個百分點，未來收入信心指數為19.3%，分別比上季度和去年同期下降1個百分點和4.5個百分點，雙雙降至2006年以來的最低水平！

　　居民收入滿意指數和未來收入信心指數雙雙大降，既是國內外經濟環境變化的反映，也再次證明居民未來購房能力的下降趨勢，這對房市內需無疑是又一個“打擊”。

　　更宏觀地看，目前我國居民消費價格總水平漲幅雖有所回落但仍在上漲，而工業品出廠價格還處于歷史高位，價格上漲的壓力尚未根本緩解。專家認為，通貨膨脹對購房等消費支出當然會產生擠壓效應，所以后期消費要維持高增長存在相當壓力。

　　不僅如此，受經濟增長放緩的影響，國內就業增長有減速的可能。同時，股市的降溫也使得居民財產性收入大為縮水。這些因素的存在，都將降低今后城鎮居民的購房能力。

　　近一年多來，在中央的推動下，各地積極構建多層次城市住房保障體系，通過擴大經濟適用房規模，推行廉租住房、周轉房制度，解決城鎮中低收入家庭和特困家庭的住房問題。這種對保障性住房建設的重視，體現了政府對自身角色的認清和回歸，多多少少也從“客源”上分流了商品住宅的潛在購買者，從而再次對商品房的內需造成削弱。

　　另外，房市中久已風聞的虛假合同現象其實仍未絕跡。據武漢市日前對近300個樓盤進行的商品房買賣合同專項檢查，結果顯示，約四成樓盤購房合同藏有“貓膩”，其中以“補充條款”、“合同附件”問題最多，甚至潛藏著虛假購房以套取銀行貸款的“李鬼”。一旦對這些“問題合同”予以規范，肯定有不少因見不得陽光而銷聲匿跡。對這些虛假的內需，我們顯然不能不在研究房市需求時做一個減法。

　　那么，房市的真實內需到底在哪里呢？答案只能在于國內城鎮居民的自住需求，這種需求雖然總量不小，并且也呈剛性，但終究不能承擔太多泡沫的“重壓”。如此，我們對當前國內房市的成交低迷，對部分城市房價的小幅下跌，對一些開發商的打折銷售就不難理解。

　　中房協是開發商的協會，從其上書提出的救市建議來看，無非是要求將正在執行的宏觀調控措施放松一些，實質上則是使房地產投資和投機成本更低一些更為便利一些，所放大的不過是國內房市的投資和投機需求。如此一來，不但不能治理中國房地產業目前的種種沉疴，反而會將剛剛看到理性回歸苗頭的房市推回非理性狀態，會將正在縮小的房市泡沫再次吹大，會使剛剛離廣大普通購房人稍稍近了一丁點兒的房價再次絕塵遠去。如此一來，所謂上書呼吁救市本質上將會是“害市”。(記者　周劍初)