第一演播室

　　中國證券網(wǎng)

　　活動(dòng)策劃：唐文祺

　　主持/整理：唐文祺

　　嘉賓：千城機(jī)構(gòu)董事總經(jīng)理 劉承健

　　從遮遮掩掩到大張旗鼓，18個(gè)二、三線城市陸續(xù)出臺(tái)了救市政策，以試圖挽救低迷的當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場。雖然中央尚未有明確的“松綁”政策出臺(tái)，但暖風(fēng)頻吹的態(tài)勢已經(jīng)十分明顯。在重塑樓市信心已是必然趨勢的情況下，購房者是擇時(shí)入市還是繼續(xù)觀望？具備剛性需求的購房者應(yīng)該如何進(jìn)行選擇？此次上證第一演播室請來業(yè)內(nèi)人士為網(wǎng)友答疑。

　　主持人：各地政府紛紛出臺(tái)救市政策，房地產(chǎn)市場難道真的面臨崩潰了嗎？

　　劉承健：房地產(chǎn)市場是地域性很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，從各地的樓市反應(yīng)來看，其實(shí)每個(gè)城市的發(fā)展程度很不均勻。有的地方快，有的地方慢，就此表現(xiàn)出來的抗跌性也是不同的。這一輪當(dāng)?shù)卣�府的“自發(fā)”救市起自二、三線城市，從地方政府的角度來看，屬于比較積極。究其原因，還是怕房地產(chǎn)業(yè)的滑坡會(huì)帶來一系列上下游產(chǎn)業(yè)鏈的影響。

　　房地產(chǎn)市場的調(diào)整，感受最為直接的便是價(jià)格。上一輪發(fā)展過快導(dǎo)致透支之后，填補(bǔ)這部分空間會(huì)有一個(gè)慢慢的復(fù)蘇過程。一般來說，先穩(wěn)定再復(fù)蘇是正確的解決之道，因此，各地政府的首要職責(zé)是先要使得房地產(chǎn)市場趨穩(wěn)。

　　主持人：救市政策能否起到成功“回暖”的作用？

　　劉承健：其實(shí)就地方政府的角度來看，不用擔(dān)心成交價(jià)格的走勢如何，成交量上來了才是樂觀的發(fā)展形勢。成交價(jià)格只會(huì)對(duì)開發(fā)商產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的利益影響。但是，現(xiàn)在有部分地方樓市的價(jià)格并沒有下來，救市政策就出臺(tái)了。我認(rèn)為，觀望主要源于價(jià)格問題，價(jià)格下來了，購買力就會(huì)馬上釋放；價(jià)格不下來，購買需求只能在積蓄一段時(shí)間之后才能釋放，這反而需要更長的時(shí)間來消化。

　　從目前已出臺(tái)的各項(xiàng)救市政策來看，穩(wěn)定市場、增加信心的作用更為明顯。因此，開發(fā)商更多的還是在于自救。個(gè)人看法是，開發(fā)商要實(shí)行自救其實(shí)很容易，降價(jià)就行。樓市與股市不同，通常購房者會(huì)有一個(gè)心理預(yù)期值，我觀察過許多地方樓市和個(gè)案，只要達(dá)到心理預(yù)期了，購房者就會(huì)出手。成交量不上來，很明顯，就是價(jià)格沒有到位的問題。這一方面，從市場性特別明顯的二手樓市就可以看出來，房東價(jià)格只要調(diào)整到位了，該買的還是會(huì)有人買。

　　主持人：在暖風(fēng)頻吹的情況下，是否應(yīng)該開始考慮購房？

　　劉承健：我認(rèn)為，救市政策使得市場價(jià)格發(fā)生較大調(diào)整的可能性不大，金融和稅收環(huán)境的改善，會(huì)起到一個(gè)積極的作用，但能夠達(dá)到什么樣的影響程度卻不好說。一方面，政策發(fā)生作用有其滯后性，還需等待一段時(shí)間看效果；另一方面，房地產(chǎn)業(yè)“維穩(wěn)”已成為各地政府的共識(shí)。從這方面來看，政策對(duì)于鼓勵(lì)市場信心的意義更為明確。今年的形勢與以往的調(diào)控環(huán)境不同，不但市場投資信心受損，經(jīng)濟(jì)收入同樣受到影響。當(dāng)這種作用力發(fā)展到一定程度，購買力會(huì)受到抑制。況且，全球性的金融危機(jī)會(huì)對(duì)中國產(chǎn)生什么影響，尚且無法準(zhǔn)確預(yù)判，因此，救市政策起到的效果也就無法掌控了。

　　對(duì)于具備剛性需求的購房者來說，建議對(duì)那些虛高的房源和區(qū)域都不要沾手，如果同一區(qū)域內(nèi)的新房與當(dāng)?shù)氐亩�手房存在比較明顯價(jià)差，同時(shí)又提供一定的折扣或促銷措施，這種新房可以成為選擇對(duì)象。此外，市中心樓盤降價(jià)的可能性不大，所以需審慎考慮。