22日晚，財(cái)政部和央行分別發(fā)布了有關(guān)房地產(chǎn)的調(diào)整政策。

　　業(yè)界普遍認(rèn)為，此次政府救房市的力度和決心已經(jīng)超出市場(chǎng)的預(yù)期，對(duì)樓市整體以正面影響為主，樓市成交量有望回暖，但近期房?jī)r(jià)可能還會(huì)持續(xù)下跌，房地產(chǎn)市場(chǎng)信心能否恢復(fù)還有待觀察。

　　影響1

　　短期會(huì)促使成交量逐步回暖

　　天相投顧房地產(chǎn)行業(yè)分析師張旭明給記者算了一筆賬，如果按照80萬(wàn)總價(jià)的首套住房商業(yè)貸款40萬(wàn)、公積金貸款20萬(wàn)，均為20年來(lái)看，此次出臺(tái)新房貸政策后的月還款為3965.96元，而近期第一次降息(9月16日)前的月還款為4345.5元，月還款減少379.55元，降幅為8.73%。這些政策的積累效應(yīng)相當(dāng)于房?jī)r(jià)下降8%~10%。

　　申銀萬(wàn)國(guó)地產(chǎn)分析師也表示，這一攬子政策出臺(tái)后，短期內(nèi)可能會(huì)帶來(lái)成交量的回升。一方面，政策的出臺(tái)本身會(huì)刺激一部分購(gòu)房者入市，特別是前期累積了部分住房需求者；另一方面，部分開發(fā)商也會(huì)借政策之機(jī)加大促銷力度，加速現(xiàn)金回流。

　　光大證券行業(yè)分析師趙強(qiáng)認(rèn)為，本次放寬房貸利率下限的作用比想象中要大很多，相當(dāng)于下調(diào)利率112個(gè)基點(diǎn)，比連續(xù)四次降息的作用還大。如果執(zhí)行下限利率和優(yōu)惠稅率，這次減稅及降息可以變相提高居民的月供支付能力大約23%。

　　影響2

　　房?jī)r(jià)仍將下行但空間不太大

　　財(cái)政部和央行的聯(lián)合救市能否阻止房?jī)r(jià)的進(jìn)一步下跌？國(guó)金證券地產(chǎn)分析師稱，救市政策明確傳遞了政府刺激需求的態(tài)度，房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)降低。

　　但廣州一地產(chǎn)代理商對(duì)記者表示，老百姓真正關(guān)心的不是稅費(fèi)的減免而是房?jī)r(jià)，而新調(diào)整后的計(jì)稅和貸款方式并未真正緩解房?jī)r(jià)虛高對(duì)于購(gòu)房人的壓力，因此，預(yù)計(jì)短期內(nèi)市場(chǎng)不會(huì)馬上走出觀望情緒。某地產(chǎn)公司營(yíng)銷總監(jiān)也對(duì)記者表示，這些政策有利于提高購(gòu)房者信心，但很難改變當(dāng)前成交低迷的氣氛，因?yàn)槟壳暗姆績(jī)r(jià)仍然普遍偏高，開發(fā)商可能還會(huì)進(jìn)一步降價(jià)促銷。

　　而分析師張旭明也認(rèn)為，市場(chǎng)最關(guān)心的房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)下調(diào)，主要原因是去年漲價(jià)太猛以及整體經(jīng)濟(jì)景氣度下滑。不過(guò)，張旭明也表示，房?jī)r(jià)持續(xù)下降的空間可能不會(huì)太大，如果房屋交易量在政策刺激下出現(xiàn)回升，就很可能改變市場(chǎng)預(yù)期，阻止房?jī)r(jià)進(jìn)一步下跌。

　　觀 點(diǎn)

　　“二套房貸”已模糊化

　　針對(duì)政府聯(lián)合救市，很多地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，政府支持的主要還是首次置業(yè)者，而目前最有效的購(gòu)買力仍然被“二套房貸”政策所壓制。地產(chǎn)專家韓世同在接受本報(bào)記者采訪時(shí)認(rèn)為，目前救市的關(guān)鍵就是給“二套房貸”松綁，而至今沒(méi)有看到官方證實(shí)二套房貸政策會(huì)有所改變。不過(guò)，張旭明有不同的觀點(diǎn)。

　　央行公告稱：“金融機(jī)構(gòu)對(duì)客戶的貸款利率、首付款比例，應(yīng)根據(jù)借款人是首次購(gòu)房或非首次購(gòu)房、自住房或非自住房、套型建筑面積等是否系普通住房，以及借款人信用記錄和還款能力等風(fēng)險(xiǎn)因素在下限以上區(qū)別確定；對(duì)居民首次購(gòu)買普通自住房和改善型普通自住房的貸款需求，金融機(jī)構(gòu)可在貸款利率和首付款比例上按優(yōu)惠條件給予支持�！�

　　張旭明指出，從央行公告的措辭中可以看出，對(duì)“二套房貸”的限制政策實(shí)際上已經(jīng)變模糊了，決定權(quán)完全放到了銀行手中，變通的余地將會(huì)很大，這對(duì)于改善性需求的釋放將有顯著的正面影響。(張忠安）