國家近期出臺了一系列政策來降低群眾購房負擔，并希望以此保障居民住房。值得注意的是，期待住房消費來拉動投資并不可靠；另一方面，保障居民住房和居民的保障性住房不能混同，否則極可能導致政策誤操作，引發房產泡沫和金融風險，背離良好的政策愿望。

　　具體而言，保障性住房是個非常狹小的概念，而保障居民住房的覆蓋面則要寬泛得多。筆者以為，長期內要實現保障居民住房需求的目的，至少應從如下三點著手改變傳統政策思路：

　　首先，徹底改變房地產業的支柱產業地位。支柱產業應能夠支撐、拉動整個國家經濟和社會的可持續發展，但世界上除了香港等少數地域狹小的國家或地區外，主流國家中均沒有將房地產業作為支柱性產業。在美國的正常年份，如1992、1997年，房地產業產值占所有產業產值之比分別為0.95%、0.94%。

　　世界經濟史上，大國之中，只有憑制造業信息產業，支撐和帶動了現代化發展的案例，尚沒有依靠“蓋房子”把國家帶進現代化的道路。這是因為前者不僅帶來產品，同時還刺激科技進步，提高效率，形成獲取巨大利潤和擴大再生產的良性循環，實現可持續發展。而房價作為資產價格，一旦上漲超過一定限度，將會影響國家產業政策實施。

　　其次，嚴格限定保障性住房概念范圍。經濟問題應該大部分通過市場方式、利用市場機制來加以解決，市場解決不了的由政府解決。屬于保障居民住房計劃中的限價房和經濟適用房不應納入政府埋單的保障性住房范疇，否則將對商品房市場形成人為切割、多軌并行，產生排隊和黑市交易現象。

　　最重要的，限價房和經濟適用房由于仍具有商品性質，價格仍遠離中低收入家庭的支付能力，所謂優惠政策并不能使中低收入群體得到實惠。反倒可能成為腐敗和權力尋租的空間。

　　第三，建立中央、地方兩級政府激勵相容的土地出讓利益分成政策。簡言之，無外兩條路，一是改革地方官員的考核制度，減弱投資拉動數字增長的影響，尤其從民生問題的解決效果來考核地方政績；二是改革土地收益制度，重新確定土地批租和房地產稅收在中央和地方間的合理比例，消除地方政府推動房價上漲的積極性。

　　新加坡等國經驗表明，廉租房的供給每增加5%，就會迫使非保障性住房領域的房價下降3%，反之，則會同比推動房價上漲。這無疑給我們提供了某種啟示：落實保障性住房計劃，推動廉租房建設，不僅可以直接為中低收入者提供住房，還可以推動保障居民住房計劃的落實。

　　因此，金融、稅費等領域的新政之外，要達到全面貫徹住房保障政策意圖的目的，至少還需要前述三策的落實，即擺正房地產業的位置，明晰保障性和商品性住房的邊界，解決地方政府行政動力。否則，一味頭痛醫頭、腳痛醫腳，把市場結構性矛盾等器質性問題當作信心不足等表面問題，看起來利好滿天飛，其實無助于解決中國房地產領域的問題。(沈洪溥 中國信達資產管理公司風險研究中心研究員)