政策解讀

　　繼本周一增加種糧農(nóng)民補貼、提高2009年糧食最低收購價格、周二年內(nèi)再度上調(diào)紡織、服裝等勞動密集型商品的出口退稅率后,周三晚國家再次出臺十項措施擴大消費拉動內(nèi)需,我國宏觀調(diào)控“政策重拳”頻頻擊出。

　　在十項擴大內(nèi)需的政策中,涉及房地產(chǎn)市場的有三項,包括減免交易稅費、降低貸款利率、調(diào)整首付比例、加快廉租房建設(shè)等,政策調(diào)控的目標指向非常明確,即刺激內(nèi)需,保障民生,防止經(jīng)濟增長下滑過快。

　　財政部財政科學研究所副所長劉尚希認為,國家出臺降低住房交易稅費的政策進一步釋放出了主動調(diào)節(jié)宏觀經(jīng)濟的信號。這些政策既針對生產(chǎn)者,比如沿海地區(qū)的出口導向型企業(yè),也針對消費者,比如這次降低住房交易稅費,一方面在繼續(xù)促進出口,另一方面也在刺激國內(nèi)需求。

　　刺激房地產(chǎn)消費意在拉動投資

　　眾所周知,消費、投資和出口是拉動我國經(jīng)濟近些年快速發(fā)展的“三駕馬車”,投資在其中扮演著非常重要的角色。而房地產(chǎn)開發(fā)投資又占我國固定資產(chǎn)投資的較大比重,在當前經(jīng)濟增長面臨不確定性、“保增長”成為主要任務(wù)的情況下,宏觀調(diào)控部門希望通過穩(wěn)定房地產(chǎn)市場來拉動投資。

　　劉尚希表示,我國外部需求受到次貸危機和金融海嘯的沖擊已經(jīng)顯出下行的趨勢。國家經(jīng)濟要保持一定速度的平穩(wěn)增長,替換減緩的出口需求,目前來說最為切合實際的是刺激內(nèi)需。而這其中,房地產(chǎn)市場及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟增速關(guān)系明顯,“房地產(chǎn)對實體經(jīng)濟具有很強的帶動性,因此,此次國家出臺政策支持樓市,其實質(zhì)是為了救助房地產(chǎn)行業(yè)及其背后的整個產(chǎn)業(yè)鏈,比如鋼鐵、建材、水泥等,防止經(jīng)濟出現(xiàn)持續(xù)下滑。”

　　在財政部出臺的此次政策規(guī)定中,有“繼續(xù)加大保障民生投入力度,切實解決低收入群眾基本生活”的表述,同時還包括兩項社會保障性住房政策,明確提出將加大保障性住房建設(shè)規(guī)模,并將于近日發(fā)布《城市低收入家庭資格認定辦法》,以規(guī)范廉租住房和經(jīng)濟適應(yīng)住房保障以及其他社會救助工作中的城市低收入家庭資格認定行為。

　　劉尚希進一步表示,中央適時出臺這一政策有幾大正向刺激作用。首先是使得之前我國并不完善的保障性住房建設(shè)逐漸完善,成為加快房地產(chǎn)市場制度建設(shè)的契機；其次,在宏觀經(jīng)濟形勢回落的情況下,通過帶有擴張性的財政政策刺激市場消費；第三,對于有自主購房需求的消費者和中低收入階層來說,這也是解決其住房問題的一大利好。

　　中國社會科學院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞也認為,從去年底以來,房地產(chǎn)市場交易清淡,購房者觀望情緒濃厚,房屋銷售不旺造成房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈緊張,并且有斷裂的危險。如果房地產(chǎn)資金鏈斷裂,則會影響下一輪開發(fā),并會引發(fā)一系列問題。因此,對房地產(chǎn)市場實施一系列政策調(diào)整以刺激需求成為當前“保增長”的必要措施。

　　政策彌補購買力與房價的差距

　　針對中央吹出的政策暖風,但不少市場人士卻將這些措施簡單解讀為政府“救市”托房價。

　　對此,全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生認為,“救市”這個詞并不太恰當,應(yīng)該說是一種政策調(diào)整。去年經(jīng)濟過熱、流動性過強,今年形勢發(fā)生了改變,政策就要調(diào)整。而政策調(diào)整,房地產(chǎn)業(yè)則必在其中。現(xiàn)在所謂“救”房地產(chǎn)其實是在“救”經(jīng)濟。

　　中國社科院財貿(mào)所住宅與房地產(chǎn)業(yè)研究室主任倪鵬飛表示,在市場傳聞?wù)�策出臺之前他的確有這方面的擔憂,但是看到“新政”的具體措施后,他覺得沒有必要為此擔心。首先,政策提出了加大社會保障性住房的建設(shè),尤其是要增加低價房的市場供應(yīng)量,無論是從人們的預期還是市場供求關(guān)系來看,未來都不會出現(xiàn)開發(fā)商推高房價的可能；其次,從預期來講,中央政府出手救助房地產(chǎn)行業(yè),說明市場觀望的氣氛仍很濃厚,在這種情況下,消費者買漲不買跌,購房者不會預期未來的房價還會高于現(xiàn)在。

　　中央財經(jīng)大學中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇說,政策調(diào)整主要針對購房人,特別是基于自住型需求的購房人,而對于有投機炒作可能的購買第二套及以上住房的契稅征收標準和信貸政策此次調(diào)控未做出調(diào)整,同時,對房地產(chǎn)商的融資政策也沒有松動,這也表明,政策的出臺刺激經(jīng)濟保增長的意圖明顯超過“救市”。

　　另外,在一、二線大中城市中,即使房價在過去的一段時間內(nèi)出現(xiàn)了不同幅度的下跌或僵持,但是從有購房需求者的能力來說,其購買力與房價還是存在不小的差距,這一差距正是此次政策出臺想予以彌補的。

　　但是完全依靠政策利好,房地產(chǎn)市場還難以被激活。郭田勇說:“成交量和投放量的數(shù)據(jù)也并不好看,房地產(chǎn)市場的價格還需要適度往下降,這樣需求和市場才能對接上,我想這也是廣大購房者的預期。在這種預期下,房價繼續(xù)下跌的可能性要大于上漲的可能性。”(記者楊小亮)