樓市“新政”僅指明大方向，專家、市民關(guān)注研究操作細(xì)則，本報(bào)記者調(diào)查剖析幾個(gè)“待解懸念”——

　　國(guó)家日前頒布了一系列購(gòu)房?jī)?yōu)惠措施，其力度之大、措施之密集體現(xiàn)了國(guó)家保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、關(guān)注民生、拉動(dòng)內(nèi)需的決心。但由于政策只指明了一個(gè)大方向，在一些操作細(xì)則如銀行房貸這一塊仍有許多具體措施等待細(xì)化。因此，“新政”仍留存下了幾處疑點(diǎn)和懸念待解。

　　“待解懸念”1： 貸款利率七折實(shí)際操作可行嗎？

　　“今天有多位老客戶來(lái)網(wǎng)點(diǎn)詢問(wèn)，已經(jīng)歸還部分房貸的業(yè)主能否享受7折利率。也有想買房的市民問(wèn)，符合哪些條件可以獲得低于基準(zhǔn)利率30%的住房貸款。”深圳工行一家網(wǎng)點(diǎn)的理財(cái)師告訴記者，住房新政策一傳開(kāi)，市民的電話就打進(jìn)來(lái)了，有的還親自到網(wǎng)點(diǎn)。關(guān)心的焦點(diǎn)主要是如何享受0.7倍貸款基準(zhǔn)利率的這一大優(yōu)惠。光大銀行深圳分行的有關(guān)人士也證實(shí)，有不少客戶到網(wǎng)點(diǎn)了解貸款利率下調(diào)的政策。

　　存量房貸究竟能否享受0.7倍利率？下限利率又如何執(zhí)行？根據(jù)央行出臺(tái)的房貸新政，如果真按貸款利率打7折來(lái)辦，就會(huì)出現(xiàn)房貸利率還低過(guò)同期存款，出現(xiàn)了“存貸款利率倒掛”現(xiàn)象。

　　有銀行人士指出，首付兩成、利率下浮30%只是央行給出的一個(gè)下限，銀行未必完全遵照?qǐng)?zhí)行，而如果5年以上貸款利率下浮30%到5.229%，則比現(xiàn)行5年期存款利率5.58%還要低，銀行相當(dāng)于做虧本生意了。這也意味著，一向靠吃“存貸差”過(guò)日子的銀行，有可能要倒貼錢來(lái)支付存款客戶的利息了。因此，拿到優(yōu)惠利率的房貸客戶越多，銀行虧損就越嚴(yán)重。這也決定了能獲得最優(yōu)惠利率的不一定是大多數(shù)。

　　記者在深圳各大銀行采訪時(shí)了解到，銀行將按照國(guó)家政策降低利率并提高貸款成數(shù)。“一旦總行的文件下達(dá)到分行，我們就會(huì)跟進(jìn)。”而根據(jù)央行要求，金融機(jī)構(gòu)擁有自主定價(jià)權(quán)。部分商業(yè)銀行相關(guān)人士對(duì)記者表示，他們將遵循央行放松住房按揭貸款的精神，降低商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率，并調(diào)整最低首付款比例。對(duì)銀行而言，按揭貸款屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，是各家銀行間爭(zhēng)奪較為激烈的一個(gè)產(chǎn)品。即使在宏觀調(diào)控大背景下，仍舊是商業(yè)銀行愿意做大的蛋糕。

　　對(duì)于已發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款尚未償還部分，央行新聞發(fā)言人稱，其利率調(diào)整主要取決于兩個(gè)因素：一是金融機(jī)構(gòu)對(duì)借款人是首次購(gòu)房或非首次購(gòu)房、自住房或非自住房、套型建筑面積等是否屬于普通住房，以及借款人信用記錄和還款能力等風(fēng)險(xiǎn)因素的綜合評(píng)估；二是貸款合同對(duì)于貸款利率調(diào)整方式的約定。金融機(jī)構(gòu)應(yīng)按原貸款合同約定條款，在綜合評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，自主確定已發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款尚未償還部分的利率水平。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，這個(gè)自行確定的結(jié)果，極可能造成各家銀行為爭(zhēng)奪優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)引發(fā)的“混戰(zhàn)”。而銀行房貸人員也認(rèn)為，“貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，執(zhí)行起來(lái)還是比較困難。”

　　某國(guó)有銀行管理人士表示，金融機(jī)構(gòu)擁有更大的自主定價(jià)空間，可以對(duì)高風(fēng)險(xiǎn)貸款實(shí)行較高的利率，以主動(dòng)識(shí)別和防范金融風(fēng)險(xiǎn)，但在實(shí)際操作中并不可行。因此他建議，各銀行間需對(duì)這項(xiàng)條款達(dá)成一項(xiàng)“價(jià)格聯(lián)盟”，以防范貸款風(fēng)險(xiǎn)。

　　“救市關(guān)鍵是救二手樓市”

　　專家認(rèn)為深圳二手房交易將遠(yuǎn)超一手房交易應(yīng)盡快扶持

　　在此次國(guó)家相關(guān)部門出臺(tái)系列救市政策后，引起了社會(huì)的激烈爭(zhēng)論。前日，深圳舉辦了地產(chǎn)領(lǐng)袖縱論深圳樓市研討會(huì)。而與會(huì)的一些業(yè)界人士認(rèn)為，深圳的二手樓市場(chǎng)在救市中應(yīng)引起政府部門的高度關(guān)注。

　　廣東耕興律師事務(wù)所房地產(chǎn)資深律師張茂榮在接受本報(bào)記者采訪時(shí)說(shuō)，首先，深圳樓市交易中二手樓所占比重越來(lái)越大。他說(shuō)，早在2006年深圳二手房交易量已超過(guò)一手房，在深圳可開(kāi)發(fā)土地日益減少的情況下，特區(qū)內(nèi)二手房交易必然會(huì)遠(yuǎn)超并最終取代一手房交易。其次，在一手樓、二手樓交易并存的情況下，受購(gòu)買能力所限，多數(shù)首次置業(yè)者都會(huì)選擇小戶型二手房做過(guò)渡，目前尚沒(méi)買房的持幣觀望族購(gòu)買對(duì)象大多為二手房。

　　“同時(shí)，二手樓房?jī)r(jià)較一手樓低，且周邊配套設(shè)施齊全，生活方便，在一手樓盤(pán)日漸稀缺的情況下二手樓成為大多數(shù)置業(yè)者、投資客的首選。”他說(shuō)，深圳移民城市特點(diǎn)決定了其人員的流動(dòng)性遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其他城市，由此促使深圳二手樓交易市場(chǎng)持續(xù)繁榮。從民意角度來(lái)看，二手樓交易不涉及開(kāi)發(fā)商，可以消除大多數(shù)網(wǎng)友基于救市就是救開(kāi)發(fā)商誤解下對(duì)救市政策的強(qiáng)烈抵觸情緒。

　　張茂榮指出，鑒于以上情況，僅僅指望通過(guò)降低交易稅收及房貸首付、利息等手段來(lái)恢復(fù)信心提升交易量并不現(xiàn)實(shí)，而出臺(tái)直接針對(duì)二手樓交易的縮短營(yíng)業(yè)稅征收時(shí)限才是深圳救市能否取得成功的關(guān)鍵。

　　“待解懸念”2：何為“改善型普通自住房”？

　　在央行發(fā)布的房貸政策中有這樣一條界定，“對(duì)居民首次購(gòu)買普通自住房和改善型普通自住房的貸款需求，金融機(jī)構(gòu)可在貸款利率和首付款比例上按優(yōu)惠條件給予支持。”然而，何為“改善型普通自住房”？如何界定“改善型”？一系列問(wèn)題成為業(yè)界關(guān)注焦點(diǎn)，也成為政策解讀的第一難點(diǎn)。

　　在接受記者采訪時(shí)，深圳銀行和地產(chǎn)界相關(guān)人士都表示，“這個(gè)說(shuō)法的確很模糊。”建行深圳支行個(gè)貸中心一位負(fù)責(zé)人表示，不光是外界，就連銀行自己都還在就新政進(jìn)行研究。按這句話來(lái)看，首次購(gòu)買普通自住房還相對(duì)好理解一些，但“首次購(gòu)買改善型普通自住房”就不是那么明白了。這是否意味著之前貸款買過(guò)了房子，現(xiàn)在要“首次改善”，就一樣可實(shí)行優(yōu)惠利率了？如此一來(lái)，去年“9·２7”房貸政策中嚴(yán)控“第二套房”的措施是否已發(fā)生了改變？

　　“應(yīng)該可以看做放松了‘第二套房’的貸款條件。”深圳市九州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司副總經(jīng)理黃小建說(shuō)，之前的房貸政策對(duì)“第二套房”是一刀切，只要貸款買過(guò)房，再貸款買就都是第二套。而此次照字面來(lái)看，可以理解為之前買過(guò)一套面積較小或者居住條件不夠理想的房子，現(xiàn)在需要改善了，那么就有機(jī)會(huì)享受優(yōu)惠利率和兩成首付。“但改善型普通自住房怎么界定是個(gè)問(wèn)題，怎么就算改善了？核定標(biāo)準(zhǔn)是什么？如果是面積，那么假如之前有一套面積很大的房改房，但居住環(huán)境條件都不好，再換商品房，這算不算改善呢？”他認(rèn)為，這一點(diǎn)仍需細(xì)化。“只有對(duì)這種概念清晰化了，才能有利于具體的操作。”

　　也有銀行人士認(rèn)為，央行實(shí)際上對(duì)第二套房放寬了條件，但又只字未提“第二套房”，一方面應(yīng)是為打擊投機(jī)留下空間，另一方面則是為了避免在政策上形成明顯的前后抵觸，但事實(shí)上卻又形成了一定沖突。

　　對(duì)于普通住房、改善型普通住房和非普通住房的明確界定，銀行界人士普遍認(rèn)為，在央行沒(méi)有出具體實(shí)施細(xì)則之前，各行只有按照自己的理解來(lái)操作。“監(jiān)管部門應(yīng)該出臺(tái)統(tǒng)一的界定標(biāo)準(zhǔn)，例如多少平方米以下算普通住房。”一位股份制商業(yè)銀行人士向記者表示。

　　“待解懸念”3：夫妻各自買房如何判定？

　　而在記者調(diào)查中，不少市民對(duì)于目前第二套房能否“松綁”比較關(guān)注，市民謝小姐告訴記者說(shuō)，國(guó)家應(yīng)該進(jìn)一步全面松綁第二套房來(lái)刺激房地產(chǎn)消費(fèi)。她認(rèn)為，第二套房中也蘊(yùn)藏著很多真實(shí)需求，包括一家多口的居住問(wèn)題、小房換大房等。

　　家住福田的姜先生上個(gè)月剛剛結(jié)婚，但目前的房子面積很小，一家四口人住在60平方米的房子里，顯得十分擁擠。他早已打算再購(gòu)置一套房子，看到本月22日出臺(tái)的救市措施后，更增加了他再次買房的決心。但在姜先生仔細(xì)閱讀相關(guān)政策后卻發(fā)現(xiàn)，此次廣泛關(guān)注的房貸新政中并沒(méi)有關(guān)于第二套房的詳細(xì)規(guī)定。

　　他說(shuō)，去年的“9·２7”房貸政策之后，央行又出臺(tái)《補(bǔ)充通知》對(duì)第二套房進(jìn)行明確界定，當(dāng)時(shí)很多銀行都采用了“以家庭為單位”來(lái)判定，夫妻雙方被視為同一借款人。也就是說(shuō)一對(duì)夫妻只要有一方貸款買過(guò)房，再買房就算第二套。但此次政策中未提及第二套房，自然就沒(méi)有涉及到這個(gè)貸款主體。那么現(xiàn)在夫妻雙方各自買房如何判定？

　　“這個(gè)我們也還要等通知。畢竟沒(méi)有明確說(shuō)第二套房的政策改變了。但如果夫妻雙方貸款買兩套房，其中有一套屬于改善型普通自住房的話，是不是又能得到優(yōu)惠房貸了呢？”深圳某銀行個(gè)貸中心負(fù)責(zé)人稱，分行仍需等待央行和總行的執(zhí)行細(xì)則。 （高申現(xiàn)）