樓市“新政”僅指明大方向，專家、市民關注研究操作細則，本報記者調查剖析幾個“待解懸念”——

　　國家日前頒布了一系列購房優惠措施，其力度之大、措施之密集體現了國家保經濟增長、關注民生、拉動內需的決心。但由于政策只指明了一個大方向，在一些操作細則如銀行房貸這一塊仍有許多具體措施等待細化。因此，“新政”仍留存下了幾處疑點和懸念待解。

　　“待解懸念”1： 貸款利率七折實際操作可行嗎？

　　“今天有多位老客戶來網點詢問，已經歸還部分房貸的業主能否享受7折利率。也有想買房的市民問，符合哪些條件可以獲得低于基準利率30%的住房貸款。”深圳工行一家網點的理財師告訴記者，住房新政策一傳開，市民的電話就打進來了，有的還親自到網點。關心的焦點主要是如何享受0.7倍貸款基準利率的這一大優惠。光大銀行深圳分行的有關人士也證實，有不少客戶到網點了解貸款利率下調的政策。

　　存量房貸究竟能否享受0.7倍利率？下限利率又如何執行？根據央行出臺的房貸新政，如果真按貸款利率打7折來辦，就會出現房貸利率還低過同期存款，出現了“存貸款利率倒掛”現象。

　　有銀行人士指出，首付兩成、利率下浮30%只是央行給出的一個下限，銀行未必完全遵照執行，而如果5年以上貸款利率下浮30%到5.229%，則比現行5年期存款利率5.58%還要低，銀行相當于做虧本生意了。這也意味著，一向靠吃“存貸差”過日子的銀行，有可能要倒貼錢來支付存款客戶的利息了。因此，拿到優惠利率的房貸客戶越多，銀行虧損就越嚴重。這也決定了能獲得最優惠利率的不一定是大多數。

　　記者在深圳各大銀行采訪時了解到，銀行將按照國家政策降低利率并提高貸款成數。“一旦總行的文件下達到分行，我們就會跟進。”而根據央行要求，金融機構擁有自主定價權。部分商業銀行相關人士對記者表示，他們將遵循央行放松住房按揭貸款的精神，降低商業性個人住房貸款利率，并調整最低首付款比例。對銀行而言，按揭貸款屬于優質資產，是各家銀行間爭奪較為激烈的一個產品。即使在宏觀調控大背景下，仍舊是商業銀行愿意做大的蛋糕。

　　對于已發放的商業性個人住房貸款尚未償還部分，央行新聞發言人稱，其利率調整主要取決于兩個因素：一是金融機構對借款人是首次購房或非首次購房、自住房或非自住房、套型建筑面積等是否屬于普通住房，以及借款人信用記錄和還款能力等風險因素的綜合評估；二是貸款合同對于貸款利率調整方式的約定。金融機構應按原貸款合同約定條款，在綜合評估風險的基礎上，自主確定已發放商業性個人住房貸款尚未償還部分的利率水平。

　　業內人士分析，這個自行確定的結果，極可能造成各家銀行為爭奪優質資產引發的“混戰”。而銀行房貸人員也認為，“貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍，執行起來還是比較困難。”

　　某國有銀行管理人士表示，金融機構擁有更大的自主定價空間，可以對高風險貸款實行較高的利率，以主動識別和防范金融風險，但在實際操作中并不可行。因此他建議，各銀行間需對這項條款達成一項“價格聯盟”，以防范貸款風險。

　　“救市關鍵是救二手樓市”

　　專家認為深圳二手房交易將遠超一手房交易應盡快扶持

　　在此次國家相關部門出臺系列救市政策后，引起了社會的激烈爭論。前日，深圳舉辦了地產領袖縱論深圳樓市研討會。而與會的一些業界人士認為，深圳的二手樓市場在救市中應引起政府部門的高度關注。

　　廣東耕興律師事務所房地產資深律師張茂榮在接受本報記者采訪時說，首先，深圳樓市交易中二手樓所占比重越來越大。他說，早在2006年深圳二手房交易量已超過一手房，在深圳可開發土地日益減少的情況下，特區內二手房交易必然會遠超并最終取代一手房交易。其次，在一手樓、二手樓交易并存的情況下，受購買能力所限，多數首次置業者都會選擇小戶型二手房做過渡，目前尚沒買房的持幣觀望族購買對象大多為二手房。

　　“同時，二手樓房價較一手樓低，且周邊配套設施齊全，生活方便，在一手樓盤日漸稀缺的情況下二手樓成為大多數置業者、投資客的首選。”他說，深圳移民城市特點決定了其人員的流動性遠遠超過其他城市，由此促使深圳二手樓交易市場持續繁榮。從民意角度來看，二手樓交易不涉及開發商，可以消除大多數網友基于救市就是救開發商誤解下對救市政策的強烈抵觸情緒。

　　張茂榮指出，鑒于以上情況，僅僅指望通過降低交易稅收及房貸首付、利息等手段來恢復信心提升交易量并不現實，而出臺直接針對二手樓交易的縮短營業稅征收時限才是深圳救市能否取得成功的關鍵。

　　“待解懸念”2：何為“改善型普通自住房”？

　　在央行發布的房貸政策中有這樣一條界定，“對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房的貸款需求，金融機構可在貸款利率和首付款比例上按優惠條件給予支持。”然而，何為“改善型普通自住房”？如何界定“改善型”？一系列問題成為業界關注焦點，也成為政策解讀的第一難點。

　　在接受記者采訪時，深圳銀行和地產界相關人士都表示，“這個說法的確很模糊。”建行深圳支行個貸中心一位負責人表示，不光是外界，就連銀行自己都還在就新政進行研究。按這句話來看，首次購買普通自住房還相對好理解一些，但“首次購買改善型普通自住房”就不是那么明白了。這是否意味著之前貸款買過了房子，現在要“首次改善”，就一樣可實行優惠利率了？如此一來，去年“9·２7”房貸政策中嚴控“第二套房”的措施是否已發生了改變？

　　“應該可以看做放松了‘第二套房’的貸款條件。”深圳市九州房地產開發有限公司副總經理黃小建說，之前的房貸政策對“第二套房”是一刀切，只要貸款買過房，再貸款買就都是第二套。而此次照字面來看，可以理解為之前買過一套面積較小或者居住條件不夠理想的房子，現在需要改善了，那么就有機會享受優惠利率和兩成首付。“但改善型普通自住房怎么界定是個問題，怎么就算改善了？核定標準是什么？如果是面積，那么假如之前有一套面積很大的房改房，但居住環境條件都不好，再換商品房，這算不算改善呢？”他認為，這一點仍需細化。“只有對這種概念清晰化了，才能有利于具體的操作。”

　　也有銀行人士認為，央行實際上對第二套房放寬了條件，但又只字未提“第二套房”，一方面應是為打擊投機留下空間，另一方面則是為了避免在政策上形成明顯的前后抵觸，但事實上卻又形成了一定沖突。

　　對于普通住房、改善型普通住房和非普通住房的明確界定，銀行界人士普遍認為，在央行沒有出具體實施細則之前，各行只有按照自己的理解來操作。“監管部門應該出臺統一的界定標準，例如多少平方米以下算普通住房。”一位股份制商業銀行人士向記者表示。

　　“待解懸念”3：夫妻各自買房如何判定？

　　而在記者調查中，不少市民對于目前第二套房能否“松綁”比較關注，市民謝小姐告訴記者說，國家應該進一步全面松綁第二套房來刺激房地產消費。她認為，第二套房中也蘊藏著很多真實需求，包括一家多口的居住問題、小房換大房等。

　　家住福田的姜先生上個月剛剛結婚，但目前的房子面積很小，一家四口人住在60平方米的房子里，顯得十分擁擠。他早已打算再購置一套房子，看到本月22日出臺的救市措施后，更增加了他再次買房的決心。但在姜先生仔細閱讀相關政策后卻發現，此次廣泛關注的房貸新政中并沒有關于第二套房的詳細規定。

　　他說，去年的“9·２7”房貸政策之后，央行又出臺《補充通知》對第二套房進行明確界定，當時很多銀行都采用了“以家庭為單位”來判定，夫妻雙方被視為同一借款人。也就是說一對夫妻只要有一方貸款買過房，再買房就算第二套。但此次政策中未提及第二套房，自然就沒有涉及到這個貸款主體。那么現在夫妻雙方各自買房如何判定？

　　“這個我們也還要等通知。畢竟沒有明確說第二套房的政策改變了。但如果夫妻雙方貸款買兩套房，其中有一套屬于改善型普通自住房的話，是不是又能得到優惠房貸了呢？”深圳某銀行個貸中心負責人稱，分行仍需等待央行和總行的執行細則。 （高申現）