上周，房地產業界呼喚已久的救市政策終于出臺了。對于資金緊張的開發商和疲弱的市場來說，仿佛是在干旱的季節里下了一場小雨。暫時緩解了旱情，卻沒能解決干渴。業內一致認為，已經出臺的救市政策改變不了目前市場的下跌趨勢。主要原因，除了目前市場下跌趨勢已然確立，難以在短期內出現改變的市場規律之外，對于已經出臺的政策市場也普遍感覺力度不夠。

　　綜合各方觀點，要想使市場盡快走出低迷，減少調整的幅度和時間，政府應該繼續采取更強有力的救市措施。

　　●措施一：繼續降息

　　一個月之內央行兩度降息，可以明顯看出，加息周期已經結束，在國內外經濟形式堪憂的情況下，目前已經進入降息通道。市場預期，到年底還將有兩到三次降息。

　　目前五年期以上的住房商業貸款利率仍在6%以上，還有較大的下調空間。國美第一城總經理陳云峰認為，政府應該勇敢地把利率降下來。這樣不僅對房地產市場有好處，也有利于整體國民經濟的平穩發展。在目前宏觀經濟目標已經明確為保增長的情況下，房地產市場應該被重新啟動。因為房地產市場可以帶動上下游幾十個產業，對整體經濟的拉動作用很大。因此，應該把降息進行到底，這樣不僅可以減輕購房者的還款壓力，刺激住房需求；也可以減輕企業利息負擔，畢竟房地產是一個資金密集型行業，對利率的敏感度很高。

　　●措施二：降低或取消營業稅

　　本次救市政策中，將首次購買普通住宅的契稅由以前的1.5%降到了1%，同時減免萬分之五印花稅。相對于100萬的房價來說，總共可以降低0.55%的稅費，意味著買房人可以節省5500元。雖然能為買房人減輕一點負擔，但其幅度卻是微小的。“對處于深度觀望的樓市來說，減稅的力度明顯不足。而且所降稅種的覆蓋面也不夠，涉及二手房交易的營業稅和個人所得稅沒有下調。”頂秀置業總經理劉新虎表示。

　　據我愛我家房地產經紀公司專業人士介紹，目前在二手房交易流程中，包含的所有稅種相加占房屋總價近10%。也就是說100萬的二手房，僅稅收一項即可占到近10萬。而在所有稅種中，比例最大、征繳涉及面較廣的就是5.5%營業稅和1%的個人所得稅，但此次調整沒有涉及這兩個稅種。

　　另外契稅的下調所涉及到的買房人的比例目前也很小。要想享受到1%的契稅是有前提條件的，首先必須是個人首次購房。相對于目前已經進入住宅升級時代的樓市而言，多數人是為改善居住條件而進行的二次甚至三次置業。首次置業者已不是市場的主流，因此對多數買房人來說無法享受到契稅的優惠。

　　國美第一城總經理陳云峰認為，如果能夠減免營業稅，將會刺激二手房的交易。二手房市場流通加快了，自然會帶動一手房的交易。這樣才能起到救市作用。

　　●措施三：改善型住房

　　不應受二次置業限制

　　目前出臺的所有救市政策都體現在對首次置業的關照。對于二次置業者，無論是契稅還是貸款利率都沒有任何的優惠。二次置業者首付還要按30%交納，商品貸款利率在基準利率的基礎上浮10%，契稅也要按3%交納。這一系列負擔壓抑了大量二次置業者的需求。

　　按照階梯式消費的規律，人們在首次置業時往往由于經濟能力不是很強而選擇購買小戶型住宅以解決基本的居住需求。而隨著年齡的增加，家庭收入的增長以及家庭人口結構發生變化，在解決了基本居住需要之后便產生了改善型住房需求。這時，人們對住房面積和品質都會產生更高的要求。例如，對于剛剛步入工作的年輕人來說，初次置業往往會選擇一居室，而幾年之后當他們面對結婚和生子需要而二次置業時，往往會選擇兩居室以上的住房。

　　而這時對二次置業的各種限制會給他們改善住房的需求帶來更多負擔。另外對房地產市場來說，經過近十年高速發展目前進入升級置業時代。更多的開發樓盤并不是針對首次置業的買房人，初次置業者已不是房地產市場需求的主流。

　　所以不論是面對當前房地產市場面臨的低迷狀況，還是市場需求的主流，都應該放松對二次置業的限制。有專家認為，應該把改善型的二次置業首付降到20%。把這種需求釋放出來給市場注入活力。改善型的二次置業需求并不會增加市場的泡沫成分，他們往往是出于真實的居住需要，而不是為了投資或投機。

　　●措施四：物業稅開征

　　無限期延后

　　在去年房地產市場狂熱之時，物業稅的開征一度成為市場關注的焦點。相關部門對于開征物業稅做了大量調研和模擬“空轉”的工作，一時間物業稅的開征似乎已是勢在必行。

　　然而隨著房地產市場“拐點”的出現，市場在幾個月之內迅速轉冷，物業稅的開征似乎也偃旗息鼓了。業內人士認為，在目前低迷的市場情況下，物業稅的開征應該無限期延后。

　　●措施五：延長貸款年限

　　延長貸款年限和調整貸款成數一樣，都是降低了購房者的還款壓力，減輕了未來的生活負擔，而這點對于自住型的購房人來說更加優惠。

　　專家建議，每月還款額應該控制在家庭月收入的30%-50%，年輕人每月少供一些，可更好地用于自身的發展和家庭的消費。

　　●措施六：取消外籍人買房的

　　限制

　　給外國人在中國購房“松綁”可為樓市帶來更多利好。北京作為一個國際化的大都市，在奧運之后更吸引了越來越多的外國人來華工作、定居，但另一方面，有意長期安家的外國人在國內買房時，總會有一系列繁瑣的手續和政策規定需要面對。有專家表示，政府如給非投機性質的外國個人購房者在政策方面“松綁”，將帶來雙贏的局面。(記者 周宏）