在昨日舉行的“2008年金融地產(chǎn)年會(huì)”上,央行前副行長(zhǎng)、全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委員會(huì)副主任吳曉靈女士,以一位淡出決策層之后的公民身份談到了她對(duì)十年房地產(chǎn)調(diào)控政策的一些思考。

　　地方與中央政府未達(dá)房政共識(shí)

　　吳曉靈在回顧1998年到2008年間的政府宏觀調(diào)控措施時(shí)表示,為拉動(dòng)內(nèi)需中央政府鼓勵(lì)房地產(chǎn)交易,在1998-1999年間建設(shè)部曾發(fā)過(guò)文件,暫時(shí)減免居民自住房的交易稅和增值稅,但是當(dāng)時(shí)的基本條件是對(duì)普通商品房,不過(guò)地方政府并沒(méi)有執(zhí)行規(guī)定,而對(duì)大面積的住房和別墅房,甚至所有的住房全部減免了征收。這影響到后來(lái)我國(guó)住房投資增幅過(guò)大,價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快；同時(shí)對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房,地方政府也一直沒(méi)有按照相關(guān)的條例嚴(yán)格控制經(jīng)濟(jì)適用房的面積,而是將其變相地變成了普通商品住房。

　　“中央政府一再希望滿足小面積的普通住房的需求,但是地方政府則更希望房地產(chǎn)業(yè)更快發(fā)展。因而,在2002年到2006年之間,盡管出臺(tái)了許多政策,落實(shí)的情況卻并不很好,房?jī)r(jià)一直在漲。”

　　不過(guò),吳曉靈也坦言,地方政府的變相抵制也面臨著“土地財(cái)政”的苦衷。

　　理性對(duì)待房地產(chǎn)調(diào)控效果

　　吳曉靈表示,房?jī)r(jià)回歸理性是啟動(dòng)正常消費(fèi)的基礎(chǔ),對(duì)目前宏觀調(diào)控所造成的房地產(chǎn)價(jià)格回落要理性地對(duì)待。

　　她說(shuō),從2001年至2008年,我國(guó)居民住宅消費(fèi)價(jià)格的指數(shù)漲幅飛快,雖然期間曾因政府的調(diào)控,房地產(chǎn)價(jià)格漲幅下降了少許,但更明顯的情況是在高房?jī)r(jià)帶動(dòng)下,開(kāi)發(fā)商對(duì)在建住宅面積的投入越來(lái)越大。可以觀察到的數(shù)據(jù)是2004年9月份之前,房地產(chǎn)行業(yè)竣工面積、銷售面積相比差別并不大；但從2004年至今,特別是2007年5月份之后,樓市竣工面積與銷售面積之比有大幅度上升,換句話說(shuō)就是住宅空置面積越來(lái)越多。這其中的原因,吳曉靈認(rèn)為是樓價(jià)太高,導(dǎo)致購(gòu)房者消費(fèi)能力難以承受,因此,銷售欠佳造成空置面積增加。

　　她表示,房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)關(guān)系民生的重要產(chǎn)業(yè),維系居民的正常需求是國(guó)民經(jīng)濟(jì)向內(nèi)需拉動(dòng)轉(zhuǎn)型的重要內(nèi)容。在世界經(jīng)濟(jì)陷入衰退和我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向轉(zhuǎn)型疊加的特殊時(shí)期,房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展有著更特殊的意義。她認(rèn)為,在現(xiàn)情況下,啟動(dòng)國(guó)內(nèi)消費(fèi),居民收入格局的調(diào)整需要一個(gè)機(jī)會(huì),政府今后努力的方向是把房地產(chǎn)的目標(biāo)從帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)向滿足人民的正常居住需求。“在這個(gè)時(shí)期,城鎮(zhèn)化和現(xiàn)代化的背景下,我國(guó)有強(qiáng)大的住房需求,也應(yīng)該釋放正常的住房需求,我想中央政府最近出臺(tái)的一系列措施,都是希望啟動(dòng)正常的住房需求。”

　　房?jī)r(jià)回調(diào)不會(huì)對(duì)信貸造成沖擊

　　吳曉靈說(shuō),有人認(rèn)為如果房?jī)r(jià)下調(diào)太多,就會(huì)引起大量不良貸款,但根據(jù)數(shù)據(jù)我們可以看到,2007年個(gè)人住房貸款占銀行信貸總額有了一個(gè)陡升趨勢(shì),2007年之后又出現(xiàn)了突降趨勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示,到目前為止,開(kāi)發(fā)商貸款占商業(yè)銀行貸款總額是6.64%,個(gè)人住房貸款是11%,2007年這兩項(xiàng)貸款全部增量占整個(gè)住房貸款余額比例為開(kāi)發(fā)商18.3%,個(gè)人23.3%,即使2007年發(fā)放個(gè)人按揭貸款全部為壞賬,也只有23.3%,也沒(méi)有對(duì)銀行的貸款產(chǎn)生那么大的沖擊。

　　不過(guò)她也表示,有時(shí)候某些房地產(chǎn)商為了促銷,會(huì)用貸款幫助客戶首付,這樣就會(huì)出現(xiàn)銀行的零首付的情況,但是這樣的事件畢竟是鳳毛麟角。

　　商業(yè)房貸按揭比例依風(fēng)險(xiǎn)出臺(tái)

　　吳曉靈認(rèn)為,對(duì)多套住房按揭貸款提高首付比例是控制房地產(chǎn)泡沫的關(guān)鍵,而這個(gè)比例數(shù)應(yīng)該是商業(yè)銀行出于風(fēng)險(xiǎn)控制自覺(jué)提出來(lái),對(duì)于投資性購(gòu)房,首付以不低于30%的自有資本比例,讓利率回歸市場(chǎng)利率,有利控制金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　吳曉靈認(rèn)為商業(yè)銀行應(yīng)該了解自己的客戶,知道對(duì)客戶放貸有多大的風(fēng)險(xiǎn),根據(jù)客戶的風(fēng)險(xiǎn)確定利率。

　　“退房”“斷供”要付出信用代價(jià)

　　在中央政府啟動(dòng)宏觀調(diào)控和房?jī)r(jià)開(kāi)始回調(diào)后,眾多“高位接盤(pán)”的購(gòu)房者面臨的一個(gè)問(wèn)題是退房或斷供。吳曉靈認(rèn)為這是個(gè)信用缺失的問(wèn)題。

　　她表示,我們處于商品社會(huì),要信守合同,因此,萬(wàn)科在降價(jià)的時(shí)候,有業(yè)主曾要求萬(wàn)科給予退房或者差價(jià)補(bǔ)償,這樣做的理由并不充分。“我覺(jué)得萬(wàn)科的態(tài)度遵守了信守合同的精神,只要銷售的時(shí)候沒(méi)有誤導(dǎo),沒(méi)有欺詐,買(mǎi)房人應(yīng)該對(duì)自己的行為負(fù)責(zé)任。”而關(guān)于斷供,吳曉靈說(shuō),除非斷供者今后永遠(yuǎn)不和金融機(jī)構(gòu)打交道,否則斷供將在信用記錄上抹上一個(gè)污點(diǎn),以后由于個(gè)人已有不良記錄,所以任何金融機(jī)構(gòu)都不會(huì)也不敢發(fā)放信用卡,也不敢再向斷供者提供貸款。“退房和斷供都會(huì)使消費(fèi)者付出巨大的信用代價(jià)。”

　　呼吁開(kāi)征物業(yè)稅

　　吳曉靈呼吁開(kāi)征物業(yè)稅。她說(shuō),信貸政策不是調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵,財(cái)政政策才是關(guān)鍵,是調(diào)整市場(chǎng)走向的關(guān)鍵。

　　一方面要調(diào)整地方和中央財(cái)政的劃分,從機(jī)制上保證土地利用規(guī)劃和城市建設(shè)規(guī)劃的嚴(yán)肅性。現(xiàn)在許多地方政府,一任新官上臺(tái)就把城市規(guī)劃做一次修正,這個(gè)過(guò)程中產(chǎn)生很多矛盾,最主要的問(wèn)題就是地方政府承擔(dān)的事情遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出其目前可支配的財(cái)力,因而推動(dòng)財(cái)政體制的改革,是解決房地產(chǎn)行業(yè)問(wèn)題非常重要的一環(huán)。

　　另一個(gè)是降低交易環(huán)節(jié)費(fèi)用,盡快明確開(kāi)征物業(yè)稅時(shí)間,加大房地產(chǎn)持有費(fèi)用,合理引導(dǎo)居民消費(fèi)。她認(rèn)為,政府應(yīng)該做的事情,是提供一個(gè)公平、穩(wěn)定的市場(chǎng)環(huán)境,讓利益主體根據(jù)自身的情況進(jìn)行選擇。“如果開(kāi)征物業(yè)費(fèi)的話,就會(huì)讓一些人考量,自己買(mǎi)這個(gè)房子,是否用得起。因此,只要物業(yè)稅出來(lái)了,老百姓就會(huì)自己掂量掂量我是住60平米的房子,還是住120平米的房子。”