在被業界稱為“救市政策出臺后最重要的峰會”的“2008年中國金融地產年會”上,住房與城鄉建設部研究中心副主任秦虹表示,當前房地產行業的形勢是市場的主動調整需要加上企業的被動服從,行業處在逐漸回歸到理性的發展軌道上。

　　市場過度繁榮后自主調整

　　她認為,市場的主動調整壓力來自2007年房地產業的非正常發展。這體現在多個方面:首先是全國房價普遍上漲,特別是在一線大城市,一些項目一年之內價格上漲了50%,甚至翻番,這樣的上漲速度大大超出了普通居民的購買能力。而市場的火爆也帶動了居民的購買行為,使有購買能力的居民不斷入場搶購,甚至不少家庭透支了購買能力。

　　其次是全國各地“地王”頻現,最高的拍賣價格超過底價18倍!“這就出現了房地產倒掛,極大地刺激了人民對未來房價上漲的預期。因為樓面價格已經超過了商品房的價格。在這樣一個情況下,房價上漲過快的城市誘導了大批投資客的介入。

　　第三是房地產市場在2007年資金異常充足,超額利潤引起其他行業紛紛涌入投機。甚至有一些企業把房地產投資的盈利作為其主業虧損的彌補,不少公司在房地產行業的盈利超過了主業的盈利。

　　第四個方面是房屋銷售異常火爆。統計顯示,2007年全年竣工商品房總面積4.7億平方米,但由于預售,開發企業去年一共賣了6.9億平方米的房子,竣工、銷售比達到1:1.4,為歷史最高水平。與此同時,去年全年完成商品房銷售額比2006年增長了47%,供求關系可以說嚴重失調。

　　最后一個方面是,我國去年個人住房貸款新增8000億元,個貸成為各大商業銀行競爭的重要領域,在這激烈的競爭中也不可避免地產生了一些違規行為。

　　外圍因素影響市場被動服從

　　秦虹認為,2008年我們觀察房地產市場還需要加上被動服從的因素,“房地產市場目前也不得不服從于外圍的宏觀經濟局勢的變化”。

　　首先是國際金融動蕩,對國內的房地產市場在心理上產生嚴重影響。人們對來自大洋彼岸的危機持續時間多長,波及面有多廣并不了解,因此,企業和消費者非常謹慎,同時在出口導向型企業密集的地區,居民收入水平受其影響也出現較大幅度的下降,購房承受能力也隨之下降。

　　其次是全球資本市場的低迷,對于房地產開發企業來說,其在資本市場融資的渠道基本被阻斷；對于消費者來說,購房能力隨市場萎靡也受到很大影響。

　　最后是我國宏觀經濟指標的全面減速。國家統計局最新公布的城鄉家庭可支配的收入增幅,也已經降到2005年以來的最低水平。

　　秦虹說,“所以,當前市場表現是信心不足,預期不定,消費能力受限,最終影響到了消費水平的萎縮”。

　　關注地產政策首先關注大局

　　秦虹表示,開發企業對房地產市場應抱有信心,我國城市化推動經濟發展的這臺引擎沒有熄滅,同時中國也擁有巨大的市場,“即使在被稱為‘冬天已經來了’的房地產市場,今年1—9月全國商品房銷售面積也達到4億平方米,雖然比2007年下降了15%,但是比2006年1—9月交易的總量還要高一些,而且部分城市的銷售量仍然是在上漲的。”

　　“當前我國要力保GDP增長,房地產通過投資消費雙重拉動,是拉動GDP效果最好的一個產業。所以最近出臺了一系列政策,這些政策既體現了靈活性,又體現了連續性。”秦虹解讀最近出臺的政策時說,比如第一是政策直指首次購房,背后的含義還是高度關注市場,防止投機；第二又一次強調小戶型和保障性住房建設。連續幾年來的政策調整焦點都沒有離開這兩點,既滿足了低收入家庭的住房需求,也可以彌補房地產投資下降產生的投資增速的缺口。

　　“和1998年亞洲金融危機的時候出臺的政策相比,1998年是通過制度的創新啟動了這個市場,這次是挖掘住房市場的潛力和保障性住房的保證。這次政策是及時的,也是非常必要的。既對房地產市場的發展,也對整個經濟大局的影響非常關鍵。我們更應該利用這樣一個時機,抓住機遇解決影響房地產市場深層次的一些制度因素,這樣才能維持房地產市場的長期穩定健康發展。”