中國樓市的行情撲朔迷離。作為PE(私募股權投資基金)投資者，該如何理性地看待目前中國房地產市場的現狀，從而捕捉房地產市場的投資機會？

　　次級城市存在投資機會

　　通常來說，判斷房產泡沫有3個標準：一是“面粉賣得比面包貴”，也就是地價比房子貴；二是在同一地段，普通居民住房比寫字樓的價格貴；三是一方獨大。

　　美國萬通投資銀行執行董事孫飛認為，“中國的房地產市場整體沒有泡沫，只是局部市場有泡沫。”中國的房地產市場是個區域性的市場。一線城市如深圳、上海、廣州等局部地區泡沫較大，出現大幅調整，價格直線下降。而次級城市的房地產僅是小幅調整，孕育著大量的投資機會，區域性投資整體向好。

　　在孫飛看來，次級城市房產投資機會較多。理由是：首先，在城鄉一體化過程中，房地產業堪當重任。由于房地產業能帶動數10種相關行業的發展，有利于次級城市產業的結構升級，而房地產業地位將會得到進一步提升。其次，適應城市總體規劃優化升級的需要，次級城市面臨著總體規劃調整和修編，其房地產業面臨著巨大的發展空間。最后，隨著城市的發展，周邊縣市人口的涌入以及城市化進程而產生的自住需求相對增多。同時，外地商人的投資性購房需求不斷增加。

　　PE投資應注重風險管理

　　作為PE投資者，在投資過程中規避風險顯得格外重要。次級城市的房地產投資主要呈現出以下特點：首先要面對城市區位競爭。城市地位、地緣、人居環境的差異可能會導致截然不同的投資結果；其次是綜合實力的競爭。城市經濟實力、硬實力、軟實力的不同同樣會影響投資效果。另外還有政府效率的競爭；此外，三線城市市場容量小，居民消費能力偏低，可能會出現價格瓶頸。

　　目前，次級城市的房地產市場還處于自發無序的發展狀態，開發商觀念落后、目光短淺、照抄照搬、乏于思考，具有很強的小農意識。這就導致次級城市房地產呈粗放狀態，項目規模過小，其住宅造型設計還未擺脫產生“火柴盒”式的單調模式。次級城市不能簡單復制一線城市的運作模式，應采取蛙跳式發展方式，尤其要在細分市場中找準定位，形成品牌、獲得發展。

　　房地產業亟待金融創新

　　目前，中國金融總資產62萬億元人民幣，商業銀行占了50多萬億元人民幣，形成一行獨大的局面。由于中國房地產金融資金主要來自于商業銀行，只有很少公司融資來自于證券、IPO上市以及PE。因此，房地產市場間接融資過于龐大，亟待金融創新。

　　據麥肯錫統計，我國信托業在以25%的復合增長率增長，2020年信托業將達到20萬億元人民幣，信托這種金融創新模式將會給地產融資注入新的活力。孫飛表示，以房地產投資信托基金(REITs)為主導，再加上資本市場融資和PE投資，這將成為地產融資的主流組合模式。REITs代表了房地產金融未來發展的主流方向，它通過發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理。

　　一般來說，REITs有兩種典型的運作方式，其一是特殊目的載體公司(SPV)向投資者發行收益憑證，將所募集資金集中投資于寫字樓、商場等商業地產，并將這些經營性物業所產生的現金流給投資者還本歸息；其二是原物業發展商將旗下部分或全部經營性物業資產打包設立專業的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作為標的，均等地分割成若干份出售給投資者，然后定期派發紅利，實際上給投資者提供的是一種類似債券的投資方式。(羅晶晶）