央行、財(cái)政部等部門最新出臺(tái)多項(xiàng)針對(duì)房地產(chǎn)的“救市”措施,政策力度之大是最近10年來不曾有過的。猛藥之下,房地產(chǎn)市場(chǎng)能否重新回到投資、銷售兩旺的狀態(tài)？專家表示，房?jī)r(jià)下調(diào)趨勢(shì)已經(jīng)形成，購(gòu)房者信心短期內(nèi)難以恢復(fù)。

　　樓市低迷全國(guó)彌漫

　　中國(guó)指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)主要城市9月房地產(chǎn)平均交易量下降64%，今年前9個(gè)月交易量同比下降46%。

　　從2008年11月1日起，國(guó)家對(duì)購(gòu)房者的印花稅、契稅予以減免；對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。之前，國(guó)家也幾次對(duì)存貸款的利率予以調(diào)整。

　　在這些救市政策出臺(tái)后，比往年晚了兩個(gè)月的北京秋季房展于10月30日熱鬧登場(chǎng)。為吸引購(gòu)房人，本屆秋展扛起了“團(tuán)購(gòu)”的大旗。

　　本次團(tuán)購(gòu)節(jié)采取節(jié)日“定時(shí)優(yōu)惠”的方式，讓開發(fā)商對(duì)購(gòu)房人在展會(huì)期間及之后7日內(nèi)提供團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠。據(jù)了解，所有參加團(tuán)購(gòu)節(jié)的項(xiàng)目均在開展前已與組委會(huì)簽訂合作協(xié)議，并明確給予參加團(tuán)購(gòu)節(jié)的購(gòu)房人團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠點(diǎn)位。具體優(yōu)惠幅度各個(gè)項(xiàng)目不同。

　　與往屆房展不同的是，組委會(huì)沒有發(fā)布第一天成交的數(shù)據(jù)和意向成交的數(shù)據(jù)。有媒體稱：今年的北京秋季房展，人多盤少，看多買少。

　　北京市房地產(chǎn)交易網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，今年1月1日已獲得預(yù)售許可證的期房數(shù)量為69685套，而10月30日則變成112885套，新增未售期房住宅4.3萬套。按現(xiàn)在的銷售速度，預(yù)計(jì)四季度成交量不會(huì)超過2萬套。

　　盡管銷售持續(xù)低迷，北京的房?jī)r(jià)仍然松動(dòng)緩慢。

　　來自北京市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年1至3季度，北京四環(huán)路以內(nèi)住宅期房均價(jià)為18163元/平方米，比上半年下降235元/平方米。四至五環(huán)路之間的價(jià)格為16215元/平方米，比上半年下降194元/平方米。

　　北京市統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、副局長(zhǎng)于秀琴日前表示，短期內(nèi)北京房?jī)r(jià)的下降趨勢(shì)不會(huì)改變，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整還沒到底。

　　不光是北京，重慶的秋季房展會(huì)同樣“價(jià)量微跌”。重慶市國(guó)土資源和房屋管理局公布的數(shù)據(jù)顯示，4天房展會(huì)共成交8236套房屋，成交均價(jià)3857元/平方米，每平方米比春季下跌311元。

　　在上海，樓市也是一片低迷。據(jù)新浪房產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，上海樓市自新政實(shí)施一周以來，樓市呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的態(tài)勢(shì)，成交量維持在二三百套左右，其中26日降到了181套。

　　和北方初冬的天氣一樣，全國(guó)樓市逐漸轉(zhuǎn)涼。房地產(chǎn)開發(fā)商一直期盼的“金九銀十”已成水中之月。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)主要城市9月房地產(chǎn)平均交易量下降64%，今年前9個(gè)月交易量同比下降46%。

　　高調(diào)救市效果有限

　　有專家認(rèn)為，政府直接干預(yù)市場(chǎng)會(huì)使市場(chǎng)運(yùn)行不健康，只有政府和市場(chǎng)共同作用，才能推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)正常發(fā)展。

　　10月20日，國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了最新的調(diào)查數(shù)據(jù)：9月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲3.5%，漲幅比8月份低了1.8個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降0.1%。

　　隨后，財(cái)政部和央行采取了一系列救市措施。從2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅；對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。地方政府可制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。金融機(jī)構(gòu)對(duì)居民首次購(gòu)買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。 同時(shí)，下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率，各檔次利率分別下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)。

　　緊接著，央行決定再次下調(diào)利率：從2008年10月30日起一年期存款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的3.87%下調(diào)至3.60%，下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)。

　　其實(shí)，在這些舉措出臺(tái)之前，全國(guó)有十幾個(gè)城市已經(jīng)先行一步，對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的相關(guān)政策進(jìn)行了調(diào)整。這些舉措被認(rèn)為是地方政府的一種集體“救市”行為。

　　今年5月，石家莊率先悄然救市，降低購(gòu)房契稅。之后，成都、重慶等西南城市也紛紛救市。9月6日，西安推出了以地方財(cái)政直接補(bǔ)貼購(gòu)房者的救市政策。9月27日，南京政府拋出20條救市政策。10月13日，杭州政府拋出24條救市政策，幾乎徹底取消了所有的調(diào)控限制。

　　各地救市不再半遮半掩。但是，救市行為并不被消費(fèi)者所認(rèn)可。

　　日前，某網(wǎng)站發(fā)起了題為“樓市低迷，政府該不該出手”的調(diào)查，參與人數(shù)超過27萬，踴躍程度超出了主辦方的意料。其中，75.94%的參加者對(duì)政府出手救市表示反對(duì)，認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該遵循市場(chǎng)規(guī)則，一切由市場(chǎng)說了算，而認(rèn)為政府應(yīng)該出手救市的占到了22.97%。

　　有消息稱，除了此次明確出臺(tái)的降低稅費(fèi)等辦法，建設(shè)部等各部委均已制定了相關(guān)的房地產(chǎn)刺激政策，只是還沒有確定出臺(tái)時(shí)間�！暗诙�套住房政策”和減免二手房交易稅費(fèi)這兩項(xiàng)政策，是下一步最有可能出臺(tái)的救市政策。

　　國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟(jì)研究部研究員張立群認(rèn)為，政府和市場(chǎng)的關(guān)系要擺正，政府不能直接干預(yù)市場(chǎng)，否則市場(chǎng)運(yùn)行是不健康的，“我一直不同意救市的提法，應(yīng)該說政府和市場(chǎng)共同起作用推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)正常發(fā)展�！�

　　中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰在博客中發(fā)表文章稱，財(cái)政部的“救市”政策未達(dá)預(yù)期，并表示“房?jī)r(jià)巨大的下降慣性已經(jīng)形成，相信降價(jià)還會(huì)持續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間，是否企穩(wěn)還要看整體經(jīng)濟(jì)層面的未來走勢(shì)。”

　　市場(chǎng)終將回歸理性

　　有研究報(bào)告表明，預(yù)計(jì)未來兩年全國(guó)房?jī)r(jià)均降10%，最高降30%。到2010年，房地產(chǎn)市場(chǎng)將重新進(jìn)入上升周期。

　　實(shí)際情況表明，各地陸續(xù)出臺(tái)的救市政策效果并不理想。

　　中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，在最早出臺(tái)救市政策的成都，9月份住房交易成交量同比下降66%，環(huán)比僅增長(zhǎng)2%。南京在出臺(tái)救市政策后的“十一”黃金周期間，日均房屋銷售量?jī)H有5套。而率先發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼的西安，其9月房?jī)r(jià)同比上漲6.8%，比8月低1.8個(gè)百分點(diǎn)，1月份的漲幅是11.3%。房?jī)r(jià)仍然小幅回落，銷售市場(chǎng)一片低迷。

　　對(duì)于新政對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的刺激作用，中國(guó)社科院金融所金融市場(chǎng)研究室副主任尹中立認(rèn)為，這些刺激房地產(chǎn)的政策力度之大是最近10年來不曾有過的。但房地產(chǎn)市場(chǎng)難以重振雄風(fēng)，因?yàn)闆Q定市場(chǎng)走向的是需求。

　　“現(xiàn)在關(guān)鍵是下跌的預(yù)期讓政策作用收效甚微，相比2005年、2006年房?jī)r(jià)猛漲時(shí)，收縮的政策效果甚微。如今房?jī)r(jià)下跌，政府寄希望政策止跌也困難，改變市場(chǎng)預(yù)期是十分困難的事�！币�中立說。

　　與此同時(shí)，一直沒有出臺(tái)任何救市政策的深圳、廣州，房地產(chǎn)市場(chǎng)自8月以來卻在逐步回暖。在“十一”黃金周，各地樓市均現(xiàn)慘淡之際，深圳銷售面積同比增長(zhǎng)614%，而廣州亦同比增長(zhǎng)了438%。

　　這種今年罕見的成交量增長(zhǎng)，主要原因顯然不是政府救市，而是房?jī)r(jià)的回調(diào)。早在去年10月，深圳和廣州兩地成交量便已出現(xiàn)大幅下滑，兩地房?jī)r(jià)的調(diào)整幅度也是最大的。

　　中國(guó)社科院金融所研究員易憲容認(rèn)為，高頻率小幅度的利率下調(diào)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響不會(huì)太大。因?yàn)椋��?dāng)前房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入下行空間，房地產(chǎn)市場(chǎng)利益格局開始改變。因此，想通過央行降低利率來讓自住型的購(gòu)買者進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，所起到的作用十分有限�！耙簿褪钦f，就目前的情況看，無論出臺(tái)什么政策，仍然只有自住型住房的購(gòu)買者愿意進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。因此，這些新政出臺(tái)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)更大幅度調(diào)整是誰也阻攔不了的。只有房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格回歸理性，才是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的唯一出路�！�

　　中國(guó)銀行國(guó)際金融研究所近日發(fā)布的研究報(bào)告表明，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)將由當(dāng)前的“滯漲”轉(zhuǎn)入周期性因素主導(dǎo)的下行階段。預(yù)計(jì)未來兩年全國(guó)房?jī)r(jià)均降10%，最高降30%。到2010年，房地產(chǎn)周期將重新進(jìn)入上升周期。

　　-聲音

　　房?jī)r(jià)應(yīng)回2007年初水平

　　全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生：這些政策在發(fā)揮作用的時(shí)候，開發(fā)商千萬要清醒，要配合政府一起把整個(gè)市場(chǎng)恢復(fù)到正常局面，不要貿(mào)然沖動(dòng)地漲價(jià)。開發(fā)商應(yīng)該把品牌做好，把產(chǎn)品做好，當(dāng)市場(chǎng)恢復(fù)起來以后，房?jī)r(jià)一定會(huì)找到它的平衡點(diǎn)。我認(rèn)為2007年一季度的房?jī)r(jià)是比較合理的。

　　房?jī)r(jià)仍將繼續(xù)下降

　　復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心尹伯成：目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量小，這種狀況對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行不利，出臺(tái)這些政策一方面是為了促進(jìn)消費(fèi)性住房的成交量，另一方面是為了促進(jìn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展。

　　這些政策出臺(tái)，雖然是“利好”，但仍無法改變房?jī)r(jià)向下調(diào)整的趨勢(shì)，未來房?jī)r(jià)不會(huì)回升。只有開發(fā)商有效地降低房?jī)r(jià)，才能改變消費(fèi)者的觀望態(tài)度。

　　救交易量必先穩(wěn)定房?jī)r(jià)

　　北師大房地產(chǎn)研究所董藩：“救市”的舉措，表明政府要穩(wěn)定金融市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心。救市既是救成交量，也是救房?jī)r(jià)。房?jī)r(jià)穩(wěn)定住了，交易量才能恢復(fù)。

　　本次救市的力度還是相當(dāng)不錯(cuò)的，但是肯定還會(huì)遇到非常嚴(yán)重的對(duì)峙。實(shí)際上在行業(yè)剛剛下滑的時(shí)候，就應(yīng)該出臺(tái)政策剎住車�，F(xiàn)在出來救，盡管晚了些，但救總比不救好。(市場(chǎng)報(bào) 李忠峰）