央行近日決定擴大商業性個人住房貸款利率下限，并調低首付款比例；與此同時，財政部公布下調購房契稅，暫免征收印花稅和土地增值稅。世華財訊分析師王豪在接受《中國產經新聞》記者采訪時說,此系列政策旨在應對國際金融危機對我國可能產生的影響，支持擴大內需，雖然對國內房地產市場短期影響有限，但將產生長期的累積效應。

　　中國人民銀行10月22日決定，自2008年10月27日起，將商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍；最低首付款比例調整為20%。同日，財政部決定，從2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的契稅稅率暫統一下調到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策。

　　“這是自9月6日下調人民幣存貸款基準利率、10月8日下調人民幣存貸款基準利率和存款準備金率以來，貨幣政策進一步轉向的信號。雖然降息和下調存款準備金率對房地產行業的影響有限，但其累積作用將從刺激購買力和降低融資成本兩方面緩解行業緊張的資金鏈。財政部出臺的針對房地產消費的‘組合拳’，將有效刺激行業的需求。但應注意到，當前過高的房價仍然是制約居民購房的主要因素，未來房地產行業將在市場和政策的激烈碰撞中前進。”世華財訊分析師王豪說。

　　今年以來，持續發酵的美國次貸金融風暴令全球經濟蒙上陰影，在出口下滑的背景下，刺激內需便成為中國政府今后政策的主要方向。此次政策的出臺，正是為應對國際金融危機對我國可能產生的影響、支持擴大內需、保障和改善民生而產生的。

　　王豪表示，連續下調利率和存款準備金率將對房地產開發資金壓力有所緩解。2008年，隨著貨幣政策從緊和銷售情勢惡化，房地產開發資金中來自銷售和銀行貸款的資金增度大幅下降，自籌資金占房地產開發投資資金來源的比重大幅提高到39%，是2004年以來的歷史高點。由于銷售情況惡化，同時建筑成本上漲，再加上2007年地價未付和日趨上升的資金成本，開發商資金鏈緊張程度為近年少有。這能從冷清的土地市場和開發商降價促銷中得到印證。

　　另一方面，短期內房地產開發商資金鏈雖然有所緩解，但長期來看，整個行業的好轉還需要其他條件的配合。雖然當前國內房地產市場土地制度和按揭貸款制度較之貨幣政策影響更為明顯，但貨幣政策對房地產行業的影響越來越大。根據國外市場經驗，在降息周期中，當利率下降超過100個基點之后，房地產市場才開始反應。因此，未來在降息至少超過100個基點之后，國內房地產市場才有可能會因為開發商融資難度下降和實際購買力提升而出現好轉。

　　王豪預測，未來可能繼續出臺的政策包括地方系統性救市、繼續降息、放寬二套房貸限制、下調房地產交易綜合稅等，這些政策可能將有效刺激國內房地產消費，但房價偏高成為阻礙有效需求釋放的最重要因素。這些預期中的政策雖然對房地產市場起到雪中送炭的作用，但還難以期望房地產市場能在宏觀經濟調整時期實現反轉。

　　對上市公司而言，長期弱勢格局難以改變，并因此產生分化。而行業內背景實力雄厚、銷售情況良好的企業，如萬科將更能受惠于政策的實施，行業整合趨勢會繼續保持。(中國產經新聞 何義濤)