滬上房貸：等待突破

　　“據我所知，只有農行的房貸新政策出來了吧。目前，上海的各家銀行都在等，希望看看其他銀行的政策是什么樣的，然后再決定自己該怎么辦。”滬上某大型銀行的工作人員告訴記者。存量房貸，尤其是今年新辦理的房貸怎么辦、怎樣界定“改善型住房”等細節、利差已在收窄的銀行在房貸新政中如何盈利，都讓銀行頗費思量。

　　而上海原本就很低迷的新房銷售市場，由于各方都在等待政策的明朗而暫停交易，交易愈顯清淡。

　　房貸新政，能刺激滬上房地產復興嗎？

　　各銀行房貸政策不一

　　在大家還在消化央行政策意圖，市場各方都在觀望時，各家銀行的房貸政策也不盡相同。

　　“將房屋貸款平移我行，辦‘雙周供’還款，可省30%利息，年利率5.737%(下浮20%)，另可退保費。”這樣的短信目前頻繁出現在上海居民的手機上。這是一家股份制商業銀行的新政策。該行信貸員介紹，如果是新政策出臺前第一次購買住房，在該行貸款都可以享受79折優惠。如果是在央行新政之后首次購買住房，利率可以打七折。可能是怕新政策引發爭議，這家銀行的上述政策并沒有掛在其官方網站上，而是通過手機短信、業務員推銷等渠道“擴散”。

　　正式帶頭明確房貸新政策是農業銀行。該行對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房貸款，在貸款利率和首付款比例上按優惠條件給予積極支持，最低首付款比例為20%；貸款最低執行利率調整為同期同檔次基準利率的0.7倍。

　　交通銀行副行長錢文揮介紹，如果按要求對“首次(貸款購房)”、“自住”、“普通(住房)”住房給予利率7折、首付2成的優惠，那么銀行承受的風險將由此大增，因為首次購房者的還貸能力、信譽未必全都良好。其次，房貸新政造成5年期存貸利率倒掛的問題，必然導致銀行收益率下降，銀行如何在收益、風險之間找到平衡點，并在此基礎上，拿出可操作的規則難度很高。錢文揮強調，交行的房貸細則可能會與已經公布的有所不同，對房貸新政此前所提到的“改善型購房”可能要從嚴界定。

　　錢文揮表示，“改善型”的概念太過寬泛，執行起來比較困難。他舉例說，假如一個人已有了一所小房子，以前沒有貸款過，現在他想貸款購買一所面積大一點的房子，這樣的需求可稱之為“改善型購房”，也滿足“首次(貸款購房)”、“自住”、“普通(住房)”的概念，銀行可給予貸款利率、成數上的優惠。但是，假設一個人已經有了兩棟別墅，現在他想貸款再買一棟面積更大的別墅，這樣的需求顯然不能夠被稱為“改善型購房”。

　　銀行盈利之困

　　“房貸新政對銀行的影響非常大，尤其是那些房貸業務量大的銀行。你想想看，如果首次購房者都要求貸款打七折，那銀行會損失多少？”滬上某大型銀行的工作人員感慨。

　　實際上，各家銀行的三季報都已普遍表現出利差收窄、不良率上升的壓力。

　　交行首席財務官于亞利承認，銀行業將面臨息差收窄的問題。于亞利分析，息差收窄首先是由于央行對存貸款利率的調整。尤其是央行今年的前兩次調息對銀行的影響非常顯著。后來盡管是對稱降息，但由于活期利率沒有變化，實際上仍然增加了銀行的資金成本。其次，存款定期化的趨勢也給銀行帶來了不利影響。如果今年股市仍然沒有起色，短期內這個趨勢仍將繼續。第三，央行同時使用價格和數量工具，央票發行周期加長，市場流動性增加。最后，信貸控制放松，銀行的議價能力減弱。

　　今年以來，工行的凈利差已經逐季下降。

　　在這種情況下，再讓銀行推出利率優惠的房貸政策的確不易。

　　交通銀行副行長錢文揮介紹，交行的房貸細則還在研究、深化、溝通中，關鍵是要在房貸細則中平衡業務發展、風險控制和效益提升三者的關系，找到既符合央行要求，又具有市場操作性的辦法。基本上首次購買普通住房且自住的客戶能夠享受首付兩成，貸款利率七折的優惠。“尤其是改善型和自住型買房怎么界定。我認為兩者不是完全排斥的。交行細則應該不久就可以出臺。”他說。(記者 高改芳)