上周記者采訪我時，我曾用三個字母“V、U、L”描述了房地產市場的救市情況。即在今年初出現成交量下滑苗頭時，政府馬上減息，調整按揭貸款成數，減稅，房地產市場馬上就可以恢復，是“V”的形狀；在奧運之前救市，可能發生“U”形態；進入四季度，快到年底時，房地產市場的變化呈“L”形態，難以預測什么時間恢復。但我這里指的是住宅市場，前幾年的調整和目前救市也都是在住宅市場中進行的，商業、寫字樓市場基本未涉及。

　　不過，需要注意的是，住宅市場的大格局正在改寫。以前，主要是以商品住宅為主，現在增加了許多保障房，有廉租房、經濟適用房，還應該包括雙限房。以北京為例，保障房去年用地是650萬平方米規劃建筑面積，今年是760萬平方米規劃建筑面積，相當于每年10萬套房面向市場推出，而北京去年所有一手房的成交是14.9萬套。這對住宅市場將是一個巨大沖擊，市場格局要重新改寫了。

　　房地產商要適應這種市場格局的變化，不能適應的就會淘汰出局。從對房價的沖擊來看，關鍵看保障房在市場推出的時間和數量，以及政府能不能完成保障房的計劃。

　　如此巨大的保障房計劃，地方政府沒有這么大的財力獨立完成。所以，不可能走新加坡由政府建造住房的路子，只能借助市場力量，房地產商和銀行的力量。美國解決低收入住房的路子，如成立的“兩房”用降低首付款和利息的辦法解決低收入人住房問題。我們看到的惡果就是把這部分貸款的風險不斷放大，釀成了今天的次貸危機。實踐證明，最好辦法是由財政直接去解決，把這種福利房、保障房與市場分開，新加坡的路子是安全的，可能見效會慢一點。

　　在目前房地產大形勢下，住宅房地產商做選擇是很困難的事，應該在兩年前就做出公司戰略調整的。住宅，尤其是緊靠保障房的住宅，降價可能是選擇之一。但是降到什么程度？經濟適用房的地價是零，你的地價是“招拍掛”來的。政府出臺一系列的政策明顯無誤地傳遞著一個信號就是：“幫助低收入人群解決住房問題”。每一條政策背后都重復著這個信號。

　　目前，是市場格局調整的陣痛期。