●以投資為主導市場傾向改變

　　●居民消費性已成為政策指向

　　●實際支付能力決定市場走勢

　　●市場恢復需要房價理性回歸

　　在國家房地產新政之后，由于市場的反映并非如房地產商所希望的那樣，房地產銷售依然低迷。對于這樣的狀況，不少房地產開發商認為，這是政府政策沒有讓房地產市場信心恢復過來。如果房地產市場信心得以恢復，那么國內的房地產市場就會出現銷售量大增，房地產也會重新走向繁榮。

　　現在我們要問的是，房地產市場僅是缺少信心嗎？假定房地產市場真的是缺少信心，那么這種房地產市場的信心又該如何來建立？僅是通過各種媒體大量宣傳就能恢復嗎？我們應該看到，當前房地產的基本情況發生了根本性的變化。

　　首先，從1998年開始到現在，中國房地產市場已經發展與繁榮了10年。盡管這種房地產市場發展與繁榮各地的情況不盡相同，但是10年來房地產市場的繁榮使房價普遍上漲是基本事實，甚至于不少地方房地產市場價格上漲到離譜的地步。因此，當房地產市場價格上漲到離譜的地步時，這種房地產市場發展是不可持續的，房地產市場調整也是自然的。所以，2007年政府出臺一些房地產市場政策只是讓市場調整來得早一些、平和一些，否則不出臺這些政策，房地產市場泡沫一定會破滅，房地產市場調整也是必然。

　　房地產市場政策的調整是要把房地產市場以投資為主導的市場改變為以居民消費為主導的市場。也就是說，房地產市場的民生性、房地產的消費性已經成了這次房地產政策目標所向。這樣一來，房地產市場的發展與繁榮，或房地產市場銷售量的大小，就取決于居民購買住房的支付能力。如果房地產價格過高，居民購買支付能力達不到，不管有多少居民“剛性需求”或潛在住房消費有多大，這種潛在的需求就不可能實現。只有各地房地產市場的價格與當地居民實際購買支付能力相吻合時，這些需要住房的居民才有能力進入這個市場。因此，在住房為消費為民生時，其市場繁榮與居民對房地產市場的信心關聯不大。即使他們再有信心，因房地產市場價格遠遠高于實際購買支付能力，他們同樣也無法進入這個市場。

　　房地產市場的信心問題，僅是針對投資為主導的房地產而言。當投資者認為進入房地產市場投資風險低、一定能夠獲利，而且還有便利融資渠道時，這時就不在于房地產市場價格高低，而在于投資者有沒有信心了。只要有信心，他們就會進入房地產市場。可以說，房地產市場信心問題是與房地產投資有關而不是與房地產消費有關。當房地產市場為消費性市場時，那么住房購買者最為重要的問題是支付能力而不是信心。

　　而目前的情況下，為什么房地產新政后房地產市場的信心還是無法得以恢復？為什么需要住房的購買者沒有進入這個市場？最為關鍵的是當前的市場房價的定價是以投資者為對象而不是以消費者為對象。當房地產的定價所面對的是投資者而不是消費者，這時要讓購買住房的消費者進入這個市場是不可能的，因為住房的消費者沒有支付能力在住房投資者的價位上進入房地產市場。而房地產新政是想幫助購買住房消費者進入市場，但是這些房地產政策惠及消費者的仍然是杯水車薪，使得購買住房的消費者仍然無支付能力進入市場。因此，如果房地產市場要成為一個民生市場、要成為一個消費性市場，當前房地產市場價格不調整到消費者有購買支付能力水平上來，他們是無法進入房地產市場的，房地產銷售也不可能增加。

　　因此，目前的中國房地產購買對象只能是消費者了。而房地產市場的購買對象是消費者，但房地產市場的定價又定在投資者心理價位上，兩者差距如此巨大。這就是為什么國內房地產市場銷售迅速下降的原因所在。而要解決這種問題，非得通過兩者長期博弈與調整，不是出臺什么政策就可解決的事情。因此，房地產市場的調整還僅是開始，如果房地產的價格不回歸理性，這種調整不是用什么恢復信心可以解決的。調整過程的長短就取決于房地產市場價格回歸理性的速度。(易憲容 中國社科院金融所研究員)