第一演播室

　　中國證券網

　　樓市尚未見底

　　市場信心需要更多“實惠”提振

　　活動策劃：唐文祺

　　主持/整理：唐文祺

　　嘉賓：仲量聯行亞太區董事 陳立民

　　抄底，又見抄底。似乎只要是發生深度調整的市場，總會相伴著抄底的討論。根據媒體報道，高富諾及美林等海外投資機構，仍然對中國市場興趣不減，分別籌措到金額不等的基金意欲投向中國樓市。豪宅市場是否真的已回暖？房地產市場是否真的見底了？上證第一演播室就此話題請來業內人士做答。

　　市場見底要到明年

　　主持人：近期關于外資抄底中國豪宅市場的話題較多，您對此如何看待？

　　陳立民：何時是底部？究竟有沒有見底？我認為不是。房地產市場并不是無跡可尋，可以整理出一些市場觸底的征兆。就以上海股市為例，2005年跌至“冰點”998，當時的市場信心可謂全無，幾乎沒有成交量。就在“冰點”出現之時，推行股改的政策出臺，從而引發了投資者信心，推動市場一路向上。同理，如果樓市同樣無法產生成交，大家都不拿樓市說事了，那么，就說明樓市“冰點”已經到來了。但現在，還沒有到這地步，所以我覺得并未見底。

　　有許多人買豪宅是為了投資，長線投資針對的租賃客戶，許多來自于跨國企業。那些企業在如今的金融危機時刻，戰線收縮、消費開支降低、減少人員開銷成本，其中住宿補貼是很容易被縮減的部分。這部分客源的減少，就會導致豪宅租金行情的下調。

　　我覺得，從目前的市場情況來觀察，開發商撐不住倒閉到銀行拍賣資產，大致會需要半年至一年時間來進行，就算是自住客也要會算投資賬，所以我建議應該觀察一下明年3-9月份的市場情況。其次，還得看一下政府什么時候會出什么樣的政策，就像我之前所說，等到買房退稅、購房入戶等政策出臺了，樓市也算是見底了。最后，近期說到許多私募基金到中國房地產市場來投資，其實從募集完成到投資成功，中間還需要一至兩年時間，所以說現在進來抄底并不完全正確。

　　今年難見大宗成交

　　主持人：據您觀察，外資如今對于中國樓市的心態是怎樣的？

　　陳立民：總的來說，外資對中國樓市還是有興趣的。畢竟，在金融危機時期，中國的經濟穩定已經讓全球投資者們看出了潛力，加上房價調整力度比較明顯，因此，外資進入中國房地產市場進行所謂“抄底”，那也是很正常的心態。

　　但是，我也想指出的是，限制外資的這道檻仍然很高，并沒有忘記筑好防波堤，讓外資摸了石頭一年多，就是苦無過河妙方。但也不能說完全杜絕了外資的進入，如今能夠再進入市場進行投資的，通常實力都很強。那為什么大宗買賣還是鳳毛麟角呢？原因很簡單，買賣雙方還存在著很大分歧。對買方而言，金融“海嘯”仍然是進行時，風險偏高，IRR(內部回報率)要求已經從牛市中的15%悄悄上升到起碼20%，甚至于25%。換言之，牛市中賣10000元的貨，今天熊市中得開價5000元才有人來瞄一瞄。開發商呢？在國家大力救市的當兒，心態一轉，就算不撤回掛牌，也起碼挺起胸膛做人，鐵價不二了。既然買賣雙方分歧這么大，今年就難見大宗買賣的成交。

　　信心需要“實惠”提振

　　主持人：能否分析一下目前的房地產市場現狀？

　　陳立民：我覺得樓市目前的首要問題是急需提振信心。中國樓市方面，后市如何，一方面得看全球金融形勢，另一方面還需要看政策會放寬到何種地步、如何落實。值得注意的是，央行的信貸新政出臺已有兩周，但商業銀行的貸款細則卻“猶抱琵琶半遮臉”，使得幾個重大問題仍然懸而未決，包括自住型、改善型購房行為究竟怎么定義等等。或者簡單地說，第二套房貸款是放還是不放。所以還是有許多買家在等待，市場觀望氣氛仍然聚而未散。

　　但我認為，這并不是核心影響問題。舉個例子吧，如果我買車的話，并不會因為車模漂亮才去買，肯定是因為有其他附送的“實惠”才會考慮的。房地產市場反映出來的實惠是什么？就個人來說，除了開發商送面積、送裝修、送車位之外，買房退稅或者購房入戶等政策，都是比較實際的反饋。看得到這種實惠，市場信心才有可能提振。