中央政府的4萬億經濟刺激計劃無疑是時下最大的政策分析熱點，作為對此計劃的具體執行細則和補充，央行的信貸政策導向對哪些行業將成為經濟刺激計劃受益者至關重要。然而，在央行近日召集的研究部署落實擴大內需、刺激經濟十項措施的工作會議中，卻并未將已身處下滑階段的房地產行業明文列入信貸重點支持行業。

　　相比前期從中央到地方積極推行的房地產發展優惠政策來說，這無疑在政策支持上產生了一定的差異。但前期地方政府力推的房地產行業優惠政策主要集中于商品交易方面，如減免房地產交易契稅、降低二手房限制交易年限、提供買房安排落戶等等，實際上主要是鼓勵合理的商品房流轉。

　　而對于房地產行業的信貸支持方面，此次央行未將其列入重點信貸支持名單，也只是前期縮減該行業信貸扶植政策的延續。事實上，自從2003年以后，央行對房地產開發行業的信貸傾向已改為適度謹慎，其重點支持的對象已從開發商轉為首度購房的消費者。尤其是在擴大內需、促進經濟增長的十條政策出臺之后，中央再度將提升內需、擴大經濟適用房建設提到了一個極為重要的政策高度。

　　就解決擴大內需這一長期困擾中國經濟持續穩定增長的痼疾來說，降低居民潛在消費壓力無疑是最為有效的政策安排，而影響居民潛在消費壓力的主要因素則來自于住房、醫療與養老等社會保障體系的不穩定。如果能夠解決中低收入階層的社會保障后顧之憂，那么中國的內需增長就有了充足的動力。

　　而就目前來看，高企的商品房價格無疑是制約居民潛在消費能力的重要因素。即便是采用按揭貸款的方式購房，也是以今后若干年的大筆收入支出作為代價的。此外，考慮到子女教育、養老醫療等未來大額支出等的影響，降低當前消費以提高未來支出能力無疑是最為合理的選擇。而大力推廣此前屢屢受挫的經濟適用房和廉租房建設無疑是解決中低收入居民住房需求的有效舉措。

　　一旦經濟適用房和廉租房制度在全國得到推廣，那么傳統開發商的商品房受眾無疑將大大減少。社會中高收入階層往往已擁有自有住房，即使是改善住房需求也不會太多。在這種情況下，即便是地方政府進一步推行降低交易成本的房地產市場促進政策，恐怕也難以收到預期的效果。

　　此外，從宏觀經濟的角度來看，房地產行業因其本身具備很強的金融屬性，極易受到經濟周期性因素的沖擊。這一點從第三季度全國各省市的經濟增長數據可以得到清晰的反映，北京市第三季度低于全國，下行風險仍在不斷加大。究其原因，房地產與金融業拖累經濟下滑近3.5%。而上海則早在今年年初經濟的增速已低于全國平均水平。

　　這些事實表明，以往經濟工作中將房地產行業列為國民經濟支柱產業是有一定程度風險的，而目前刺激內需為主的經濟工作重心也不應過分強調房地產行業的經濟價值。因此央行不將房地產行業列入重點信貸支持行業也在情理之中。這對于廣大本身已經處于下行周期的房地產企業來說，失去了一次再融資的重要契機。但從目前的數據來看，信貸支持僅占房地產企業融資的1/3左右，如果不是大量縮減信貸，那么對開發商來說影響不是非常顯著。

　　實際上，由此產生的影響主要體現在對購房者的心理預期方面。如果央行不把大量新增的信貸額度投放到房地產開發企業，那么已經收緊的資金鏈將會逼迫開發商降低房地產價格。一旦這樣的預期形成，那么房地產行業的中期蕭條在所難免。(作者陸志明 為復旦大學金融學博士）